Recupero crediti condominiali pregressi e loro esigibilità

Come già affermato in passato dalla giurisprudenza, gli oneri condominiali risalenti nel tempo, qualora le relative voci siano state riportate nei rendiconti, di anno in anno, sono esigibili dall'amministratore (Corte Appello Genova n. 513/2009).

Il credito condominiale riportato nell'esercizio dell'anno successivo ha la propria matrice nella apposita delibera assembleare.

Il consuntivo approvato costituisce quindi cristallizzazione del credito del condominio, che viene approvato dalla apposita assemblea.

L'approvazione del consuntivo dove viene riportato un credito pregresso fa in modo di attualizzare detto credito, rendendolo certo, liquido ed esigibile (Giudice di Pace di Torino del 19 dicembre 2018; (Cass., 2 settembre 2008, n. 22024).

Sul versante opposto, ciò significa che il debito del singolo condomino maturato nei periodi precedenti, se regolarmente approvato dall'Assemblea, costituisce posta creditoria del Condominio nei suoi confronti.

La decorrenza del debito condominiale è da rapportarsi alla data della delibera di approvazione del rendiconto delle spese e del relativo stato di riparto. Tale delibera costituisce il titolo di credito nei confronti del singolo condomino, dovendosi escludere che delibere successive, concernenti i crediti del condominio nei confronti del condominio, per successivi periodi di gestione e diversi titoli di spesa, possano costituire "un nuovo fatto costitutivo del credito" (Cass. 25 febbraio 2014, n. 4489).

Tutti questi principi sono stati di recente riaffermati dalla Suprema Corte con la decisione del 15 febbraio 2021 n. 3847.

Il caso di specie nasce dal giudizio di opposizione promosso dal condomino nei confronti del decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo ottenuto dal condominio ex art. 63 disp. Att. C.c.

Il Collegio, prima di entrare nel merito, evidenzia l'onere probatorio incombente in capo alle parti.

Prova dell'esistenza del debito condominiale

Nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo concernente il pagamento di contributi per spese, il condominio soddisfa l'onere probatorio su esso gravante con la produzione del verbale dell'assemblea condominiale in cui sono state approvate le spese, nonché dei relativi documenti (Cass., 29 agosto 1994, n. 7569).

Il giudice, pronunciando sul merito, emetterà una sentenza favorevole o meno, a seconda che l'amministratore dimostri che la domanda sia fondata, e cioè che il credito preteso sussiste, è esigibile e che il condominio ne è titolare.

Condomino moroso. La delibera di riparto spese legittima il decreto ingiuntivo?

La delibera di approvazione del bilancio

La delibera condominiale di approvazione della spesa costituisce, così, titolo sufficiente del credito del condominio e legittima non solo la concessione del decreto ingiuntivo, ma anche la condanna del condominio a pagare le somme nel processo oppositorio a cognizione piena ed esauriente, il cui ambito è ristretto alla verifica della (perdurante) esistenza della deliberazione assembleare di approvazione della spesa e di ripartizione del relativo onere (Cass. Sez. U., 18 dicembre 2009, n. 26629; Cass., 23 febbraio 2017, n. 4672).

Il giudice deve quindi accogliere l'opposizione solo qualora la delibera condominiale abbia perduto la sua efficacia, per esserne stata l'esecuzione sospesa dal giudice dell'impugnazione, ex art. 1137, comma 2, c.c., o per avere questi, con sentenza sopravvenuta alla decisione di merito nel giudizio di opposizione ancorché non passata in giudicato, annullato la deliberazione (Cass., 14 novembre 2012, n. 19938; Cass., 24 marzo 2017, n. 7741).

Gestione delle morosità nei rendiconti condominiali

Rilevato tutto quanto sopra in termini generali, il Supremo Collegio entra quindi nel merito dei debiti pregressi del singolo condomino.

Dopo che siano stati inseriti nel rendiconto di un determinato esercizio i nominativi dei condomini morosi per il pagamento delle quote condominiali e gli importi da ciascuno dovuti, tali pregresse morosità, ove rimaste insolute, devono essere riportate altresì nei successivi anni di gestione, costituendo esse non solo un saldo contabile dello stato patrimoniale attivo, ma anche una permanente posta di debito di quei partecipanti nei confronti del condominio.

Il condomino moroso non può opporsi al decreto ingiuntivo per errori contabili approvati

Il rendiconto condominiale, in forza di un principio di continuità, deve, cioè, partire dai dati di chiusura del consuntivo dell'anno precedente, a meno che l'esattezza e la legittimità di questi ultimi non siano state negate con sentenza passata in giudicato, ciò soltanto imponendo all'amministratore di apporre al rendiconto impugnato le variazioni imposte dal giudice, e, quindi, di modificare di conseguenza i dati di partenza del bilancio successivo.

La Suprema Corte ritiene che non si possa invocare al riguardo il limite della dimensione annuale della gestione condominiale, la quale vale ad impedire, piuttosto, la validità della deliberazione condominiale che, nell'assenza di un'unanime determinazione, vincoli il patrimonio dei singoli condomini ad una previsione pluriennale di spese (Cass. Sez. 2, 21/08/1996, n. 7706).

Principio di validità del rendiconto condominiale approvato

Il principio di diritto affermato dalla Cassazione nel caso di specie è quindi il seguente: Il rendiconto consuntivo per successivi periodi di gestione che, nel prospetto dei conti individuali per singolo condomino, riporti tutte le somme dovute al condominio, comprensive delle morosità relative alle annualità precedenti rimaste insolute (le quali costituiscono non solo un saldo contabile dello stato patrimoniale attivo, ma anche una permanente posta di debito), una volta approvato dall'assemblea, può essere impugnato ai sensi dell'art. 1137 c.c., costituendo altrimenti esso stesso idoneo titolo del credito complessivo nei confronti di quel singolo partecipante, pur non dando luogo ad un nuovo fatto costitutivo del credito stesso (cfr. anche Cass., 25 febbraio 2014, n. 4489).