Le vertenze che hanno ad oggetto l'insorgere di contestazioni per il verificarsi di fenomeni di infiltrazioni e umidità coinvolgono, frequentemente, il precario stato di manutenzione della copertura degli edifici (tetto o lastrico solare) ma, sono altrettanto ricorrenti anche per problematiche afferenti ad altre parti comuni.
La recente pronuncia del Tribunale di Salerno (sentenza n. 5461 del 18 novembre 2024) rappresenta l'occasione per approfondire, ancora una volta, la questione che attiene al risarcimento dei danni lamentati dal proprietario di un immobile, con particolare riferimento alla accertamento delle cause delle percolazioni, alla configurabilità della responsabilità del condominio ex art. 2051 Cod. Civ. ed alla prova e quantificazione degli stessi.
Per una puntuale disamina della fattispecie, oltre alla valutazione della documentazione prodotta, è dirimente l'esperimento di una consulenza tecnica d'ufficio (CTU) propedeutica a rendere contezza sulla origine e sulle cause delle infiltrazioni e la riferibilità delle stesse ad una carenza di manutenzione delle parti comuni, quale omissione imputabile al condominio.
Parimenti, dalle risultanze della perizia, potrà essere confermata o meno, la sussistenza di danni e la misura degli stessi.
Richiesta di risarcimento per danni da infiltrazioni di umidità nel condominio
Nel giudizio innanzi al Tribunale, il comproprietario di un immobile ha promosso domanda di risarcimento danni nei confronti del condominio sostenendo di aver subito fenomeni di risalita di umidità, aggravatisi nel tempo per la inerzia nella esecuzione delle opere necessarie ed atte alla loro eliminazione, così pregiudicando le condizioni di abitabilità del suo appartamento nonché al proprio giardino.
A conforto delle propria tesi ha allegato perizia tecnica di parte dalla quale evincere la legittimità della pretesa avanzata verso il condominio.
Parimenti, esponeva di avere introdotto procedura di negoziazione assistita, conclusa con esito negativo.
Si è costituito in giudizio il Condominio, contestando la domanda dell'attore, all'uopo formulando istanza di chiamata in causa della impresa incaricata dei lavori di rifacimento dell'impianto fognario per essere manlevato da quest'ultima nell'ipotesi di quanto fosse stato condannato a risarcire.
L'impresa si è, a sua volta, costituita chiedendo il rigetto della domanda previo svolgimento di eccezione di nullità della chiamata.
Il Giudice ha disposto CTU, le cui risultanze sono state acquisite e fatte proprie nella motivazione della sentenza che ha parzialmente accolto la domanda dell'attore, per le ragioni in appresso argomentate.
Obbligo di custodia del Condominio sulle parti comuni e responsabilità per danni
Il condominio assume di diritto la funzione di custode dei beni e dei servizi comuni, in ragione della quale è chiamato a rispondere di eventuali danni dagli stessi provocati in aderenza al disposto di cui all'art. 2051 Cod. Civ.
In materia, è pacifico e consolidato il principio secondo cui incombe sul condominio l'onere di corretta ed adeguata manutenzione e sorveglianza delle parti comuni al fine di impedire che dalle stesse possano verificarsi danni a cose o a terzi.
Nella fattispecie de qua, la consulenza tecnica resa nel corso del procedimento ha evidenziato che la fenomenologia infiltrativa era da imputarsi ad una non idonea impermeabilizzazione del calpestio e delle pareti perimetrali del piano seminterrato del fabbricato così confermando l'assunto dell'attore in ordine alla sussistenza di una responsabilità del condominio, essendo risultato provato il nesso di causa.
Al ricorrere di tale prova, dunque, non vi può essere esitazione sul dovere del condominio ad eseguire le opere necessarie alla eliminazione delle cause che hanno determinato i fenomeni infiltrativi ed ai lavori di ripristino dello stato dei luoghi.
Sulla questione, la Giurisprudenza è unanime nel riconoscere che «La responsabilità per i danni cagionati da cose in custodia - prevista dall'articolo 2051 del cc - ha carattere oggettivo e, perché possa configurarsi in concreto, è sufficiente che sussista il nesso causale tra la cosa in custodia e il danno arrecato, senza che rilevi al riguardo la condotta del custode e l'osservanza o meno di un obbligo di vigilanza, in quanto la nozione di custodia non presuppone né implica uno specifico obbligo di custodire analogo a quello previsto per il depositario, e, d'altro canto, la funzione della predetta norma è quella di imputare la responsabilità a chi si trova nelle condizioni di controllare i rischi inerenti alla cosa. Deve, pertanto, considerarsi custode chi di fatto ne controlla le modalità d'uso e di conservazione, e non necessariamente il proprietario o chi si trova con essa in relazione diretta» (Tribunale Palermo sez. II, 04/04/2024, n.1994).
Posto ciò, dalle indagini compiute in relazione agli interventi realizzati alla rete fognaria da parte della impresa evocata in giudizio, dopo due anni dalla denuncia dei fenomeni infiltrativi, è stato accertato che hanno migliorato lo stato dei luoghi rispetto alle pregresse infiltrazioni intervenute nell'immobile, in quanto gli ambienti sono risultati asciutti.
Diversamente, in ordine ai danni al giardino, nulla è emerso né riscontrato.
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Determinazione dei costi per il ripristino dei danni causati dalle infiltrazioni
Qualora, come nel caso in esame, sia accertata la responsabilità del condominio, è logica conseguenza, in conformità alle norme e principi di diritto richiamati, la condanna del medesimo al pagamento degli interventi necessari alla ripristino dei danni.
Sotto tale profilo, la CTU ha ritenuto che i danni siano stati provocati da una non adeguata impermeabilizzazione dell'edificio ed ha stimato il costo degli interventi per la riparazione in misura inferiore rispetto alla domanda attorea, fatta propria dal Giudice anche nel dispositivo della sentenza.
Per quanto concerne, invece, la domanda inerente i lamentati danni al giardino a seguito degli interventi condominiali sulla rete fognaria, non solo non è stato riscontrato alcun danneggiamento, ma non risulta dalla documentazione prodotta alcuna prova degli stessi, motivo per cui è stata respinta.
Ulteriormente, è stata rigettata la chiamata in causa dell'impresa in manleva, da parte del condominio, in quanto generica e non suffragata da alcuna prova.
Nel caso, invero, avrebbe potuto, eventualmente, essere ritenuta legittima unicamente se proposta per responsibilità diretta per i presunti danni contestati, ed in caso di loro riconoscimento, ma non, come avvenuto, quale garante dello stesso.
Alla luce di quanto sopra, il Giudicante ha accolto parzialmente la domanda per i danni rilevati nell'immobile, secondo la quantificazione riportata nella consulenza tecnica d'ufficio resa, con condanna alla refusione delle spese e competenze legali e di CTU.
