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Criteri di spesa infiltrazioni: risarcimento a carico del condominio e del locatore
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Criteri di spesa infiltrazioni: risarcimento a carico del condominio e del locatore

Dei danni derivanti dall'omessa manutenzione del lastrico solare di proprietà del locatore, per i danni al conduttore, rispondono sia il proprietario che il condominio

Avv. Maurizio Tarantino 

La vicenda. La Corte d'appello, riformata la sentenza di primo grado, accolto l'appello principale di Tizia e quello incidentale di Caia, condannò il Condominio e Tizia a corrispondere a Caia la complessiva somma di circa 4 mila euro, ponendone 2/3 a carico del condominio e 1/3 a carico di Tizia.

Tale condanna afferiva al risarcimento del danno procurato all'interno dell'abitazione, di proprietà di Tizia e condotto in locazione da Caia, da infiltrazioni di acqua piovana provenienti dalla terrazza di copertura dell'edificio condominiale, di proprietà esclusiva di Tizia.

Avverso tale decisione, Tizia ha proposto ricordo in Cassazione eccependo che dei danni derivanti dal lastrico solare, senza che rilevi la circostanza che di esso ne sia proprietaria esclusiva la medesima, deve essere chiamato a rispondere il solo condominio.

Infiltrazioni causate dalla mancata o difettosa manutenzione delle parti comuni e mancata locazione dell'immobile

Obbligazioni del locatore. In base all'art. 1575 c.c., Il locatore deve:1) consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione;2) mantenerla in stato da servire all'uso convenuto; 3) garantirne il pacifico godimento durante la locazione.

Infiltrazioni in condominio e denuncia di danno temuto: presupposti e utilità dell'azione

Il ragionamento della Corte di Cassazione. Preliminarmente, a tal proposito, la S.C. ha osservato che qualora l'uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l'usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull'amministratore ex art. 1130, comma 1, n. 4, c.c, nonché sull'assemblea dei condomini ex art. 1135, comma 1, n.4, c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria; in concorso di tali responsabilità va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c., che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio (Cass. S.U. n. 9449 del 10/05/2016, conf., Cass.Sez. 2, n. 3239, 7/2/2017).

Balconi aggettanti: uso e funzioni

Premesso ciò, secondo la Cassazione, a prescindere dei motivi sopra esposti, il locatore "comunque" deve mantenere la cosa locata «in stato da servire all'uso convenuto» (art. 1575, n. 2, cod. civ.) e, pertanto, Tizia , fermi i suoi rapporti col condominio, restava obbligata nei confronti della conduttrice.

In conclusione , alla luce di tutto quanto innanzi esposto, il ricorso è stato rigettato.

TABELLA RIEPILOGATIVA

OGGETTO DELLA PRONUNCIA

INFILTRAZIONI PRESENTI NELL'IMMOBILE LOCATO

RIFERIMENTI NORMATIVI

Artt. 1575, 1126, 1130, 1135 e 2051 c.c.

PROBLEMA

Nel caso di specie, il giudice aveva condannato sia il locatore che il condominio in merito al risarcimento del danno procurato all'interno dell'abitazione, di proprietà del locatore e condotto in locazione, da infiltrazioni di acqua piovana provenienti dalla terrazza di copertura dell'edificio condominiale, di proprietà esclusiva del locatore.

LA SOLUZIONE

I giudici della Cassazione hanno confermato che qualora l'uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l'usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull'amministratore ex art. 1130, comma 1, n. 4, c.c, nonché sull'assemblea dei condomini ex art. 1135, comma 1, n.4, c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria; in concorso di tali responsabilità va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c., che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio.

RICHIAMI/PRECEDENTI GIURISPRUDENZIALI

Cass. S.U. n. 9449 del 10/05/2016, conf., Cass.Sez. 2, n. 3239, 7/2/2017

LA MASSIMA

In caso di infiltrazioni provenienti dal lastrico solare, il locatore comunque deve mantenere la cosa locata in stato da servire all'uso convenuto» (art. 1575, n. 2, cod. civ.). Nel caso in cui, il locatore è anche proprietario del lastrico solare sopra l'immobile locato, è legittima la condanna delle spese di 2/3 a carico del condominio e 1/3 a carico del locatore.

Cass. civ., sez. II, ord. 17 gennaio 2020, n. 951

Scarica Cass. civ. sez. II ord. 17 gennaio 2020 n. 951

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