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Cosa succede se alla cessazione del mandato l'amministratore non consegna la cassa del condominio?

Cosa succede se accertato l'ammanco in corso di ctu, questa viene dichiarata nulla perché ha acquisito i documenti non in modo corretto?
Avv. Anna Nicola Avv. Anna Nicola 

In generale

A volte si sente parlare dell'amministratore che, nel corso o alla cessazione del mandato, scappa con la cassa del condominio.

Il condominio ha tutto il diritto di ottenere la restituzione di tutto quanto ha avuto a sue mani il soggetto che è stato sino a ieri mandatario del palazzo.

Spesso si dà mandato al nuovo amministratore per promuovere il procedimento d'urgenza ex art., 700 cpc per ottenere, ad esempio, il cd. passaggio di consegne, cioè la consegna di tutta la documentazione afferente al condominio.

Se poi si discute di poste di dare/avere, come ad esempio nel caso di anticipazioni effettuate dall'amministratore al condominio, il primo deve dare prova di aver materialmente eseguito gli anticipi.

Corte di Appello di Messina n. 88 del 8 febbraio 2022

Su simili argomenti si è pronunciata di recente la Corte di Appello di Messina con la decisione n. 88 del 8 febbraio 2022.

La vertenza è tra l'edificio e gli eredi di colui che è stato amministratore che, al momento della cessazione dell'incarico, si è trattenuto la cassa del condominio.

Nel corso del giudizio di primo grado si esperiva CTU "da cui si traeva che l'amministratore non aveva tenuto il libro cassa, che mancava parte della documentazione contabile attinente alle spese e la quasi totalità di quella attinente alle entrate, che addirittura la somma complessiva, che avrebbe dovuto essere consegnata al condominio, era di € 39.934,33, al cui pagamento i convenuti venivano condannati".

Questo veniva statuito in primo grado.

Ribaltamento

In sede di appello, promosso dagli eredi, la sentenza è stata ribaltata perché si è accertato che la ctu è stata svolta sulla base di documenti non ritualmente prodotti perché fatti acquisire nel corso delle operazioni peritali.

Il giudice di secondo grado ha fatto applicazione dei principi espressi in tema dal Supremo Collegio.

I principi in tema di CTU

Sul punto la Suprema Corte insegna "In tema di preclusioni relative a produzioni documentali, nel corso di una consulenza contabile, si deve escludere l'ammissibilità della produzione tardiva di prove documentali concernenti fatti e situazioni poste direttamente a fondamento della domanda e delle eccezioni di merito, essendo, al riguardo, irrilevante il consenso della controparte atteso che, ai sensi dell'articolo 198 del Cpc tale consenso può essere espresso solo con riferimento all'esame di documenti accessori, cioè utili a consentire una risposta più esauriente e approfondita al quesito posto dal giudice" (Cass., 27/10/2016, n.21760).

"Il c.t.u. non può indagare d'ufficio su fatti mai ritualmente allegati dalle parti; il c.t.u. non può acquisire di sua iniziativa la prova dei fatti costitutivi della domanda o dell'eccezione, né acquisire dalle parti o da terzi documenti che forniscano quella prova; a tale principio può derogarsi soltanto quando la prova del fatto costitutivo della domanda o dell'eccezione non possa oggettivamente essere fornita coi mezzi di prova tradizionali; il c.t.u. può acquisire dai terzi soltanto la prova di fatti tecnici accessori e secondari, oppure elementi di riscontro della veridicità delle prove già prodotte dalle parti; i principi che precedono non sono derogabili per ordine del giudice, né per acquiescenza delle parti; la nullità della consulenza, derivante dall'avere il c.t.u. violato il principio dispositivo o le regole sulle acquisizioni documentali, non è sanata dall'acquiescenza delle parti ed è rilevabile d'ufficio." (Cass., 06/12/2019, n.31886).

Perché non è (ancora) possibile il 'passaggio di consegne' 3.0

Conclusione non aderente al caso

La conclusione è quindi per assurdo la seguente: alla nullità della consulenza, non ripetibile proprio per il vizio insanabile della tardiva produzione documentale, consegue il rigetto della domanda avanzata dal Condominio nei confronti degli eredi dell'amministratore.

La Corte di Appello non prende in considerazione le prove prodotte dal condominio, non facendone alcuna menzione.

Non considera che la consulenza non è una prova ma un mezzo di ausilio del giudice che è indipendente dalle prove di cui all'onere probatorio incombente in capo alle parti coinvolte da un contenzioso.

Normalmente viene disposta la consulenza perché devono essere affrontati e capiti particolari tecnicismi di cui il Giudice non ha piena cognizione, come può essere una consulenza contabile o una consulenza in ambito edile, ad esempio per verificare se vi siano o non vi siano certi vizi o difetti di esecuzione nel caso di un determinato contratto di appalto concluso dalle parti che si pongono su un piano contrapposto in sede processuale. Così è per il committente, da un lato e per l'appaltatore, dall'altro.

Si può immaginare che la Corte di Appello avrebbe eventualmente concluso nello stesso senso se avesse esaminato le prove portate dalle parti in giudizio. Non avendo tuttavia dato contezza di queste in motivazione della sentenza, di per sé questo provvedimento può essere legittimamente oggetto di impugnazione.

Occorre però considerare che si è in sede di appello e quindi il mezzo di impugnazione è il ricorso in cassazione. Qui ci sono alcuni limiti.

Ai fini d'una corretta decisione, il giudice non è tenuto a valutare analiticamente tutte le risultanze processuali, né a confutare singolarmente le argomentazioni prospettate dalle parti, essendo invece sufficiente che egli, dopo averle vagliate nel loro complesso, indichi gli elementi sui quali intende fondare il suo convincimento e l'iter seguito nella valutazione degli stessi e per le proprie conclusioni, implicitamente disattendendo quelli logicamente incompatibili con la decisione adottata.

Alla Corte di Cassazione non è conferito il potere di riesaminare e valutare autonomamente il merito della causa, non essendo compito del giudice di legittimità verificare l'esattezza della decisione rispetto alle risultanze istruttorie: spetta alla Cassazione che, come si è detto, non può esaminare gli atti, tranne che sia dedotto un errore in procedendo, quello di controllare, sotto il profilo logico e formale, la correttezza giuridica del provvedimento impugnato attraverso l'esame del suo contenuto.

Non sono rari i casi in cui l'amministratore scappa con la cassa.

Sentenza
Scarica App. Messina 8 febbraio 2022 n. 88

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