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Crediti del condominio: per individuare il soggetto passivo occorre far riferimento al momento in cui è sorta l'obbligazione

Il credito del Condominio relativo a somme versate dall'ente all'ex amministratore per anticipazioni fatte da quest'ultimo negli anni della sua gestione. Il soggetto legittimato passivo della pretesa creditoria. Attenzione all'estinzione per prescrizione
Avv. Eliana Messineo Avv. Eliana Messineo 

In tema di condominio negli edifici, il trasferimento di proprietà di un'unità immobiliare da un proprietario ad un altro può determinare qualche incertezza in caso di recupero crediti essendo non sempre pacifico stabilire quale sia il soggetto passivo della pretesa creditoria del Condominio.

Si parla di subentro nella posizione di condòmino poiché chi acquista un immobile in condominio subentra nella vita condominiale del precedente proprietario che potrebbe aver pagato ogni spesa arretrata oppure potrebbero esserci lavori ancora in corso da saldare oggetto di delibere assembleari già adottate.

In materia, la normativa cui far riferimento è l'art. 63 4° comma disp. att. c.c. che prevede una solidarietà tra venditore ed acquirente relativamente al pagamento dei contributi dell'anno in corso e di quello precedente.

Si tratta di una norma specifica per il condominio rispetto al criterio generale di cui all'art. 1104 ultimo comma c.c. secondo cui il cessionario del partecipante è tenuto in solido con il cedente a pagare i contributi da questi dovuti e non versati senza limiti temporali.

Non sempre, dunque, la soluzione è pacifica poiché potrebbe accadere che il credito del Condominio sia risalente ad un'obbligazione sorta diversi anni prima, e che a causa del protrarsi delle vicende giudiziarie relative all'accertamento del credito, questo venga approvato con delibera assembleare e ripartito con relativo stato di riparto a distanza di parecchi anni investendo anche condòmini che non lo erano all'epoca della nascita dell'obbligazione, poiché subentrati quali proprietari anni dopo.

Ed allora ci si chiede chi debba farsi carico di tale debito condominiale, se il nuovo o vecchio proprietario andando a ritroso fino ad individuare il soggetto passivo della pretesa creditoria del Condominio, come nel caso deciso dalla sentenza del Tribunale di Roma, n. 17800 del 16.11.2021 che di seguito si passerà in rassegna, relativa ad un credito del Condominio per somme versate dall'ente all'ex amministratore che le aveva anticipate nel corso della sua gestione.

Crediti del condominio: la vicenda

Alla proprietaria di un immobile in condominio veniva ingiunto il pagamento di una somma pari ad Euro 13.167,00 a titolo di oneri condominiali per spese dei lavori per la centrale termica e oneri condominiali, come da consuntivi approvati dalle assemblee nella gestione condominiale 2016.

Avverso il decreto ingiuntivo la signora condòmina proponeva opposizione sostenendo:

  • di aver pagato la somma pari ad Euro 3.041,00 per i lavori relativi alla centrale termica ed il saldo della gestione condominiale 2015/2016 nonché le rate della gestione condominiale da novembre 2016 ad agosto 2017 e le rate del riscaldamento da novembre 2016 a marzo 2017, con più versamenti eseguiti prima della notifica del decreto ingiuntivo;
  • che la restante somma di Euro 10.126,00 fosse relativa ad un decreto ingiuntivo chiesto ed ottenuto dall'ex amministratore negli anni 1997/1999 il cui credito era stato riconosciuto definitivamente con sentenza della Corte d'Appello del 10.01.2014 emessa dopo la sentenza del Tribunale resa in sede di opposizione;
  • che tale somma si riferiva a vicende precedenti l'acquisto dell'immobile da parte dell'opponente, per cui dovevano essere corrisposte dall'alienante. Per tale motivo, la signora condòmina opponente chiamava in causa il precedente proprietario che gli aveva venduto l'immobile.

Il Condominio si associava alla chiamata del terzo spiegata dall'opponente.

Autorizzata la chiamata del terzo, questi si costituiva confermando che la somma richiesta riguardava vicende relative agli anni dal 1995 al 1999 quindi precedenti all'acquisto dell'immobile da parte dell'opponente, affermando, altresì, di essere anche lui estraneo a tali vicende avendo acquistato l'immobile soltanto nell'ottobre 2002.

Il terzo chiamato in causa eccepiva, altresì, la prescrizione osservando che la sentenza del Tribunale di Roma con la quale era stata respinta l'opposizione al decreto ingiuntivo era stata emanata nel luglio 2007 quando non era più proprietario né tantomeno era a conoscenza del successivo giudizio d'appello instaurato nel 2008.

Conseguentemente, chiedeva che venisse dichiarato il proprio difetto di legittimazione passiva , la prescrizione di ogni credito avversario nonché che venisse autorizzata la chiamata in causa del terzo costituito dai precedenti proprietari dell'immobile.

Autorizzata anche l'ulteriore estensione del contraddittorio, uno dei due precedenti proprietari si costituiva mentre l'altro rimaneva contumace. Tale originario proprietario con la propria costituzione eccepiva la prescrizione del credito sostenendo che la decorrenza del tempo necessario a prescrivere dovesse farsi risalire al 22.11.1998, data nella quale l'assemblea condominiale aveva approvato e ripartito il debito del Condominio verso l'ex amministratore; da quella data doveva dirsi sorto il debito nei confronti dei condòmini.

Il Tribunale di Roma, revocava il decreto ingiuntivo, dava atto dell'avvenuto pagamento del credito ingiunto pari ad Euro 3.041,00 e rigettava nei confronti di tutte le altre parti in causa la domanda del Condominio volta a conseguire il pagamento della restante somma pari ad Euro 10.126,00.

Vediamo le motivazioni della sentenza.

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Crediti del condominio: i motivi della decisione

Il Tribunale si è soffermato sulla questione del credito richiesto a titolo di "saldo decreto ingiuntivo 1997/1999" pari ad Euro 10.126,00 poiché per la somma pari ad Euro 3.041,00 l'opponente aveva eccepito il pagamento ed il Condominio lo aveva riconosciuto come avvenuto.

Quanto, dunque, alla pretesa creditoria richiesta a titolo di "saldo decreto ingiuntivo 1997/1999" è interessante esaminare il "rimpallo" del debito dall'ultimo proprietario dell'immobile sino all'originario, in considerazione dell'epoca cui l'obbligazione si riferiva.

Orbene, al fine di verificare se il Condominio fosse legittimato a richiedere il pagamento dell'importo oggetto del decreto ingiuntivo del 97/99 - credito definitivamente accertato soltanto nel 2014 con il rigetto in appello della domanda di opposizione - per il Tribunale era necessario individuare il momento in cui l'obbligazione era sorta.

Il credito del Condominio riguardava il rimborso di anticipazioni fatte dall'ex amministratore in favore dell'ente da lui gestito negli anni dal 1995 al 1999, con la conseguenza che di esse avevano beneficiato i condòmini di quegli anni.

Correttamente, dunque, il Tribunale ha escluso la sussistenza del debito in capo alla condòmina opponente per aver acquistato l'immobile dal precedente proprietario soltanto nel 2006.

Il debito, infatti, non può essere considerato proprio della condòmina opponente poiché, seppur approvato e ripartito con delibera assembleare del 2016 quando era condòmina, si trattava comunque di debito sorto diversi anni prima che divenisse proprietaria.

Per gli stessi motivi, il Tribunale ha escluso la sussistenza del debito in capo al dante causa della predetta condòmina opponente, poiché anche lui non era condòmino in quegli anni (dal 95 al 99, anni in cui l'ex amministratore aveva effettuato anticipazioni a favore del Condominio) avendo acquistato l'immobile soltanto nell'ottobre 2002.

Il Tribunale ha, dunque, escluso la sussistenza del debito in capo all'opponente, ultima condòmina ed in capo al suo dante causa, precedente proprietario, in applicazione del principio stabilito nell'art. 63 disp. att. c.c. comma 4 secondo cui "Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente":

Rimane da analizzare la posizione dell'ulteriore chiamato in causa, l'originario proprietario che aveva venduto l'immobile al dante causa della condòmina opponente. Per il Tribunale, infatti, il debito faceva carico al condòmino di quell'epoca, precedente proprietario dell'immobile il quale costituitosi in giudizio sosteneva, però, l'intervenuta prescrizione del credito risalente al novembre 1998.

Prescrizione dei crediti condominiali. Termine unico oppure termine da valutarsi in relazione alle singole voci spesa?

Se, dunque, era l'ultimo terzo chiamato in causa il condòmino di quell'epoca, originario proprietario e quindi beneficiario (insieme agli altri condòmini di quell'epoca in cui era sorta l'obbligazione) delle anticipazioni fatte dall'ex amministratore per spese condominiali, era in capo a lui che doveva gravare il debito derivante dal decreto ingiuntivo 1997/99 divenuto definitivo solo nel 2014 in appello ed oggetto di delibera assembleare di approvazione e ripartizione nel 2016.

Individuato così il vero debitore, il Tribunale ha correttamente esaminato l'eccezione di prescrizione dallo stesso sollevata.

Invero, il credito dell'ex amministratore di condominio era risalente al 1998 sicché a seguito del decreto ingiuntivo e della successiva sentenza del Tribunale intervenuta nel 2007 di rigetto dell'opposizione, il Condominio avrebbe potuto procedere alla ripartizione delle somme da corrispondere nonché a richiedere agli originari proprietari il pagamento pro-quota interrompendo così il decorso della prescrizione nei loro confronti poiché essi nel 2007 non erano più condomini e, dunque, non avrebbero potuto proseguire la lite in appello.

In conclusione, può affermarsi che soggetto passivo della posizione debitoria del Condominio è l'originario proprietario dell'immobile, condòmino all'epoca in cui è sorta l'obbligazione, pur se questa diviene definitiva a distanza di diversi anni per le lungaggini processuali e quindi ripartita con delibera coinvolgente nuovi e diversi condòmini.

Tuttavia, il credito è prescritto se non risulta alcuna richiesta di pagamento al condòmino originario proprietario obbligato, interruttiva della prescrizione.

Non tutti i crediti condominiali hanno la stessa prescrizione

Sentenza
Scarica TRIBUNALE DI ROMA n. 17800 del 16/11/2021

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Luca Paolillo
Luca Paolillo 07-12-2021 23:57:52

Salve, abito in un condominio di 8 famiglie e ci sono 3 locatari morosi da diversi anni per un'ammontare di oltre 10.000 euro.
il ns amministratore dice che non ha diritto a procedere per recuperare i crediti dovuti.
vorrei sapere se è lecito e dovremmo aspettarci la dipartizione del debito oppure è prevista l'ingiunzione di pagamento verso i morosi a cura di tutelare gli interessi dei condomini non morosi. grazie

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