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Decidere di modificare le tabelle millesimali non equivale alla loro effettiva revisione

La modifica delle tabelle millesimali richiede sempre l'intervento di un tecnico che prenda in considerazione il differente rapporto tra i valori originari e quelli attuali. L'assemblea, poi, valuterà se procedere alla rettifica di quelle esistenti.
Avv. Adriana Nicoletti 

Nel processo per la revisione delle tabelle millesimali si distinguono sempre due momenti. Nel primo l'assemblea affida ad un tecnico un incarico, che potremmo definire "tecnico-ricognitivo", con il quale questi accerterà se sussiste una obiettiva divergenza tra il valore attuale delle singole unità immobiliari e quello ad esse attribuito nelle tabelle vigenti. Il secondo step consiste nell'effettiva approvazione dei nuovi millesimi da parte dell'assemblea.

Modifica delle tabelle millesimali e rapporto tra due delibere assembleari successive: fatto e decisione

La Corte di cassazione, con sentenza 2 febbraio 2023 n. 3176, ha accolto con rinvio il gravame proposto da un condomino avverso la sentenza di secondo grado con la quale la Corte di appello, in sede di impugnativa di una delibera assembleare di approvazione delle nuove tabelle millesimali, confermando la decisione di prime cure, aveva affermato che il condomino, prima di impugnare le nuove tabelle per violazione dell'art. 69 disp. att. c.c., avrebbe dovuto contestare - nei termini di cui all'art. 1137 c.c. - la precedente delibera (del mese di febbraio), con la quale l'assemblea aveva deciso di procedere alla rettifica di quelle esistenti.

A fondamento della domanda il condomino lamentava che alla mancata considerazione dell'intervenuta notevole alterazione del rapporto proporzionale tra le singole porzioni era seguita l'errata applicazione dei coefficienti di calcolo, cui era conseguito un illegittimo incremento delle sole quote millesimali inerenti all'appartamento di sua proprietà.

Ad avviso del ricorrente la Corte del merito aveva errato nel dichiarare inammissibile la richiesta di accertare in via incidentale l'illegittimità della prima delibera, pur configurandosi una causa di nullità della seconda (del mese di luglio) per violazione dell'art. 69 disp. att. c.c. Questa, infatti, poteva essere oggetto di autonoma impugnativa sia in considerazione dell'inderogabilità della norma richiamata, sia per il fatto che l'originaria tabella aveva natura convenzionale e, pertanto, doveva essere modificata con il consenso unanime dei condomini.

La Corte Suprema, accogliendo il ricorso, ha correttamente evidenziato che con la prima deliberazione i condomini avevano semplicemente deciso di procedere alla revisione dei millesimi (previa nomina di un tecnico), ma era dall'esame della seconda che sarebbe emerso se, effettivamente, si era verificata una illegittima modifica delle quote in contestazione.

Circostanza che il giudice di secondo grado aveva infondatamente ritenuta preclusa, per il fatto che - a suo avviso - solo la prima delibera aveva assunto valore sostanziale di approvazione preventiva dei nuovi valori millesimali.

I giudici di legittimità, rilevato l'errore, hanno invece affermato che la Corte distrettuale avrebbe dovuto verificare "se il mutato stato dell'edificio avesse cagionato una notevole alterazione di quei valori", non avendo rilevanza preclusiva la mancata impugnazione della precedente decisione assembleare, che nulla aveva determinato in ordine alla richiesta di rettifica dei millesimi.

La delibera programmatica non è soggetta ad impugnazione

La Corte di cassazione ha confermato il principio, generale e consolidato, secondo il quale la deliberazione programmatica/preparatoria/interlocutoria non può essere oggetto di impugnativa, essendo priva di effetti giuridici per non avere contenuto decisorio.

Essa, infatti, non è idonea "a determinare un mutamento della posizione dei condomini nei confronti dell'ente di gestione, suscettibile di eventuale pregiudizio" (ex multis Cass., sent. 25 maggio 2016, n. 10865) venendo, pertanto, a mancare qualsivoglia interesse all'impugnativa.

Il principio de quo comprende ogni tipo di deliberazione che assuma un carattere non definitivo ed il campo maggiormente interessato è quello che concerne la contribuzione alle spese, come nel caso in cui si tratti di lavori di manutenzione straordinaria, "per i quali deve farsi riferimento all'approvazione della delibera assembleare che determini l'oggetto dell'appalto da stipulare con l'impresa prescelta, ovvero le opere da compiersi e il prezzo dei lavori, fissando gli elementi costitutivi fondamentali dell'opera nella loro consistenza quantitativa e qualitativa, non rilevando l'esistenza di una deliberazione programmatica e preparatoria" (Cass., ord. 10 settembre 2020, n. 18793; Cass., sent. 14 ottobre 2019, n. 25839).

Considerazioni conclusive: la modifica delle tabelle millesimali nel sistema antecedente alla riforma del condominio

Come visto, la Corte di cassazione ha demandato al giudice dell'appello il compito di verificare se sussistesse la condizione di cui all'art. 69, n. 2, disp. att. c.c. del vecchio testo, necessaria per modificare i valori millesimali.

Mancando tale accertamento di mero fatto la Corte del merito aveva compiuto una palese violazione di legge che, evidentemente, aveva portato la stessa - ferma nella sua posizione assolutamente non condivisibile - a non prendere in considerazione gli esiti della CTU, che si riveleranno fondamentali per l'accoglimento o il rigetto della domanda dell'attore.

Con l'entrata in vigore della riforma del condominio (legge n. 220/2012) il legislatore ha circoscritto l'entità delle alterazioni che determinano la modifica delle tabelle millesimali ad una quota che superi "di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino".

Non ci si può esimere, infine, dall'evidenziare l'importante principio dettato dai giudici di legittimità sulla questione concernente l'atto di approvazione e di revisione delle tabelle millesimali "per i quali è sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, co. 2, c.c., ogni qual volta l'approvazione o la revisione avvengano con funzione meramente ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge; viceversa, la tabella da cui risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, ovvero approvare quella "diversa convenzione", di cui all'art. 1123, co. 1, c.c., rivelando la sua natura contrattuale, necessita dell'approvazione unanime dei condomini" (Cass., sent. 10 marzo 2020, n. 6735).

Sentenza
Scarica Cass. 2 febbraio 2023 n. 3176
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Come si modificano le tabelle millesimali

Il parametro che determina la possibilità di modificare e/o rettificare le tabelle millesimali dipende dalla natura delle stesse, l'applicabilità dall'art. 69 disp. att. c.c., che prevede la maggioranza di cui all'art. 1136, comma 2, c.c., va valutata cas