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Notificate un decreto ingiuntivo per il recupero del credito condominiale? State attenti, l'opposizione potrebbe costarvi molto più cara.
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Notificate un decreto ingiuntivo per il recupero del credito condominiale? State attenti, l'opposizione potrebbe costarvi molto più cara.

In vista un problema in più per gli amministratori e per i condòmini virtuosi

Avv. Michele Zuppardi 

Il recupero dei crediti condominiali è da sempre fonte di preoccupazione e di vero e proprio stress per tutti indistintamente gli amministratori.

Alzi la mano, infatti, quel fortunato professionista che riesce a incassare la totalità delle bollette emesse senza dover insistere con ripetute telefonate, lettere di messa in mora e minacce legali nei confronti dei propri amministrati.

Oltre ai debitori incalliti, in ogni condominio vi è sempre, salvo rarissime eccezioni, una fisiologica percentuale di ritardatari, disattenti e irreperibili che produce rallentamenti e difficoltà gestionali e che genera polemiche e rimbrotti da parte dei virtuosi pagatori, i quali - immancabilmente - scaricano sull'amministratore il dovere e la responsabilità di attivarsi per procedere giudizialmente al recupero dei crediti inevasi.

=> Opposizione al decreto ingiuntivo e spese legali: analisi di un caso decisamente insolito

La soluzione è richiedere un decreto ingiuntivo. Lo dice la legge, che nell'art. 63 disp. att. cod. civ. individua proprio l'ingiunzione quale strumento più snello ed efficace. "Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea - recita la norma - l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellano i dati dei condomini morosi".

Letta così, sembra davvero una passeggiata. Ma sul campo, e nella stritolante attività quotidiana che gli amministratori condominiali sono da sempre - e sempre più - impegnati a sopportare, il dovere "facile" e oltremodo "veloce" dettato dalla norma lascia spazio a tutt'altra verità, quantomai costellata - nella pratica operativa - da seri dubbi e spinosi interrogativi.

Lo strumento dell'ingiunzione, calibrato per ottenere subito e senza alcun contraddittorio l'ordine giudiziale di pagamento del debito condominiale sulla base della ripartizione conseguente alle decisioni assembleari, spesso si tramuta in un vero e proprio boomerang e colpisce indiscriminatamente anche i professionisti più attenti e virtuosi.

=> Decreto ingiuntivo e procedimento di mediazione.

Il perché è subito spiegato. Ricevere la notifica di un decreto di ingiunzione significa per il debitore poter assumere due sole decisioni, che sono alternative tra loro: pagare o proporre opposizione.

Ma proprio quest'ultima possibilità, pur se giustamente e intimamente rientrante nel diritto al contraddittorio costituzionalmente garantito, offre sistematicamente non pochi spunti al debitore ingiunto per rispolverare vecchie prese di posizione, rancori mai sopiti, e riaccendere dunque pericolosi focolai in ordine a discussioni e delibere assembleari ritenute pacifiche, digerite e superate, ma in realtà mai veramente definite ed accettate.

Veniamo al punto. Lo scorso primo ottobre, con Ordinanza numero 24476 , la Seconda Sezione della Suprema Corte di Cassazione (rel.

Antonio Scarpa) ha richiesto al Primo Presidente la necessità di giungere a una pronuncia definitiva delle Sezioni Unite in ordine al contrasto interpretativo esistente sulla possibilità di giudicare - una volta instaurato il procedimento di opposizione ad ingiunzione - in merito all'annullabilità e alla nullità delle delibere assembleari.

Com'è noto, diverse sentenze rese dagli Ermellini hanno sostanzialmente negato al Giudice adito dall'opponente la possibilità di valutare ed esprimersi sulla invalidità delle delibere assembleari poste a fondamento della ingiunzione opposta (sentenze Cass. n. 21240 del 9/8/19, n. 8685 del 28/3/19).

Altre sentenze della Suprema Corte, invece, hanno ritenuto possibile la valutazione giudiziale della regolarità deliberativa posta a fondamento della pretesa azionata in monitorio, chiarendo che in tema di nullità sia del tutto consentita l'attività del Giudice orientata a valutare compiutamente gli elementi costitutivi della domanda giudiziale assegnatagli (sentenze Cass. n. 12582 del 17/6/15 e n. 6652 del 15/3/17).

=> L'amministratore deve sempre garantire l'accesso alla documentazione e l'estrazione di copia.

Che significa tutto ciò? Significa certamente un problema in più per gli amministratori e per i condòmini virtuosi.

E' davvero incredibile che si possa assistere, magari dopo anni, a un rimescolamento delle carte in ordine alla validità o invalidità di una decisione assembleare. Richiedere un decreto ingiuntivo per pochi soldi, per dovere di regolarità e per l'indiscutibile obbligo posto dalla norma in capo all'amministratore, può diventare molto spesso una vera e propria iattura a causa delle infinite complicazioni che il litigioso e non pagatore di turno ha facoltà di porre in essere.

Insomma, si procede - anzi, si deve procedere - per recuperare, e ci si ritrova a ricominciare ragionamenti e litigi in Tribunale in ordine ai deliberati assembleari. Fino a quando si discute di nullità tutto ciò può effettivamente avere un senso logico, ma in tema di annullabilità la questione è ben diversa.

Come tutti sanno, essa può essere richiesta nei trenta giorni dalla delibera o dalla sua avvenuta comunicazione, e una volta trascorso tale termine sembra assai pregiudizievole, per la collettività condominiale, rimettere in discussione i deliberati, magari dopo che - ad esempio - i lavori sono stati effettuati, molte quote sono state versate e i pagamenti ai fornitori sono stati bonificati.

Tutto questo diventa quasi sempre un incubo. Per non parlare delle spese giudiziali e legali, il cui esborso va spesso a vanificare l'obiettivo del recupero del credito e pone il condominio, per anni, in uno stato di sofferenza e di insopportabile incertezza.

Già, l'incertezza. Nella gestione della proprietà comune si pretendono dagli amministratori condominiali la massima attenzione, la precisione assoluta, l'estrema regolarità e la piena applicazione delle disposizioni di legge.

E' giusto, anzi giustissimo. Ma per favore, che almeno i Giudici di legittimità ci illuminino presto, indicandoci una strada univoca e chiara ed evitandoci di bollare come ardita scommessa ogni banalissima e peraltro obbligatoria ingiunzione.

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Togato
Togato lunedì 14 ottobre 2019 alle ore 12:24

Quell'ordinanza di rimessione alle S.U. pare dettata da 'eccesso di scrupolo' da parte della Cassazione su una questione ormai sufficientemente però chiarita dai più recenti suoi arresti. Andiamone al sodo. L'amministratore di condominio, se chiamato (ormai entro, ex lege, il semestre dalla sua maturazione) al recupero per via monitoria d'un credito condominiale ha pure il compito di appurare preventivamente (magari sentendo il parere d'un legale) se questo è tuttora esigibile in base ad un riparto regolarmente approvato dall'assemblea.Infatti il credito non può essere più tale o perché ormai prescritto od invece promanante da una delibera 'viziata'. Sotto questo secondo profilo gli s'impone una indispensabile previa distinzione sulla validità o meno della relativa delibera. Se questa risulta passibile di 'annullamento' (ad es. per la mancata regolare convocazione del condomino 'debitore') se costui non l'avesse a suo tempo impugnata, e con ciò consentendone la postuma sanatoria, non potrebbe più sostenere validamente tale invalidità in sede d'opposizione al decreto ingiuntivo. Se viceversa la delibera fosse affetta da radicale "nullità"(in quanto, ad es.violatrice nel merito di un diritto dominicale del condomino) costui avrebbe quindi pieno diritto di farla sempre valere in ogni sede, anche dunque in quella d'opposizione al decreto ingiuntivo. Su tali presupposti non vedo personalmente motivi perché ci si debba ancora soffermare in proposito con altre estreme disquisizioni buone solo a reintorcinare la matassa.

Gianni
Gianni giovedì 05 dicembre 2019 alle ore 09:44

Mi risulta piacevole leggere l'eccellentissimo sig. Togato, ma ... se di matassa attorcigliata si tratta meglio dipanarla.

Togato
Togato giovedì 05 dicembre 2019 alle ore 12:03

Caro @Gianni, grazie per la tua gentile aggettivazione.Capisco l'aspirazione a vedere le matasse sbrogliate ed è sperabile che a ciò valga,sul punto, la futura pronuncia delle Sezioni Unite (davanti a cui anche dopo i miei 57 anni di professione continuo a scappellarmi). Non potendo dirmi digiuno di procedure monitorie mi permetto spiegare qui come nella pratica le cose finora in materia funzionano. Dunque: c'è un D.I.condominiale che viene 'opposto'. Il giudice dell'opposizione scartabella l'atto e poi chiede:avvocato ma il suo cliente il debito lo ha saldato? No vostro onore ma qui alla base si sostiene il vizio della delibera sulla spesa.
Allora avvocato, vertendo in motivi d'invalidità dica al suo cliente d'impugnarla se è in tempo in altra sede ai sensi dell'art. 1137 c.c. trattandosi di questione pregiudiziale poiché in questa io non posso che respingere l'opposizione. Tale, almeno finora, è l'andazzo nei tribunali.Aspettiamo dunque fidenti lo sbroglio della matassa da parte del Supremo Collegio.Prosit!

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