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Come si costituisce un condominio?
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Come si costituisce un condominio?

Cos'è un condominio e come si costituisce un condominio?

Avv. Michele Orefice 

Nel linguaggio comune il termine condominio assume le accezioni più diverse, che bene o male sono tutte in grado di renderne l'idea, ma non di spiegarne il contenuto, dal punto di vista giuridico, anche perché il codice civile non ne fornisce una definizione, neanche approssimativa.

L'unica definizione di condominio rinvenibile a livello normativo è quella indicata all'art. 2 lettera f) del D.Lgs 102/2014, per l'attuazione della direttiva 2012/27/UE sull'efficienza energetica, che descrive il condominio come un "edificio con almeno due unità immobiliari, di proprietà in via esclusiva di soggetti che sono anche comproprietari delle parti comuni".

È evidente come tale definizione si riferisca esclusivamente alla struttura del condominio e non alla sua amministrazione, sebbene la stessa definizione non può dirsi che sia del tutto illuminante, in quanto avrebbe potuto essere più felice se avesse specificato che i soggetti (condòmini) con diritto di piena proprietà di almeno due unità immobiliari devono essere distinti tra di loro, perché nell'ipotesi in cui tali soggetti fossero contemporaneamente comproprietari pro indiviso delle due unità immobiliari suddette e delle parti comuni non potrebbe parlarsi di condominio.

La mancanza di soggetti diversi, intesi come condòmini distinti, richiamerebbe la fattispecie di cui all'art. 67 disp. att. c.c. in base alla quale i comproprietari di una stessa unità immobiliare devono essere considerati come un unico condomino, che esprime un unico voto in assemblea.

In altri termini la comproprietà da parte di soggetti diversi deve riguardare i beni comuni, ma gli stessi soggetti diversi non possono essere contemporaneamente comproprietari pro indiviso di tutti gli immobili presenti nell'edificio, altrimenti ci troveremmo di fronte ad un unico proprietario dell'edificio.

=> Costituzione del Condominio

Il condominio non è altro che una forma di comunione forzosa tra almeno due soggetti "distinti", che risultano essere proprietari esclusivi di unità immobiliari presenti nell'edificio ed in quanto tali destinatari di diritti e obblighi connessi alla gestione ed al godimento delle parti comuni dello stesso edificio in comproprietà tra di loro.

Dal punto di vista strutturale, dunque, si può parlare di condominio in presenza di almeno due proprietari distinti e due unità immobiliari, che configurano il cosiddetto condominio minimo.

Mentre sotto il profilo della gestione delle parti comuni si ragiona di amministrazione obbligatoria del condominio e relativa costituzione, quando i proprietari sono più di otto, tant'è che ai sensi dell'art. 1129 c.c. in mancanza di nomina dell'amministratore vi provvede l'autorità giudiziaria su richiesta anche di un solo condomino.

Ma al di là dei limiti numerici fissati per l'obbligo di nomina dell'amministratore è noto che sotto il profilo amministrativo il condominio esiste anche per i fabbricati più piccoli, con meno di otto condòmini, pure se privi di regolamento, tabelle millesimali e locali condominiali.

Di fatto il condominio esiste indipendentemente dall'approvazione del regolamento o dalla validità del medesimo (Cass. n. 14813/2008) essendo sufficiente la sussistenza di un fabbricato, con parti comuni, che si costituisce senza alcuna deliberazione nel momento in cui l'unico proprietario dell'edificio lo frazioni alienando a terzi, piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva (Cass. 18226/2004).

=> Le norme sul condominio negli edifici sono applicabili anche ai così detti condomini minimi

In altre parole il condominio esisterebbe di per se stesso senza bisogno di dover ricorrere al notaio ossia all'atto pubblico, che ne formalizzi la costituzione. Nella prassi, però, si usa parlare di costituzione del condominio o sottoscrizione dell'atto costitutivo del condominio, con riferimento al verbale contenente la delibera di nomina dell'amministratore del condominio ed il relativo mandato a richiedere l'attribuzione del codice fiscale dello stesso condominio.

=> Costituzione di un condominio minimo

Sotto il profilo fiscale è necessario che, in caso di originaria costituzione del condominio, sussista un verbale, per così dire costitutivo del condominio, che attesti l'intervenuta nomina del rappresentante legale e riporti il mandato assembleare all'amministratore nominato a richiedere l'attribuzione del codice fiscale condominiale.

In particolare, tale attribuzione si perfezionerà con la redazione e consegna dell'apposito "modello AA5/6" presso l'ufficio dell'Agenzia delle Entrate competente per territorio.

Nello specifico, ai fini compilativi, il modello citato dovrà riportare la denominazione del condominio e l'eventuale "sigla" attribuitagli dall'assemblea condominiale, con indicazione del domicilio fiscale, che sarà preferibile identificare con lo studio dell'amministratore, al fine di ricevere le eventuali comunicazioni inviate allo stesso condominio, da parte dell'Agenzia delle Entrate.

Inoltre, nello spazio modulare dedicato ai dati identificativi del condominio, dovranno essere indicati anche i numeri 51 per la "natura giuridica" e 683200 riferito al "codice attività", con la dicitura amministrazione condomini e gestione beni immobili per conto terzi, mentre con riferimento al codice carica dell'amministratore sarà indicato il numero 13.

Infine, in allegato al modello in questione, sarà necessario allegare copia del documento d'identità del sottoscrittore e copia del verbale di nomina dell'amministratore del condominio.

Il certificato di attribuzione del codice fiscale del condominio, con tanto di timbro e sigla dell'addetto allo sportello dell'Agenzia delle Entrate, consentirà all'amministratore di poter agire fiscalmente come rappresentante legale del condominio, soprattutto per corrispondere le ritenute, rilasciare certificazioni per detrazioni fiscali, presentare modelli 770 e di certificazione unica.

Avv. Michele Orefice

www.oreficestudio.it

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