Le abitazioni che compongono il fabbricato condominiale e o le parti comuni dell'edificio non di rado sono oggetto di accadimenti, quali incendi, allagamenti, di portata tale da provocare danni di notevole entità.
Per tale motivo, al fine di tutelare gli edifici condominiali, ma anche i proprietari, gli inquilini delle singole unità immobiliari, nonché i dipendenti, gli amministratori degli stabili condominiali, è spesso utile e necessario per far fronte a tutti i problemi che possono presentarsi all'interno del condominio, stipulare una polizza assicurativa atta a sollevare il contraente (in questo caso, l'intero condominio) dall'obbligo di dover risarcire i danni causati dalla propria condotta.
La polizza fabbricati copre principalmente i danni cagionati dal condominio a terzi (compresi i condòmini), i danni causati dall'utilizzo delle parti comuni e dalle singole unità immobiliari nonché i danni causati a dipendenti e amministratore del condominio.
Al verificarsi di un sinistro, è importante consultare le condizioni generali di assicurazione al fine di identificare la tipologia dell'evento dannoso e l'eventuale operatività della garanzia.
Può accadere, infatti, che una o più clausole inserite nel contratto assicurativo limitino il rischio assicurato, così escludendo la copertura per un determinato evento.
La questione è stata affrontata dal Tribunale di Cosenza (sent. n. 1020 del 6 giugno 2023) con riferimento ai danni, alle parti comuni dell'edificio e alle singole unità immobiliari, cagionati dall'allagamento dovuto alla occlusione della colonna montante condominiale di scarico.
Danni alla colonna montante condominiale e copertura assicurativa. Fatto e decisione
In uno stabile condominiale si verificava un'occlusione della colonna montante condominiale di scarico.
L'occlusione determinava la rottura della tubazione con spargimento di acqua e allagamento di molteplici unità immobiliari e box in proprietà esclusiva nonché danneggiamenti alle parti comuni dell'edificio condominiale, sicché nell'immediatezza dell'accaduto, veniva incaricata una ditta che procedeva alla ricerca e riparazione della rottura nonché alla quantificazione dei danni.
Il condominio inoltrava denuncia del sinistro alla propria compagnia assicurativa richiedendo il ristoro dei danni subiti. Dopo avere istruito il sinistro mediante proprio perito fiduciario, la società di assicurazione comunicava al condominio l'impossibilità di procedere alla liquidazione, adducendo la mancanza di copertura per l'evento, in quanto l'occlusione essendo stata determinata da sedimentazione e detriti, era esclusa dalla garanzia secondo una specifica clausola delle condizioni generali di contratto.
Il condominio, pertanto, conveniva in giudizio la Compagnia assicurativa chiedendo che venisse accertato e dichiarato il proprio diritto all'indennizzo per i danni verificatisi in conseguenza dell'evento dannoso con condanna della predetta al ristoro dei danni subiti.
Deduceva che la delimitazione del rischio prospettata dalla compagnia assicurativa, finiva per garantire soltanto i casi di rottura accidentale, così azzerando il rischio assicurato e determinando un ingiustificato vantaggio dell'assicuratore.
Per il condominio, il contratto doveva essere interpretato in applicazione degli artt. 1362 e 1363 c.c. facendo riferimento alla comune volontà delle parti che era quella di estendere la garanzia ai danni derivanti da impianti idrici in genere e in particolare quelli da occlusione di qualsiasi genere.
La società di assicurazioni non si costituiva in giudizio e pertanto veniva dichiarata contumace.
Il Tribunale ha rigettato la domanda attrice ritenendo i danni lamentati non rientranti nella garanzia riconducibile alla polizza assicurativa dedotta in giudizio.
In particolare, i danni da allagamento erano stati cagionati da un'occlusione della colonna montante determinata da sedimenti ed incrostazioni; causa di "occlusione" non rientrante nella clausola di garanzia prevista in contratto.
Ripartizione spese per la colonna di scarico
Dalla lettura combinata della clausola e del glossario, inseriti nelle condizioni generali del contratto assicurativo, era emerso, infatti, che le parti avessero inteso limitare la garanzia dei danni causati da occlusione degli impianti idrici alla sola ipotesi di occlusione causata da corpi estranei e conseguentemente avessero voluto escludere, dai rischi assicurati, i danni conseguenti ad occlusione derivante dalle incrostazioni e sedimentazioni.
Interpretazione delle clausole assicurative e rigetto della domanda di indennizzo
È principio consolidato che, nell'interpretare il contratto assicurativo, il giudice non deve arrestarsi al dato testuale del contratto, sebbene questo sia il primo nella gerarchia dei criteri interpretativi, ma è tenuto a considerare anche gli ulteriori criteri di cui all'art. 1362 c.c. e ciò in quanto la clausola in sé apparentemente chiara potrebbe divenire illogica, alla luce della complessiva regolamentazione e della condotta delle parti (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 9380 del 10/05/2016).
Nel caso di specie, la clausola rubricata "danni in garanzia", letta alla luce del significato dato dal glossario al termine "occlusione", intesa come "la chiusura o la riduzione del volume interno della conduttura determinate da corpi estranei, escluse le incrostazioni o le sedimentazioni" determina una limitazione del rischio assicurato.
La chiarezza nella formulazione della clausola, in correlazione alla precisazione di cui al glossario, ha pure escluso la possibilità di accedere ad un'interpretazione contra stipulatorem ai sensi dell'art. 1370 cc.
In tal senso, la Suprema Corte ha avuto modo di osservare che "l'art. 1370 c.c. ha una precisa ragione: se la clausola è predisposta da un solo contraente, la scarsa chiarezza del testo va imputata a costui, non avendo l'altro dato alcun contributo alla redazione.
Si può dire che tutela l'affidamento del contraente che non ha redatto, ossia il significato che legittimamente costui si aspettava dalla clausola" (Cass. n. 25849 del 2021)
Nel caso di specie, dunque, la chiarezza della clausola contrattuale nell'escludere dalla garanzia le ipotesi di occlusione derivante da incrostazione o sedimenti, anche alla luce della precisazione fatta nel glossario, ha indotto il Giudice a rigettare la domanda del condominio di indennizzo per i danni subiti a causa dell'occlusione della colonna condominiale di scarico, trattandosi di evento non coperto dalla polizza assicurativa.
