Definizione e peculiarità del loft residenziale
È bene però chiarire di cosa si tratta e la sua origine: il loft è uno spazio ad uso residenziale, derivante dalla trasformazione di un immobile ad uso commerciale o industriale.
Per tali motivi spesso si presenta generalmente come un open space e con maggiori superficie vetrate rispetto ad un normale appartamento, caratteristiche che forniscono unicità all'immobile rispetto ad un appartamento tradizionale.
Nascendo per uso diverso da quello abitativo, sarà evidentemente necessario realizzare una serie di interventi finalizzati ad adeguare l'immobile agli standard previsti per una abitazione, realizzando quindi un cambio di destinazione d'uso, dopo aver verificato che tale operazione sia possibile in base al regolamento edilizio ed il piano urbanistico comunale, che la destinazione attuale dell'immobile sia corretta, e che non siano stati compiuti nel corso del tempo abusi non sanati.
Gli immobili ad uso diverso, soprattutto quelli destinati ad uso commerciale, possono avere una altezza di molto superiore a quella di una abitazione, per cui vi è inoltre la possibilità di soppalcare una parte dell'immobile, creando una maggiore superficie per gli occupanti.
Interventi per la trasformazione in loft abitativo
Come detto la realizzazione di uno spazio abitativo definito quale loft richiede numerosi interventi di trasformazione dell'immobile.
Innanzitutto è richiesto un adeguamento degli impianti (elettrici, idrici, fognari, termici) a quanto necessario per una abitazione, nonché dei servizi igienici e delle aperture per luce ed aria (il rapporto aero illuminante è diverso per abitazioni ed immobili ad uso diverso), anche se come detto spesso l'immobile da convertire in loft presenta delle superfici vetrate di ampiezza anche maggiore rispetto ad un appartamento.
Importante sarà anche la rimozione di eventuali strutture ed impianti realizzati con materiali dannosi per la salute (es amianto), precedentemente utilizzati nelle attività svolte nell'immobile.
Per quanto riguarda interventi da realizzarsi su immobili ubicati in seminterrati dovrà essere rispettata anche la relativa disciplina regionale per il recupero e riutilizzo di tali spazi.
Realizzati gli interventi andrà effettuata la variazione catastale, con l'attribuzione all'immobile della nuova categoria A (prevista per le unità ad uso residenziale), ed andrà presentata presso il Comune la Segnalazione Certificata di Agibilità, con la quale verrà attestata la presenza, a seguito dei lavori, di tutte le necessarie condizioni di salubrità, sicurezza (anche relativa agli impianti), risparmio energetico dell'immobile.
Veranda in condominio e permessi necessari per la realizzazione
Titoli edilizi e procedure per la conversione
L'individuazione del titolo edilizio necessario per la realizzazione dei lavori non può avvenire senza prima aver qualificato l'intervento ai sensi dell'art. 3 del DPR 06.06.2001 n. 380 (Testo Unico in materia edilizia).
La realizzazione di un loft come detto comporta un mutamento di destinazione d'uso dell'immobile ai sensi dell'art. 23-ter del D.P.R. 380/2001, in quanto vi è un mutamento d'uso urbanisticamente rilevante, secondo la dizione della norma, che comporta l'attribuzione all'unità immobiliare di una nuova categoria funzionale (da produttiva - direzionale o commerciale a residenziale), da non confondersi, si badi bene, con la categoria catastale.
In conseguenza di ciò un siffatto intervento dovrà configurarsi come un "restauro e risanamento conservativo" ai sensi dell'art. 3 comma 1, lett. d) del D.P.R. 380/2001 (in tal senso Cass. Sent. n. 38611 del 18.09.2019), fattispecie nella quale rientrano:
- il ripristino ed il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio;
- l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso (come nel caso di specie);
- l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio.
Per la realizzazione degli interventi su descritti dovrà essere preventivamente presentata presso gli uffici comunali una C.I.L.A. (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata), ex art. 6-bis DPR 380/2001, da presentarsi presso il Comune con l'ausilio di un tecnico abilitato, il quale elaborerà la documentazione da allegare alla comunicazione: progetto e relazione tecnica dell'intervento, e l'asseverazione con la quale il tecnico dichiara la conformità delle opere da realizzarsi alle norme edilizie ed urbanistiche vigenti.
Per il rifacimento degli impianti bisognerà farsi rilasciare dall'installatore una dichiarazione di conformità e per l'installazione dei nuovi impianti termici dovrà essere redatta, a cura sempre di un professionista abilitato, una relazione energetica ex l. 10/91 attestante il rispetto delle norme in materia di risparmio energetico.
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Agevolazioni fiscali per la conversione ad uso abitativo
L'acquisto di un immobile da adibire a loft non gode di alcuna agevolazione fiscale prevista per la "prima casa", in quanto l'unità immobiliare diverrà una abitazione solo a seguito dei lavori
Gli interventi di conversione invece possono fruire del bonus ristrutturazioni (detrazione con aliquota del 50%) ai sensi dell'art. 16-bis comma 1, lett. b) del DPR n. 917/86.
Per fruire di tale agevolazione infatti non è necessario che gli interventi siano realizzati su un immobile che ha già una destinazione d'uso residenziale, ma questa può essere conseguita anche a seguito degli interventi (in tal senso si è espressa l'Agenzia delle Entrate nella Risoluzione n. 14/E dell'08.05.2005 e nella Circolare n. 7/E del 2018).
La detrazione potrà essere fruita su un massimale di spesa attualmente pari ad euro 96.000 in 10 rate annuali di pari importo, con la possibilità in alternativa di cessione del credito anche con sconto in fattura, opportunità quest'ultima di durata limitata al 31.12.2021 salvo proroghe.
