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Decreto di trasferimento immobile e lavori in condominio: chi paga?

Anche l'aggiudicatario di un immobile in condominio può essere chiamato a pagare le quote condominiali per lavori già approvati
Avv. Marco Borriello Avv. Marco Borriello 

Periodicamente, i beni condominiali hanno bisogno di manutenzione straordinaria. A tale scopo, l'assemblea si riunisce per discutere l'ammontare della spesa ed approvare il preventivo più conveniente sotto tutti i punti di vista. La conseguente ripartizione dei lavori sarà posta a carico dei vari condòmini, in proporzione al valore millesimale dei rispettivi immobili. Seguirà, quindi, l'esecuzione delle opere programmate.

Ebbene, può accadere che nelle more di questo iter, le singole proprietà subiscano un avvicendamento. Magari, il titolare del quartino al pian terreno ha, finalmente, venduto dopo anni in cui tentava vanamente di farlo. Oppure, la signora del terzo piano ha deciso di donare il proprio appartamento al figlio che sta per sposarsi.

In questi, come in altri casi, il condominio, nell'ottica di incassare la quota dei lavori già approvati può rivolgersi, indistintamente al vecchio e al nuovo proprietario (art. 63 disp. att. cod. civ.), così come è accaduto nella vicenda appena risoltasi con la sentenza n. 3638 del 05 agosto 2022 della Corte di Appello di Napoli.

In particolare, nel caso de quo, la successione dell'immobile era avvenuta a seguito di un pignoramento e del successivo decreto di trasferimento, ma nessuna delle parti coinvolte aveva saldato la quota lavori, ritualmente approvata dall'assemblea.

Approfondiamo meglio, però, il caso concreto.

Decreto di trasferimento immobile e lavori in condominio: chi paga? Il caso concreto

Nel febbraio del 2012, l'assemblea di un condominio napoletano approvava l'esecuzione di alcuni lavori di manutenzione straordinaria relativamente ad una scala del fabbricato. A quanto pare, però, non tutti saldavano, tempestivamente, la conseguente quota condominiale.

In particolare, ciò avveniva in relazione ad un appartamento che era stato oggetto di un pignoramento e che, nel maggio dello stesso 2012, diventava di proprietà dell'aggiudicatario con tanto di decreto di trasferimento. Ebbene né il nuovo né il vecchio proprietario pagavano i lavori, costringendo il condominio creditore a chiedere ed ottenere un decreto ingiuntivo nei confronti del titolare dell'immobile.

A questo provvedimento, seguiva l'opposizione del nuovo proprietario sulla base di varie eccezioni, tra cui la presunta invalidità del verbale di approvazione della spesa. L'opponente, inoltre, previa autorizzazione, chiamava in causa i due ex comproprietari.

Il primo grado di questa lite si concludeva con il rigetto dell'opposizione e con la condanna dei chiamati in causa a manlevare l'opponente dall'obbligo di pagamento della quota lavori, nel frattempo già versata da questi.

Il successivo giudizio di appello, proposto dall'ex condòmino, non è servito a mutare il verdetto che ha confermato il dovere dell'appellante di rimborsare all'appellato le quote condominiali relative ai lavori approvati dall'assemblea nel lontano 2012.

La riscossione dei contributi in condominio tra vecchio e nuovo proprietario

L'art. 63 disp. att. cod. civ. disciplina la riscossione dei contributi in condominio, stabilendo una regola particolare nel caso di avvicendamento tra i condòmini «Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente».

Il condominio, perciò, nel caso di lavori di manutenzione straordinaria già approvati nel corso dell'anno precedente al trasferimento, può pretendere la quota sia dal vecchio proprietario sia dal nuovo titolare dell'immobile. Si tratta, quindi, di una vera e propria garanzia di cui l'ente può usufruire.

Amministratore, lavori di manutenzione, riscossione delle quote e profili di responsabilità

Ebbene, questa regola è applicabile anche al caso in cui la successione nel bene è avvenuta a seguito di un pignoramento e del pedissequo decreto di trasferimento? L'aggiudicatario, chiamato a versare le quote condominiali dovute dal debitore esecutato, può agire in regresso per recuperare ogni esborso?

Aggiudicatario immobile e lavori in condominio: obblighi e diritto di regresso

L'aggiudicatario di un immobile in condominio, al pari di qualsiasi compratore, può essere chiamato a versare le quote condominiali relative all'anno precedente al decreto di trasferimento. Lo conferma la Corte di Appello di Napoli con la decisione in commento «L'art. 63 disp att. c.c. è applicabile anche nelle ipotesi in cui l'acquirente succeda nella proprietà dell'immobile in forza di decreto di trasferimento all'esito di una procedura esecutiva (v. sul punto Cass. sent. n. 1814/1964).

Va infine sottolineato che, nell'ambito di una procedura esecutiva, è con il decreto di trasferimento che la proprietà del bene passa in capo al soggetto aggiudicatario ai sensi dell'art. 586 cpc».

Trattandosi, però, di un obbligo di natura solidale, l'aggiudicatario ha pieno diritto di regresso nei confronti del debitore esecutato, ex condòmino, per recuperare le quote versate al condominio «La Continentale s.a.s., nel pagare al condominio il debito gravante sulla Gigliotti e su Russo, essendo obbligata in forza di quanto disposto dal richiamato art. 63 disp. att. c.c., ha diritto di regresso nei confronti dei soggetti proprietari/condomini al momento in cui sorse l'obbligazione».

Nel caso in commento, il decreto di trasferimento del bene pignorato era stato emesso circa tre mesi dopo la data in cui l'assemblea aveva votato i lavori. Era chiaro, perciò, che il soggetto, tenuto nei rapporti interni a versare le quote condominiali, era il debitore, titolare dell'immobile al momento dell'approvazione «Al fine di individuare il momento in cui è sorta l'obbligazione di partecipazione a spese condominiali per l'esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni deve farsi riferimento alla data di approvazione della delibera assembleare che ha disposto l'esecuzione di tale intervento, avendo la stessa delibera valore costitutivo della relativa obbligazione (v. Cass. ord. n. 1847/2018; Cass. ord. n. 15547/2017».

Ecco, quindi, spiegata la decisione emessa dalla Corte di Appello di Napoli.

Sentenza
Scarica App. Napoli 5 agosto 2022 n. 3638

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