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Delibera annullabile se il condomino non è informato

Occorre però sempre bilanciare il diritto all'accesso alla documentazione condominiale con le esigenze d'ufficio dell'amministratore
Avv. Gianfranco Di Rago Avv. Gianfranco Di Rago 

Scopo delle disposizioni di legge che regolano il procedimento di convocazione dell'assemblea condominiale è chiaramente quello di garantire ai condomini la possibilità di intervenire alla riunione e di esprimere il proprio voto sugli argomenti posti all'ordine del giorno.

È evidente come la condizione indispensabile per partecipare attivamente e consapevolmente al procedimento di formazione della volontà condominiale sia quindi quella di essere adeguatamente informati sulle questioni intorno alle quali l'assemblea è chiamata a decidere.

Bisogna quindi ritenere che le disposizioni in precedenza richiamate mirino non solo a garantire a ogni condomino la possibilità di partecipare alla riunione assembleare, ma anche quella di prendervi parte in maniera informata.

Diritto a informarsi e obbligo di informare.

Questo non vuol dire però che l'onere di informare i condomini degli argomenti dei quali si andrà a trattare nel corso dell'assemblea gravi esclusivamente sull'amministratore.

Con la riforma del diritto condominiale è stato infatti esplicitato un vero e proprio diritto soggettivo dei condomini di accedere e consultare la documentazione condominiale (artt. 1129, comma 2, e 1130-bis, comma 1, c.c.), obbligando quindi l'amministratore a un'assoluta trasparenza nei confronti dei propri amministrati.

Quanto sopra, evidentemente, richiede però un ruolo attivo da parte dei medesimi condomini.

In altri termini, si può ritenere che l'amministratore non sia tenuto a informare nel dettaglio il condomino che non mostri interesse in questo senso.

L'obbligo informativo che incombe sull'amministratore in sede di convocazione dell'assemblea condominiale si sostanzia nello svolgimento degli adempimenti propri di tale procedimento e che sono regolati dagli artt. 1135 ss. c.c. e 66 ss. Disp. att. c.c.

L'amministratore dovrà quindi procedere a stilare un idoneo avviso di convocazione e dovrà inviarlo a tutti i condomini all'indirizzo aggiornato risultante dall'anagrafe condominiale.

Lo stesso dovrà inoltre avere cura di fare in modo che il predetto avviso giunga nella disponibilità di ciascun condomino almeno cinque giorni prima della data fissata per la riunione in prima convocazione.

Annullabile e non nulla la delibera del supercondominio adottata dall'assemblea sbagliata

L'avviso di convocazione e i suoi allegati.

Ma, ci si può chiedere a questo punto, l'amministratore è anche tenuto a inviare ai condomini, unitamente all'avviso di convocazione, la documentazione e le pezze giustificative relative alle varie questioni poste all'ordine del giorno? Nella pratica ciò avviene frequentemente, soprattutto in occasione dell'assemblea ordinaria, laddove all'avviso di convocazione vengono allegati il consuntivo e il preventivo sui quali l'assemblea è chiamata a deliberare (ma non anche le pezze giustificative relative alle spese effettuate), oppure in caso di innovazioni o di manutenzione straordinaria, allorché si invia ai condomini anche la documentazione contenente i dettagli tecnici dell'intervento e i relativi preventivi ricevuti dalle ditte interpellate.

A questo proposito occorre anche osservare come la diffusione dell'utilizzo dei siti internet condominiali e della corrispondenza telematica (via e-mail e pec) consente agli amministratori di mettere a disposizione dei condomini, molto più facilmente che in passato, la documentazione di loro interesse, evitando quindi eventuali contestazioni, nonché i costi connessi al tradizionale invio cartaceo.

L'amministratore, tuttavia, salvo specifica previsione regolamentare, non è generalmente tenuto ad allegare all'avviso di convocazione ulteriore documentazione. Nessuna norma di legge lo prevede infatti espressamente.

Se, quindi, si può ritenere utile allegare all'avviso quella documentazione che possa facilitare il compito dell'assemblea (si pensi soprattutto all'invio del consuntivo e del preventivo in occasione dell'assemblea ordinaria), i condomini non possono certo contestare la mancanza di documentazione ulteriore e specifica (ad esempio delle pezze giustificative relative alla gestione contabile da approvare) e non possono per questo solo motivo impugnare fondatamente la relativa delibera di approvazione.

Una recente sentenza di legittimità (Cass. civ., 25 giugno 2018, n. 16677) ha infatti confermato come l'amministratore non sia tenuto a inviare ai condomini, unitamente all'avviso di convocazione, le pezze giustificative relative al consuntivo da approvare, con la conseguenza che la relativa deliberazione è da considerarsi perfettamente valida, fermo restando il diritto dei condomini di accedere alla documentazione condominiale detenuta dall'amministratore.

L'assemblea, a maggioranza, ha deliberato: questa formula rende la delibera annullabile

Il bilanciamento degli opposti interessi.

Quanto sopra si può ritenere indirettamente confermato dalle novità normative in tema di accesso dei condomini alla documentazione condominiale, che vanno evidentemente a bilanciare l'asimmetria informativa tra amministratore e condomini, avendo definitivamente confermato l'obbligo del primo di far visionare a questi ultimi la documentazione condominiale.

L'amministratore, come previsto dall'art. 1129, comma 2, c.c., deve infatti comunicare ai condomini i giorni e le ore nei quali si rende disponibile a riceverli presso il suo studio per far visionare ed eventualmente fotocopiare a loro spese la documentazione condominiale.

Anche questo obbligo dell'amministratore deve però essere inquadrato nell'ambito di un più generale riequilibrio dei rapporti tra quest'ultimo e i condomini. L'amministratore non può evidentemente opporsi alle richieste dei suoi mandanti, pena l'annullabilità della deliberazione (Cass. civ., 20 febbraio 2020, n. 4445), ma, come evidenziato da un altro recente pronunciamento della Suprema corte (Cass. civ., 8 giugno 2020, n. 10844), è legittimato a pretendere che questi ultimi rispettino i tempi e i modi che consentano di non intralciare la propria attività di ufficio, gravando comunque sul medesimo l'onere della prova in ordine all'inesigibilità della richiesta del condomino.

Infatti, come si legge nella predetta decisione, "è certo nell'interpretazione giurisprudenziale che, se ciascun comproprietario ha la facoltà (di richiedere e) di ottenere dall'amministratore del condominio l'esibizione dei documenti contabili in qualsiasi tempo (e, non soltanto, in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell'assemblea), senza neppure l'onere di specificare le ragioni della richiesta (finalizzata a prendere visione o estrarre copia dai documenti), l'esercizio di tale facoltà non deve risultare di ostacolo all'attività di amministrazione, né rivelarsi contraria ai principi di correttezza".

Rendiconto condominiale

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Cavaliere
Cavaliere 30-12-2021 15:51:53

Si chiede: se quanto previsto dall'art. 1130-bis c.c. nell'invio del Rendiconto condominiale in occasione dell'assemblea annuale, sia OBBLIGATORIO allegare il registro di contabilità, il riepilogo finanziario e la nota sintetica esplicativa della gestione, oppure bastano le voci di entrata e di uscita?

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Matteo
Matteo 30-12-2021 15:58:45

Il rendiconto deve essere formato dal registro di contabilità, nota sintetica e riepilogo finanziario altrimenti non vale nulla.
La delibera è annullabile. Fai una ricerca nel sito e ti rendi conto ...

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