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Destinazione Italia. Due utili allegati per scoprire come cambierà la normativa sul condominio
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Destinazione Italia. Due utili allegati per scoprire come cambierà la normativa sul condominio

Decreto Destinazione Italia: arriva la mini riforma della riforma del condominio.

Dott. Ivan Meo 

Potremmo definirla una mini riforma della riforma del condominio. Appena entrata in vigore lo scorso 18 giugno 2013, la legge n. 220 del 2012, meglio conosciuta ai non addetti ad un lavori, come la legge di riforma del condominio, ha subito il suo primo restyling grazie al pacchetto di norme varate dal Consiglio dei Ministri nel decreto che prende il nome di decreto "destinazione Italia".

Voluta fortemente dalle associazioni della proprietà e degli amministratori, fin dalle prime battute, alcune norme, avevano presentato delle difficoltà applicative e quindi necessitavano di piccole ma necessarie revisioni.

La norma. L'articolo 1 rubricato "disposizioni per la riduzione dei costi gravanti sulle tariffe elettriche, e per l'introduzione di un sistema incentivante opzionale offerto ai produttori di energia elettrica rinnovabile, per gli indirizzi strategici dell'energia geotermica ed in materia di certificazione energetica degli edifici e di condominio" contiene le modifiche da apportare alla recente legge 220 del 2012 meglio conosciuta come legge di riforma del condominio.

Precisamente in relazione alla disposizione di cui al comma 9 si precisa: "a quasi un anno dall'entrata in vigore della riforma della disciplina del condominio negli edifici, operata dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220, la norma introduce alcuni correttivi mirati, volti a superare le difficoltà che si sono manifestate nella fase di prima applicazione della riforma stessa".

Formazione degli amministratori di condominio: La lettera a) del comma 9 si occupa espressamente del "pacchetto formativo". La finalità di questo intervento normativo è quello di colmare un vuoto legislativo esistente nella legge n. 220/2012; la quale, pur prevedendo la formazione obbligatoria degli amministratori di condominio (tanto quella iniziale, quanto quella periodica), non reca rinvio ad una fonte secondaria che individui sia i requisiti che devono essere posseduti per esercitare l'attività di formazione, sia i criteri e le modalità di svolgimento dei corsi.

Per tali motivi la lacuna viene colmata prevedendo che vangano stabiliti in modo omogeneo su tutto il territorio nazionale, gli standard per lo svolgimento della formazione in parola.

Risparmio energetico. Il decreto introduce rilevanti novità per il settore delle fonti rinnovabili, tutte improntate al fine di ridurre il peso sui consumatori dei costi dell'energia elettrica. Secondo il Governo questo intervento avrà un notevole impatto sugli oneri di sistema.

In tale contesto, per stimolare e favorire gli interventi volti a conseguire il risparmio energetico, si riduce la maggioranza richiesta per l'adozione delle relative decisioni da parte dell'assemblea condominiale.

Si elimina il quorum dei 2/3 della maggioranza ed al suo posto verrà inserito quello pari a 1/3 limitatamente ai lavori attinenti il risparmio energetico.

Anagrafe condominiale. I dati relativi alle condizioni di sicurezza da inserire nell'anagrafe condominiale sono solo quelli relativi alle parti comuni dell'edificio, di cui all'articolo 1117 del Codice civile, evitando che la formulazione normativa più generica possa dar luogo a intromissioni nelle proprietà individuali anche allorché le attività ivi realizzate non interferiscano in alcun modo con la tutela delle strutture essenziali e comuni (tra cui quelle portanti dell'edificio), indicate nell'articolo 1117.

Non saranno più indispensabili le dichiarazioni emesse dai singoli condomini sulle condizioni di sicurezza delle loro unità immobiliare: scompare la famosa e odiata " dichiarazione sulla sicurezza del singolo appartamento".

Fondo lavori straordinari. La lettera d) mira a superare le problematiche che si sono riscontrate, da parte di amministratori e proprietari, a causa dell'obbligatorietà dell'integrale costituzione anticipata del c.d. Fondo Lavori.

L'esborso integrale e anticipato dell'intera somma impegnata costituisce, infatti, uno dei principali disincentivi all'adozione di nuove delibere per l'avvio di lavori di ristrutturazione.

Ciò provoca un sensibile impatto negativo sul settore dell'edilizia, mercato che già da tempo risente della sfavorevole congiuntura economica in atto.

La norma proposta, senza snaturare la ratio della riforma, reca un correttivo all'istituto del Fondo Lavori, contemperando le ragioni creditorie dell'appaltatore con le esigenze economiche dei proprietari (che, specie in questo momento di recessione economica, hanno notevoli difficoltà ad anticipare l'intera somma dovuta).

In sostanza, la nuova possibilità di costituire il Fondo, che comunque resta obbligatorio e che deve sempre essere anticipato, in relazione ai singoli pagamenti dovuti all'appaltatore per ogni stato di avanzamento dei lavori rappresenta un bilanciamento degli interessi che soddisfa e contempera al meglio le esigenze di tutti gli attori della vicenda contrattuale.

In pratica il fondo condominiale si può considerare costituito se i lavori vanno eseguiti in base a un contratto con pagamento graduale a stato di avanzamento.

Sanzioni. La lettera e) colma una palese lacuna della recente riforma: nella quale il meccanismo per l'irrogazione delle sanzioni per la violazione del regolamento condominiale non era stato specificato dalla legge n. 220/2012.

Ciò vanificava, di fatto, ogni possibilità di ottenere qualcosa dai condomini inadempienti agli obblighi imposti dal regolamento condominiale.

La misura proposta affida dunque le scelte sanzionatorie in proposito direttamente all'assemblea, che decide con la maggioranza degli intervenuti e con almeno 500 millesimi dell'edificio.

Infine, sempre nello stesso decreto, è stata prevista un modifica in merito al sistema sanzionatorio in caso di mancanza dell'APE: non comporterà più la nullità del contratto, bensì una vera e propria sanzione pecuniaria.

Acquirente, venditore, locatore e conduttore, dovranno pagare in solido e in parti uguali una sanzione compresa tra 3000 e 18 mila euro, che scende in un range compreso tra 1000 e 4000 euro per i casi di mancata dichiarazione relativi ai contratti di locazione di singole unità immobiliari (se la durata della locazione non supera i tre anni la sanzione viene dimezzata).

Anche lo stesso certificatore energetico o professionista qualificato che sottoscriverà un Attestato di Prestazione Energetica non rispettando i criteri e le metodologie della normativa vigente, verrà punito con una sanzione pecuniaria quantificabile fra i 700 e i 4200 euro; la sanzione sarà comminata dalla Regione che dovrà obbligatoriamente comunicarne l'inadempienza agli Ordini professionali di appartenenza del certificatore/tecnico qualificato.

Sono previste sanzioni anche per il proprietario dell'immobile o il costruttore che non dovessero dotare di APE rispettivamente gli interventi di grossa ristrutturazione (che interessano oltre il 25% della superficie dell'involucro edilizio, pareti e tetto) e la realizzazione di una nuova costruzione: la sanzione va dai 3000 ai 18000 euro.

Allegato n.1 art. 1 comma 9 del Testo Destinazione Italia.
Allegato n.2 il testo delle nuove norme modificate.

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