La convocazione di un'assemblea condominiale deve avvenire informando adeguatamente tutti i condomini, rispettando i tempi minimi di preavviso previsti, che solitamente sono di almeno cinque giorni (salvo diverse disposizioni nel regolamento condominiale), mettendo in chiaro l'ordine del giorno, garantendo a tutti i condomini la possibilità di partecipare e esprimere il loro voto.
La convocazione di un'assemblea condominiale deve essere effettuata in modo da raggiungere tutti i condomini, e il mittente deve poter dimostrare che la convocazione è stata ricevuta dai destinatari.
Prima della cosiddetta riforma del condominio, la comunicazione per la regolare convocazione dell'assemblea poteva avvenire con qualsiasi modalità idonea a raggiungere lo scopo. La validità della comunicazione poteva essere provata attraverso elementi univoci dai quali risultasse, anche in via presuntiva, che il condomino avesse effettivamente ricevuto l'avviso di convocazione (ad esempio, la testimonianza del portinaio dello stabile condominiale che confermava di aver consegnato l'avviso di convocazione al condomino suo familiare).
La comunicazione poteva quindi essere effettuata anche oralmente, in conformità al principio della libertà delle forme, come previsto dagli articoli 1350 e 1352 c.c., a meno che una clausola del regolamento condominiale non avesse imposto specifiche modalità di notifica.
Attualmente però la situazione è cambiata. L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione o, se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell'ora della stessa.
In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati (art. 66 disp. att. c.c.).
In considerazione di quanto sopra è possibile comprendere la decisione del Tribunale di Monza n. 205 del 31 gennaio 2025.
problemi di convocazione assemblea condominiale e annullamento delibera
Un condomino si rivolgeva al Tribunale lamentando di non aver tempestivamente ricevuto la convocazione per l'assemblea fissata in prima convocazione per il giorno 1/12/2022 e in seconda convocazione per il giorno 02/12/2022; in particolare l'attore faceva presente di aver ricevuto impropriamente, solo due giorni prima della prima convocazione, un avviso (convocazione) a mezzo mail. L'attore riteneva, pertanto, che a causa della mancata tempestiva convocazione, la delibera del 2 dicembre 2022 fosse irrimediabilmente affetta da nullità insanabile, così come le decisioni relative (licenziamento del custode, presentazione di denuncia-querela nei confronti di alcuni condomini, soppressione del servizio di portineria con affidamento ad una azienda esterna).
La difesa del condominio sottolineava che, per prassi consolidata, la consegna delle convocazioni avveniva tramite raccomandate a mano, affidate al portiere per la successiva distribuzione ai condomini, che dovevano ritirarle personalmente e firmare un apposito registro.
Secondo quanto sostenuto dal condominio, l'amministratore aveva adottato tutte le misure necessarie affinché le convocazioni raggiungessero i destinatari, compresi avvisi visibili e ben segnalati in portineria e sulle scale. Nel caso specifico, però, l'attore non aveva ritirato la convocazione nei tempi previsti.
Tuttavia, il convenuto aggiungeva che l'amministratore, verificato ciò, aveva prontamente contattato il condomino telefonicamente e gli ha inviato l'avviso via e-mail, con successiva conferma della ricezione da parte dell'attore tramite WhatsApp. In mancanza di prova dell'invio di una convocazione, il Tribunale ha dato torto al condominio.
Secondo il giudice lombardo è irrilevante per provare la regolare convocazione dell'attore l'avviso, datato 14 novembre 2022, in cui l'amministratore dichiarava di aver consegnato al custode tutte le convocazioni, invitando tutti i condomini a ritirare il proprio invito in portineria.
Allo stesso modo è risultata irrilevante anche l'intempestiva mail rispetto alla disposizione dell'art. 66 disp. att. c.c.. la delibera è stata annullata.
È sempre valida la notifica al portiere condominiale della cartella esattoriale?
importanza della corretta ricezione dell'avviso di convocazione condominiale
Ogni condomino ha il diritto di intervenire all'assemblea e deve, quindi, essere messo in condizione di poterlo fare, con la conseguente necessità che l'avviso di convocazione, quale atto unilaterale recettizio, sia non solo inviato, ma anche ricevuto nel termine, ivi stabilito, di almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza, avendo riguardo alla riunione dell''assemblea in prima convocazione.
Ne consegue che la mancata conoscenza di tale data, da parte dell'avente diritto, entro il termine previsto dalla legge, costituisce motivo di invalidità delle delibere assembleari, ai sensi dell'art. 1137 cod. civ., come confermato dal nuovo testo dell'art. 66, comma terzo, disp. att., cod. civ., introdotto dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220, a nulla rilevando, ai fini della tempestività dell'avviso, né la data di svolgimento dell'assemblea in seconda convocazione, né che la medesima data sia stata eventualmente già fissata (Cass. civ., sez. VI - 2, 26/09/2013, n. 22047). La normativa prevede forme di comunicazioni tracciabili.
Sembrano possibili altre forme di comunicazione purché risultino espressamente ed inequivocabilmente convenute o perché richieste dai condomini stessi, e formalizzate o perché inserite in un regolamento condominiale (art. 66 disp. att. c.c.).
Così è stata ritenuta legittima anche la convocazione fatta tramite email ordinaria e non con PEC, ritenendola valida quando sia stato lo stesso condomino ad aver espressamente chiesto all'amministratore di ricevere tutte le comunicazioni ufficiali e non sul proprio indirizzo di posta elettronica non certificato (così, ad esempio, Trib. Velletri 26 gennaio 2021 n. 166).
