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Condensa naturale: il condominio non è tenuto a risarcire i danni
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Condensa naturale: il condominio non è tenuto a risarcire i danni

Danni ad un appartamento in condominio generati dalla condensa naturale: chi paga?

 

La vicenda. Riscontrate numerose infiltrazioni di umidità nella loro camera da letto, i proprietari di un appartamento convenivano in giudizio il condominio affinché fosse condannato al risarcimento dei danni.

Ritenevano infatti che le infiltrazioni fossero state provocate dalle microfessurazioni delle pareti esterne dell'edificio.

A seguito della consulenza tecnica d'ufficio espletata nel giudizio di primo grado, si appurava tuttavia che la ragione delle infiltrazioni era da rinvenirsi prevalentemente in cause endogene (condensazione) e solo marginalmente nelle fessurazioni presenti sulla facciata esterna dello stabile condominiale.

Il Tribunale condannava dunque il condominio ad eseguire i lavori indicati dal consulente, rigettando però la domanda risarcitoria dei condomini e condannandoli alle spese di lite. In seguito, rigettato anche l'appello, essi decidevano di ricorrere in Cassazione.

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La normativa. Come noto, ai sensi dell'art. 2051 c.c., ciascuno è responsabile per il danno cagionato dalle cose che ha in custodia. In ambito condominiale, il condominio deve certamente considerarsi custode dei beni e dei servizi comuni ed è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché non rechino pregiudizio ad alcuno, dovendo in caso contrario rispondere dei danni che derivano dai medesimi, secondo quanto previsto dalla disposizione di legge citata.

Tale responsabilità, che costituisce a tutti gli effetti un'ipotesi di responsabilità oggettiva, può venir meno soltanto in presenza di un caso fortuito: e cioè un evento estraneo alla volontà del custode ed in grado di determinare causalmente, in maniera indipendente dal primo, il suddetto evento dannoso.

Con particolare riferimento al caso in questione, le pareti esterne dell'edificio condominiale rientrano certamente tra i beni comuni (art. 1117 c.c.), pertanto, se le infiltrazioni che interessano la singola unità abitativa provengono dalla facciata, le riparazioni ed il risarcimento dei danni sono a carico di tutti i condomini, ivi compreso naturalmente il danneggiato.

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La sentenza.Chiarita la normativa di riferimento, ci si chiede allora se il condominio, quale custode dell'immobile, debba pagare il risarcimento anche se la causa dei danni di infiltrazioni sia consistita in un fatto naturale.

Ripercorrendo quanto sostenuto dai ricorrenti, la condensa all'interno del loro appartamento si era formata a causa della mancata manutenzione della facciata esterna dell'edificio condominiale e pertanto in qualità di custode dell'immobile, sarebbe dovuto essere il condominio a risarcire il danno.

E ciò anche e soprattutto alla luce del fatto che la CTU aveva parlato espressamente di "concause" in riferimento alla condensa, alcune delle quali ascrivibili al condominio stesso.

=> Come si combatte la condensa?

La Suprema Corte ha tuttavia rigettato tale ricostruzione, confermando integralmente il percorso argomentativo e le motivazioni offerte dalla sentenza di secondo grado. Invero, come rilevato nella sentenza in esame, all'espressione "concause" riferita alle risultanze della CTU, doveva attribuirsi un significato diverso da quello preteso dai ricorrenti: infatti, piuttosto che parlare di un concorso di cause produttive di un unico danno, solo alcuni dei danni lamentati dai ricorrenti potevano ricondursi alla responsabilità del condominio; per tutti gli altri danni (corrispondenti, in particolare, alle spese necessarie per la riparazione e la ritinteggiatura delle pareti della camera da letto) la cui causa era stata individuata in un fatto naturale, non poteva ritenersi responsabile il condominio dal momento che essi si sarebbero verificati anche se quest'ultimo avesse provveduto alla puntuale e diligente manutenzione della facciata.

In altre parole, con riferimento al caso in questione, il fenomeno della condensazione "si sarebbe comunque verificato" e i danni prodotti dalla condensazione sarebbero stati riscontrati anche se la facciata esterna fosse stata ben tenuta.

=> Il vizio di condensazione. cause e responsabilità alla luce della casistica giurisprudenziale

In tali circostanze, come correttamente rilevato anche dalla Corte d'Appello e confermato dalla Suprema Corte, deve dunque ritenersi escluso il e, di conseguenza, non dovuto nessun risarcimento da parte del condominio. Alla luce di quanto rilevato, la Corte dichiarava quindi inammissibile il ricorso dei condomini.

Conclusioni. Nel caso in cui i danni da infiltrazioni di umidità negli immobili di proprietà esclusiva non siano stati causati da micro fessurazioni presenti nelle pareti esterne dell'edificio condominiale ma dalla naturale condensa, il condominio non dovrà risarcire i proprietari dell'appartamento danneggiato.

Infatti, se la causa è consistita in un fatto naturale (quale appunto il fenomeno della condensazione), i danni che ne derivano non sarebbero evitabili con l'ordinaria diligenza e si sarebbero sicuramente verificati anche se il condominio avesse provveduto alla puntuale e corretta manutenzione della facciata.

Di conseguenza, in tali circostanze, le spese per la ristrutturazione e la ritinteggiatura delle pareti rovinate dall'umidità dovranno considerarsi interamente a carico dei singoli condomini.

Per tali motivi la Cassazione conclude affermando che "se i danni ad un appartamento in condominio siano stati generati dalla condensa, e non dalle fessurazioni sulla facciata dello stabile, si tratta di fatto naturale, che si sarebbe verificato anche se il condominio avesse provveduto alla manutenzione.(Corte di Cassazione, ordinanza 22 giugno2017, n. 15615).

Scarica Corte di Cassazione, ordinanza ord.22 giugno2017, n. 15615.

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