In assenza di prova della tempestiva convocazione del condomino all'assemblea, che spetta all'amministratore, le delibere assunte sono annullabili. L'avviso di convocazione deve essere inviato nelle modalità indicate dalla legge e, quindi, a nulla vale la sua esposizione nella bacheca condominiale. Lo ha ribadito il Tribunale di Roma con sentenza n. 12431 del 22 luglio 2024.
Annullabilità delle delibere in assenza di convocazione valida
Nella specie un condomino aveva opposto il decreto ingiuntivo notificatogli dall'amministratore per il mancato pagamento delle spese condominiali eccependo, tra le altre cose, il mancato ricevimento dell'avviso di convocazione per l'assemblea che aveva adottato il consuntivo e il preventivo sulla base dei quali era stato ottenuto l'ordine giudiziale di pagamento.
Nel costituirsi in giudizio il condominio aveva allegato di avere convocato tutti i condomini tramite affissione in bacheca dell'avviso di convocazione, come per prassi, e aveva prodotto copia di un avviso di convocazione spedito con raccomandata.
Il Tribunale ha però rilevato che, ai fini della validità della predetta spedizione, era necessario che dalla relata potesse evincersi la procedura di consegna eseguita (anche perché nella specie l'unità immobiliare sita in condominio risultava locata a terzi).
Nella specie, al contrario, le modalità di accesso e consegna della raccomandata erano rimaste del tutto sconosciute, in assenza di una relata e non essendo possibile evincere dalla scarna dicitura ivi apposta a chi fosse stato consegnato il plico o se fosse stato lasciato avviso e a chi. Vi era solo l'indicazione di una data di compiuta giacenza, peraltro successiva alla data dell'assemblea.
Infine, come pure rilevato dal Giudice, l'indirizzo indicato nella comunicazione non coincideva con quello al quale era poi stato notificato il decreto ingiuntivo (per cui, quand'anche detta spedizione fosse stata valida, il destinatario ne sarebbe comunque venuto a conoscenza oltre il termine di cui all'art. 66 Disp att. c.c. Data quindi per assodata la mancata convocazione del proprietario dell'unità immobiliare sita in condominio, il Tribunale ha verificato se l'impugnazione fosse stata tempestivamente proposta.
Anche in questo caso, per gli stessi motivi di cui sopra, il Giudice ha però ritenuto viziata la notifica del verbale assembleare, con la conseguenza che l'opposizione doveva ritenersi tempestiva rispetto al primo atto con cui il condomino assumeva di avere ricevuto conoscenza di esso, ovvero proprio con la notifica del decreto ingiuntivo opposto.
Di qui l'accoglimento della spiegata opposizione, con conseguente revoca del decreto ingiuntivo e condanna del condominio al pagamento delle spese processuali.
Obblighi e modalità di convocazione nelle assemblee condominiali
Come è noto, l'art. 66 Disp att. c.c. prevede quattro diverse forme di comunicazione dell'avviso di convocazione, che devono ritenersi alternative ma tassative, nel senso che non è ammesso il ricorso ad altre modalità di invio. Si tratta della posta raccomandata, della pec, del fax e della consegna a mani. Tutte queste forme di spedizione del documento condividono la caratteristica di poter risalire con certezza sia al momento dell'inoltro da parte del mittente sia a quello del ricevimento da parte del destinatario.
Ulteriori modalità alternative, come ad esempio l'affissione in bacheca di cui al caso di specie, non producono alcun effetto giuridico ai fini che ci interessano.
Quindi esse, ai fini del corretto perfezionamento del procedimento di notificazione dell'avviso di convocazione, sono del tutto inutili.
Sorprende, quindi, che molti amministratori continuino a fare illegittimamente ricorso a prassi seguite da tempo nel condominio amministrato o a inventarne addirittura di nuove, mettendo a rischio gli interessi dei condomini e venendo meno ai propri obblighi di diligenti mandatari.
Se ne comprendono, ovviamente, i motivi pratici (risparmiare sui costi, non cambiare le prassi vigenti in condominio, accontentare i condomini, ecc.).
Ma all'amministratore corre innanzitutto l'obbligo di rispettare la legge e, perché no, alfabetizzare i condomini, che spesso non conoscono la normativa di riferimento e non comprendono il perché di determinate disposizioni.
A tal proposito si ricorda che l'utilizzo alternativo - ma obbligatorio (al comma 3 della citata disposizione è usato il verbo "deve") - della posta raccomandata, della pec o del fax per l'invio dell'avviso di convocazione, è stato introdotto con la legge di modifica della disciplina condominiale n. 220/2012.
Laddove nulla era previsto dalla precedente disciplina, che si limitava a imporre il rispetto del termine di invio dell'avviso di convocazione.
Tali forme di spedizione non ammettono equipollenti, essendo stato ormai obliterato il previgente principio di libertà delle forme, con il conseguente corollario del raggiungimento dello scopo dell'atto.
Sul punto, per quanto vi siano dei precedenti di merito di segno parzialmente diverso, è utile riportare quanto evidenziato dal Tribunale di Genova, nella sentenza n. 3350 del 23 ottobre 2014, in merito all'interpretazione del nuovo art. 66 Disp. att. c.c.: "(…) alla luce del tenore letterale della norma, mentre prima della riforma del 2013 vigeva il principio della libertà delle forme, attualmente sono state previste specifiche modalità di comunicazione tra cui quella mediante posta elettronica certificata, da cui deriva che solo l'osservanza di dette forme postula la regolarità della comunicazione; (…) alla luce del chiaro tenore letterale della norma e dell'indicazione di specifiche modalità di convocazione, deve ritenersi che il legislatore abbia voluto tipizzare le forme della comunicazione, limitandole a quelle che garantiscano l'effettiva conoscibilità della convocazione stessa; (…) se in passato vigeva il principio di libertà delle forme, per cui l'unico criterio concretamente applicabile doveva ritenersi quello che garantisse il raggiungimento dello scopo, con le modifiche intervenute con la legge n. 220 del 2012 l'amministratore del condominio deve utilizzare le forme scritte imposte dalla norma".
