In occasione dei lavori di ristrutturazione del fabbricato, l'amministratore del condominio, previamente autorizzato dall'assemblea, sottoscrive con l'appaltatore un contratto in cui sono descritti i costi dell'intervento e il corrispettivo dovuto per la prestazione.
Dopodiché, lo stesso amministratore provvede a raccogliere dai rispettivi proprietari le quote in base ai millesimi, per poi girarle alla ditta secondo i vari stati di avanzamento oppure al completamento dell'opera.
Nell'esempio appena riportato, l'appaltatore, nel momento in cui dovesse rispettare i propri obblighi, sarebbe creditore verso il condominio del corrispettivo pattuito in contratto. Qualora non dovesse essere pagato, avrebbe, quindi, la possibilità di recuperare giudizialmente il dovuto chiedendo e ottenendo, ad esempio, un decreto ingiuntivo e poi agendo esecutivamente verso i debitori.
Si è discusso di questo argomento nella recente sentenza del Tribunale di La Spezia n. 624 del 09 settembre 2024. Nel caso specifico, secondo la tesi della parte attrice, alcuni proprietari di un edificio in cui erano stati eseguiti dei lavori, l'azione di recupero dell'appaltatore creditore non era stata legittima.
Approfondiamo, però, i motivi per cui è nato questo procedimento e come l'ufficio ligure si è districato nel valutare l'azione proposta.
Creditore del condominio: può chiedere un decreto ingiuntivo verso l'ente?
Nella vicenda in oggetto, a seguito dei lavori in condominio appaltati ad una ditta, quest'ultima non era stata completamente saldata. A quanto pare, alcuni proprietari non avevano versato la quota di loro competenza.
In ragione di ciò, l'appaltatore aveva chiesto ed ottenuto un decreto ingiuntivo a carico dell'ente per il residuo. Ebbene, il procedimento seguito dal creditore era stato corretto?
La risposta è positiva ed è confermata dalla corrente giurisprudenza di legittimità. In casi come quello appena descritto, il creditore può, legittimamente, chiedere e ottenere l'ingiunzione di pagamento nei riguardi dell'ente, in persona del suo amministratore, con cui ha sottoscritto il contratto.
Successivamente, avrà facoltà di agire verso i singoli proprietari dell'edificio, nel rispetto, però, di quanto precisato a riguardo dalla legge «conseguita nel processo la condanna dell'amministratore, quale rappresentante dei condòmini, il creditore può procedere all'esecuzione individualmente nei confronti dei singoli, secondo la quota di ciascuno (Corte di Cassazione Sezioni Unite sentenza n. 9148/2018)».
Il creditore del condominio deve agire prima nei confronti dei morosi
Creditore ottiene ingiunzione contro il condominio: come procedere successivamente?
Il creditore del condominio, una volta ottenuto il decreto ingiuntivo a carico dell'ente inadempiente, deve preventivamente agire in recupero verso i proprietari morosi.
Ad affermarlo è la legge in modo molto chiaro «I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini (art. 63 co, 2 disp. att. cod. civ.)».
In un caso come questo, il creditore non può, pertanto, agire in prima istanza verso quei condòmini che hanno regolarmente versato la loro quota di competenza. Ad esempio, non è possibile pignorare il conto corrente dei proprietari che hanno pagato, se non dopo aver tentato, vanamente, di escutere i proprietari morosi.
Solo all'esito negativo dell'azione esecutiva verso quest'ultimi, al creditore spetterà la facoltà di agire verso i condòmini in regola con i versamenti.
Anche la giurisprudenza si è espressa in merito, confortando quanto detto in precedenza. In particolare, è stato precisato che in un'ipotesi del genere, sui proprietari adempienti grava una sorta di obbligazione sussidiaria di garanzia, di tipo fideiussorio e di fonte legislativa, per quanto dovuto dagli altri «i condomini 'in regola coi pagamenti' possono essere aggrediti esecutivamente, in caso di insolvenza dei condomini 'morosi', anche per la quota dell'obbligazione condominiale gravante su questi ultimi: sui primi, pertanto, grava una obbligazione sussidiaria di garanzia per le obbligazioni dei secondi, modellata come una sorta di fideiussione ex lege; i condomini in regola coi pagamenti vantano, però, nei confronti del creditore un beneficio di preventiva escussione dei condomini morosi (Cass. n. 34220/2023; Cass. n. 5043/2023)».
Pertanto, alla luce di quanto premesso, se il creditore dovesse agire in esecuzione contro i proprietari in regola, prima di aver tentato, vanamente, il recupero della somma dovuta verso i morosi, i primi potrebbero opporsi all'esecuzione ex art. 615 cpc. Essi, infatti, sono titolari di un beneficio di preventiva escussione che, nell'occasione, sarebbe violato e che giustificherebbe la loro opposizione «Le contestazioni svolte dagli opponenti riguardanti la parziarietà delle obbligazioni condominiali e il beneficio di escussione riconosciuto in favore dei condòmini in regola con i pagamenti integrano semmai gli estremi di eccezioni che potrebbero giustificare una opposizione ex art. 615 co. 1 c.p.c. ove il creditore agisse nei loro confronti in spregio ai principi in diritto già esposti.
Sarà solo ed esclusivamente in tale sede che gli attori potranno far valere- in caso di violazione delle norme citate- il beneficio di escussione previsto in loro favore dall'art. 63 co.2 disp. att. c.c.»
