Molto spesso i problemi sono determinati da vizi costruttivi e/o dal comportamento della collettività che si disinteressa di eseguire la manutenzione dei canali di scarico. Il problema che si pone è se il vizio di costruzione della cosa in custodia, anche se ascrivibile al costruttore, escluda o meno la responsabilità del custode nei confronti del condomino danneggiato.
La questione è stata affrontata dalla Corte di Appello di Roma nella sentenza n. 5804 del 15 settembre 2023.
Danni da rigurgito e responsabilità per i per vizi del pluviale. Fatto e decisione
L'appartamento di un condomino subiva danni rilevanti a causa dell'allagamento dovuto al rigurgito di acque provenienti da un chiusino condominiale posto sul balcone.
Il danneggiato richiedeva un accertamento tecnico preventivo (ATP) da cui emergeva che la causa principale delle infiltrazioni verificatesi nell'immobile di proprietà era rappresentata dalla presenza all'interno del tratto orizzontale della colonna di scarico di elementi lapidei (di grandi dimensioni rispetto al diametro della tubazione), incastrati in alcuni tratti al punto da toccare perfettamente i bordi interni estremi della tubazione.
Detta ostruzione aveva provocato l'impossibilità per la colonna di scaricare nel collettore le acque meteoriche provenienti dai piani alti, con conseguente aumento della pressione dell'acqua che, poi, era inevitabilmente uscita dall'imbocco di scarico del terrazzino dell'appartamento del condomino; in particolare il tecnico incaricato aveva accertato che l'acqua meteorica (abbondante per la pioggia intensa) a causa dell'occlusione era risalita dalla colonna proveniente dai piani sovrastanti, con reflusso all'interno della tubazione dello scarico e con conseguente fuoriuscita dalla griglia del bocchettone fino a riempire il terrazzino; in difetto di sfogo lungo il perimetro del parapetto del balcone, l'acqua era poi penetrata all'interno degli ambienti adiacenti attraverso gli infissi esterni e aveva allagato l'unità abitativa.
Conosciuti i risultati dell'accurata indagine effettuata in sede di ATP, il danneggiato citava in giudizio la società costruttrice e venditrice dell'immobile ed il condomino per ottenere il risarcimento dei danni subiti.
Il Tribunale dava pienamente ragione al condomino. Del resto il CTU aveva verificato che lo stesso terrazzino del condomino presentava alcuni difetti strutturali di costruzione (assenza di una tubazione di sfioro, mancata previsione di una valvola antireflusso, realizzazione della pavimentazione esterna quasi alla quota della soglia degli infissi) che, uniti alla presenza del materiale lapideo nella tubazione, avevano concorso - in presenza di precipitazioni meteoriche particolarmente intense - a provocare i danni lamentati.
La questione passava alla Corte di Appello. Il costruttore sosteneva che le ostruzioni che avevano provocato i rigurgiti e le infiltrazioni erano dovute a fatti accaduti successivamente alla costruzione dello stabile e, quindi, alla mancata manutenzione da parte del condominio.
La Corte di Appello ha dato ancora ragione al condomino.
Tenuto conto delle valutazioni dei tecnici, i giudici di secondo grado hanno evidenziato la chiara responsabilità della costruttrice venditrice dell'immobile per i danni provocati dai gravi vizi del bene comune.
La Corte evidenziava che il materiale era stato inserito in sede di costruzione dello stabile e di montaggio della tubatura in quanto in un momento successivo (cioè dopo la nascita del condominio) non sarebbe stato possibile il transito attraverso la curva a gomito del tratto.
In ogni caso gli stessi giudici hanno evidenziato l'irrilevanza della considerazione secondo cui, ove il materiale lapideo fosse stato presente fin dal principio, le infiltrazioni si sarebbero verificate anche in occasione di precedenti episodi di mal tempo; infatti, come chiarito dal CTU, con il tempo il materiale accumulato si è ulteriormente addensato e compattato, creando quasi un blocco unico impenetrabile dall'acqua. La Corte ha confermato pure la responsabilità da custodia del condominio.
Infiltrazioni dal pluviale: i danni sono coperti dalla polizza globale fabbricato?
Responsabilità per vizi costruttivi e diritti del condomino
I gravi difetti dell'edificio, ai fini e per gli effetti di cui all'art. 1669 c. c., sono costituiti non solo da quei difetti di costruzione incidenti in modo apprezzabile sugli elementi strutturali dell'opera, ovvero su quelli necessari perché questa possa fornire la normale utilità propria della sua destinazione, ma anche da quei vizi che determinano una notevole menomazione della possibilità di normale godimento del bene. Sulla base di tale principio è stato affermato, ad esempio, che presentano gravi difetti ex articolo 1669 c.c. gli scarichi delle acque bianche e le caditoie pluviali collegate direttamente alla condotta fognaria, con conseguente fuoriuscita di miasmi espandentisi nell'aria e persino negli appartamenti per la mancanza di idonee vasche di depurazione (Cass. civ., sez. II, 12/06/1987, n. 5147).
Riguardo ai danni che una porzione di proprietà esclusiva in edificio condominiale subisca per vizi delle parti comuni, imputabili all'originario costruttore-venditore, deve riconoscersi al titolare di detta porzione la possibilità di esperire azione risarcitoria contro il condominio, non in forza dell'art. 1669 c.c., dato che il condominio quale successore a titolo particolare di detto costruttore non subentra nella responsabilità posta a suo carico da detta norma, ma in base all'art. 2051 in relazione alla ricollegabilità di quei danni all'inosservanza da parte del condominio medesimo dell'obbligo di provvedere quale custode ad eliminare le caratteristiche dannose della cosa (Cass. civ., sez. II, 21/06/1993, n. 6856).
Naturalmente, se ancora possibile, il condominio potrà chiamare in causa l'impresa per essere sollevato da ogni conseguenza, in virtù della garanzia di cui all'art. 1669 c.c.
