Il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato a adottare tutte le misure necessarie affinché tali cose non rechino pregiudizio ad alcuno, sicché risponde ex art. 2051 c.c. dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini.
La condotta del danneggiato - ancorché non integrante il fortuito - può assumere rilevanza ai fini della liquidazione del danno cagionato dalla cosa in custodia, sotto il profilo dell'accertamento del concorso colposo del danneggiato. A tale proposito si segnala una recente decisione del Tribunale di Como (sentenza 11 giugno 2024 n. 656).
Danni da infiltrazione dal sottosuolo e concorso colposo del danneggiato. Fatto e decisione
Una società proprietaria di un locale commerciale, nel quale era stata esercitata attività di bar e caffetteria, subiva fenomeni infiltrativi, riconducibili a parti comuni condominiali, che avevano reso inagibile l'immobile, procurando ingenti danni alle pareti e alla pavimentazione, con conseguente impossibilità di concedere in locazione il predetto immobile.
Nel procedimento per accertamento tecnico preventivo, incardinato dalla stessa società, il perito nominato dal Giudice riscontrava che le infiltrazioni ed i danni erano riconducibili in parte alla rottura del pluviale di proprietà (peraltro già sostituito al momento dei sopralluoghi), in parte alla presenza di materiale di scarto, presente nella parte di vespaio sottostante l'immobile che determinava umidità di risalita, i cui effetti venivano amplificati dai macchinari e dal mobilio presente nell'immobile.
A tale proposito il tecnico sopra detto, coadiuvato dal geologo tecnico del Comune, constatava che il condominio era stato realizzato su terreno, con sottostante falda freatica, la quale determinava la presenza, sotto il fabbricato, di acqua a quote variabili. Lo stesso perito precisava, come l'occlusione del vespaio, dovuta alla presenza di macerie da demolizione, aveva determinato l'impedimento del deflusso e dello scorrimento di acqua.
Il consulente tecnico ha inoltre individuato i lavori necessari ed ulteriori, rispetto alla già eseguita coibentazione del pluviale, consistenti nell'asportazione delle macerie dal vespaio, nella successiva intercettazione della falda acquifera con idonei dispositivi di drenaggio ed impermeabilizzazione, nonché nell' eventuale realizzazione della stazione di pompaggio.
Nella perizia resa in sede di ATP veniva inoltre precisata la necessità, prima del compimento di qualunque lavoro, di rimozione delle macerie che occludevano il vespaio.
A seguito del deposito di tale relazione, la società attrice provvedeva autonomamente ad eseguire la rimozione delle macerie da smaltimento. Tuttavia, lamentando l'insufficienza e l'erroneità delle risultanze dell'ATP, che non avevano eliminato le infiltrazioni nel bar, la detta società si rivolgeva al Tribunale per richiedere la condanna del condominio al risarcimento dei danni subiti ed al pagamento delle opere necessarie per l'eliminazione delle infiltrazioni.
Nel corso del procedimento emergeva che tra le cause delle infiltrazioni era da considerare la struttura del vespaio, non aerato e composto da vasche non comunicanti tra loro, profili questi ultimi che determinavano ostacolo al corretto deflusso delle acque.
Il consulente ha indicato tra le opere necessarie alla rimozione delle cause degli inconvenienti riscontrati, il ripristino dell'originario del vespaio e l'intercettazione della falda sottostante con dispositivi di impermeabilizzazione e drenaggio, con eventuale stazione di pompaggio.
Il Tribunale ha ritenuto fondata la domanda dell'attrice di condanna del convenuto condominio al pagamento dei costi delle opere necessarie per l'eliminazione delle cause dei fenomeni infiltrativi individuate dal CTU. Il giudicante ha ricordato che il condominio custode è responsabile per il corretto funzionamento del vespaio -sottostante l'edificio condominiale, pacificamente parte comune dell'edificio ai sensi dell'art. 1117 c.c.; di conseguenza, accertata la riconducibilità delle infiltrazioni a vizi di una parte comune, secondo il decidente la danneggiata società attrice ha diritto di essere tenuta indenne dalle spese per il ripristino dell'immobile e per la eliminazione delle cause delle infiltrazioni di acqua e di umidità accertate in sede peritale.
Il Tribunale ha notato però che la società attrice ha compiuto i lavori di rimozione delle macerie del tutto in autonomia e senza informare il condominio, dunque impedendogli la verifica in contraddittorio delle operazioni di rimozione dei detriti dal vespaio.
Del resto il decidente ha ulteriormente messo in rilievo come la società attrice facesse un uso improprio del vespaio, utilizzandolo come deposito di fustini di birra.
A parere del Tribunale perciò l'attrice si è resa corresponsabile dei fenomeni infiltrativi nella misura di 1/3, con la conseguenza che la condanna del condominio a provvedere al costo dei predetti interventi è stata ridotta di 1/3. In ogni caso in relazione ai danni di cui l'attrice aveva chiesto il risarcimento, in applicazione il secondo comma dell'articolo 1227 c.c., non è stata riconosciuta alcuna somma richiesta da parte attrice a titolo di risarcimento del danno, stante quanto emerso dall'istruttoria espletata.
Concorso nelle cause di infiltrazioni: come funziona?
Riflessioni sulla responsabilità del condominio e del danneggiato
Il "condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché tali cose non rechino pregiudizio ad alcuno, sicché risponde ex art. 2051 c.c. dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini.
Il limite che interrompe il nesso causale tra condotta ed evento è costituito dal caso fortuito, fattore che attiene non già ad un comportamento del responsabile, bensì al profilo causale dell'evento. Il caso fortuito, quale evento caratterizzato dall'imprevedibilità e repentinità, idoneo ad escludere la responsabilità del custode ex art. 2051 c.c., può essere integrato dal fatto dello stesso danneggiato.
La condotta imprudente del danneggiato può aver comportato un aumento delle problematiche riscontrate, valorizzabili ex art. 1227 c.c., quale comportamento negligente rilevante nella quantificazione dei danni, sino a determinarne l'esclusione, qualora si accerti che i danni avrebbero potuto essere evitati usando l'ordinaria diligenza.
Il concorso colposo del danneggiato è valutabile, sia nel senso di una possibile riduzione del risarcimento, secondo la gravità della colpa del danneggiato e le conseguenze che ne sono derivate (ex art. 1227, 1° co. c.c.), sia nel senso della negazione del risarcimento per i danni che l'attore avrebbe potuto evitare usando l'ordinaria diligenza (ex art. 1227, 2° co. c.c.), fatta salva, nel secondo caso, la necessità di un'espressa eccezione della controparte (Cass. civ., sez. III, 16/02/2021, n. 4035).
