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Cosa devo fare per una perdita d'acqua sul muro?
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Cosa devo fare per una perdita d'acqua sul muro?

Infiltrazioni d'acqua dal muro dell'edificio: che cosa bisogna fare per ottenerne l'eliminazione?

Avv. Alessandro Gallucci  

Le infiltrazioni d'acqua in condominio sono uno degli aspetti della gestione di un edificio che sovente impegna gli amministratori e che spesso porta all'instaurazione di cause.

Il coefficiente di difficoltà di risoluzione del problema delle infiltrazioni in condominio può essere molto alto: non sempre è facile capire da dove proviene l'acqua.

Ciò, in termini pratici può portare alla sostanziale impossibilità di risolvere facilmente o quanto meno nel breve periodo il problema.

Nei casi che finiscono in tribunale, l'incertezza sulla provenienza del danno può portare ad una condanna in concorso tra più soggetti, ivi compreso il condominio.

Vizi occulti e infiltrazioni d'acqua

Fatta questa premessa entriamo in argomento rispondendo al quesito che ci viene posto da un nostro lettore:

«Buongiorno amici di Condominioweb.

Ho un problema in casa. Dopo la pioggia di qualche giorno fa è apparso sul muro del salotto una perdita di acqua.

La chiazza è bella estesa, a un paio di metri di altezza, anzi quasi tre. Ho preso la sedia per toccarla e il muro, si sente al tatto, è proprio bagnato.

In corrispondenza all'esterno il muro è quello della facciata condominiale: sopra ho la soletta del balcone di casa del vicino del piano superiore.

Io penso che il danno provenga dal condominio, ma, chiaramente, non sono sicuro al 100%. Come mi devo comportare?»

Perdita d'acqua sul muro e la responsabilità del custode, ma chi è il custode

In condominio, ma in realtà il principio vale per ogni ipotesi di danni da infiltrazioni , il responsabile è il custode della cosa dalla quale si è accertato provenga il danno.

Si tratta della responsabilità prevista e disciplinata dall'art. 2051 c.c.

Chi è il custode?

Come c'insegna la dottrina, «il "custode" è individuato non soltanto nel proprietario, ma anche nell'usufruttuario, nell'enfiteuta, nel conduttore, nel possessore, nel detentore e, in genere, in colui che esercita un effettivo e non occasionale potere materiale sulla cosa stessa, tale da implicare il governo e l'uso di qui, il dovere di vigilanza e di controllo, in modo da impedire che produca danni a terzi» (Pietro Perlingieri, Manuale di diritto civile, Napoli, 1997).

Perdita d'acqua sul muro proveniente dalle parti comuni

Il condominio, qui inteso come collettività di persone la cui organizzazione è volta alla gestione e conservazione delle cose comuni, è il custode dei beni comuni. Si badi: se, esiste un portiere, questi non è il custode delle cose comuni, ai sensi dell'art. 2051 c.c.

Muro condominiale, chi paga per i danni?

In quanto custode, è stato affermato più volte dalla Suprema Corte di Cassazione che «il condominio di un edificio, […], è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché tali cose non rechino pregiudizio ad alcuno, e risponde in base all'art. 2051 c.c. dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini» (Cass. 12 marzo 2020 n. 7044).

Perdita d'acqua sul muro proveniente dalle proprietà esclusive

Lo stesso discorso vale per i danni da infiltrazioni provenienti da parti in proprietà esclusiva: le unità immobiliari e le loro pertinenze.

È il proprietario dell'abitazione che risponde della rottura delle tubature incassate del bagno a servizio della casa. La responsabilità, nel caso di immobile concesso in locazione, è del conduttore in relazione ai danni provenienti da parti flessibili delle tubature, poste fuori dalla muratura e quindi soggette alla sua diretta custodia (Cass. 28 novembre 2007 n. 24737).

Perdita d'acqua sul muro e responsabilità concorrente, chi risarcisce?

Non sempre è possibile capire con assoluta certezza da quale bene proviene il danno.

Prendiamo il caso del nostro lettore. Nonostante all'apparenza si potrebbe concludere in modo del tutto sicuro che la perdita d'acqua dal muro interno derivi da problemi della facciata condominiale, nemmeno il nostro lettore ne è sicuro al 100%

Ragione? Ce la dice, implicitamente lui stesso: sopra la sua abitazione, all'esterno, c'è il balcone della casa del vicino.

Infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico solare. Chi paga?

Il danno potrebbe provenire dalla soletta, passando da questa alla facciata e quindi manifestandosi

all'interno dell'abitazione.

Come fare in questi casi?

Chiaramente la situazione valutata caso per caso, provando, apprestando rimedi in ragione della causa apparente più plausibile.

Se non si agisse così o comunque si arrivasse davanti ad un giudice? E che cosa succederebbe se, ad esempio, chiamato in causa solo il condominio si scoprisse che il danno ha più cause concorrenti?

In tal caso o comunque nell'ipotesi di chiamata in causa di tutti i responsabili, ognuno di essi risponde in solido dei danni causati al terzo. Si tratta del concorso ai sensi dell'art. 2055 c.c.

In tal senso, si tratta di un principio consolidato, è stato affermato più volte che «la conseguenza della corresponsabilità in solido, ex art. 2055 c.c., comporta tuttavia che la domanda del proprietario dell'appartamento danneggiato va intesa sempre come volta a conseguire per l'intero il risarcimento da ciascuno dei coobbligati, in ragione del comune contributo causale alla determinazione del danno» (Cass. 12 marzo 2020 n. 7044).

Nel caso della perdita d'acqua sul muro descrittaci dal nostro lettore, vale tutto quanto detto fin'ora. Sarà fondamentale capire, possibilmente prima di una causa, chi è il responsabile del danno.

Laddove ciò non fosse possibile e si arrivasse in Tribunale citando solo il condominio, ciò non farebbe venire meno il diritto all'integrale risarcimento del danno anche se in corso di causa si scoprisse un concorso di responsabilità.

Intanto consigliamo al nostro lettore di avvisare l'amministratore e magari anche il vicino del piano superiore, per un sopralluogo che possa aiutare a chiarire qual è la causa del danno.

=> Installazione tubi dell'acqua sul muro comune: quali limiti?

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