Le deleghe in ambito condominiale permettono a un condomino di farsi rappresentare da un altro condomino o da una terza persona durante le assemblee. Questo è utile quando un condomino non può partecipare di persona ma desidera comunque esprimere il proprio voto sulle questioni all'ordine del giorno. Il problema che spesso le deleghe vengono conferite all'amministratore.
A tale proposito si segnala una recente decisione del Tribunale di Palermo (sentenza 15 ottobre 2024, n. 4942).
Problemi legali sulle deleghe all'amministratore condominiale
La proprietaria di due unità immobiliari al piano terra e al piano ammezzato, dopo aver attivato la mediazione obbligatoria che si chiudeva con verbale negativo per mancata partecipazione del condominio, impugnava una delibera assunta dall'assemblea condominiale in data 16.11.2023 denunziandone la illegittimità e, quindi, l'invalidità, tra l'altro, per esercizio illegittimo di deleghe da parte dell'amministratrice di condominio, per l'assunzione illegittima delle funzioni di segretario verbalizzante da parte dell'amministratore e per la carente sottoscrizione del verbale dell'assemblea, in spregio alle previsioni dell'art. 9 del Regolamento.
Il condominio si costituiva, eccependo preliminarmente la tardività dell'impugnazione della delibera assembleare per mancato rispetto del termine perentorio di trenta giorni di cui all'art. 1137 c.c., e contestando tutti i sollevati motivi di impugnazione.
Nello specifico, il condominio faceva presente che due condomini avevano conferito deleghe all'amministratrice in veste di condomina e che, comunque, la ricorrente non aveva provato specificamente l'eventuale conflitto di interessi sussistente.
Quanto alla mancata sottoscrizione del verbale da parte dei due condomini, il condominio sosteneva che si trattasse di una semplice irregolarità formale, che non comprometteva la validità della delibera. Il Tribunale ha dato ragione all'attore.
Lo stesso giudice ha messo in rilievo come, per effetto della riforma adottata con la legge n.220/2012, il conferimento di deleghe di voto in assemblea all'amministratore è stato in ogni caso e senza eccezioni vietato dall'art. 67, quarto comma, disp. att. c.c. ("all'amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea"). Come ha osservato il Tribunale l'inderogabilità della norma rende superflua la c.d. prova di resistenza, non essendo perciò necessario verificare, ai fini dell'annullamento, se l'amministratore abbia votato effettivamente in conflitto di interessi, costituendo il conferimento di deleghe in spregio al divieto normativo comportamento comunque illegittimo.
Del resto il divieto di conferire deleghe all'amministratore è risultato in contrasto pure con l'art. 9 del Regolamento di condominio.
Nella vicenda esaminata, si è riscontrata anche la violazione della norma regolamentare che ha stabilito il divieto all'amministratore di assumere la funzione di segretario verbalizzante durante le assemblee condominiali.
In merito alla mancata firma del verbale assembleare, trattandosi di questioni per lo più formali, il Tribunale ha notato che l'apposizione della firma assolve unicamente la funzione di conferire al documento il valore probatorio di scrittura privata riguardo alla provenienza delle dichiarazioni dai firmatari, e non si estende al contenuto della scrittura stessa.
Divieto di delega all'amministratore: impatti e conseguenze legali
Il comma 5 dell'articolo 67, introdotto dalla legge 220/2012, dispone il divieto assoluto di delega all'amministratore, risolvendo così il problema alla radice. La norma prevede un divieto per l'amministratore che si applica a ogni tipo di riunione assembleare.
Questo significa che l'amministratore, indipendentemente dagli argomenti trattati nell'ordine del giorno dell'assemblea, deve astenersi in modo inderogabile dal ricevere deleghe da uno o più condomini per intervenire e votare come delegato in assemblea. La norma, di carattere inderogabile, non può essere modificata neppure da una clausola contrattuale del regolamento condominiale.
Il divieto assoluto elimina una questione rilevante, ovvero la necessità di accertare, caso per caso, se l'amministratore, in veste di rappresentante, si trovi in conflitto di interessi con il condominio amministrato durante l'intervento e il voto in assemblea. Se questo divieto è violato, la delibera corrispondente è annullabile e impugnabile ai sensi dell'articolo 1137 c.c.
Non è più necessario dimostrare la situazione di conflitto, poiché l'invalidità è legata esclusivamente alla violazione del divieto di delega.
La norma non consente la possibilità di conferire la delega a un collaboratore dell'amministratore, poiché la condizione di subordinazione del delegato può rendere la delega nulla e improduttiva di effetti, essendo conferita "in frode alla legge" per realizzare un fine vietato da una norma imperativa.
Il divieto assoluto di delega vale anche quando l'amministratore è condomino del caseggiato che gestisce, poiché non si comprenderebbe affatto per quale motivo il possesso accidentale, anche di una tale qualità, risulti idoneo a rimuovere, in capo all'amministratore medesimo, le ragioni di incompatibilità (e di "prevenzione").
In merito all'assunzione da parte dell'amministratrice del ruolo di segretario verbalizzante, si può affermare che la mancata nomina di un presidente e di un segretario o l'eventuale irregolarità relativa ad essa non comportano alcuna invalidità delle delibere assembleari (Cass. civ., sez. II, 29/03/2024, n. 8577).
Tuttavia è annullabile la delibera condominiale assunta da un assemblea in cui l'amministratore, in contrasto con l'espresso divieto contenuto nel regolamento condominiale, ha assunto il ruolo di segretario, e ciò anche nel caso in cui, in precedenti assemblee non impugnate, ugualmente l'amministratore aveva svolto le funzioni di segretario, non potendo tale circostanza essere valutata "ex se" quale abrogazione tacita del divieto espresso e non quale mera tolleranza di tale violazione da parte dei condomini (Trib. Ivrea 11 novembre 2003).