In un condominio, tutti gli aventi diritto devono essere convocati all'assemblea nelle forme e nei termini stabiliti dalla legge. Tutti i proprietari, infatti, devono essere messi in condizione di partecipare alla riunione e di esprimere o meno la loro opinione e il loro voto sugli argomenti all'ordine del giorno.
In caso contrario, cioè nell'ipotesi in cui qualcuno non dovesse essere avvisato regolarmente, l'assemblea sarebbe annullabile su iniziativa del soggetto interessato.
Tali regole valgono, ovviamente, anche nel caso in cui il condomino de quo dovesse essere una persona giuridica.
A quanto pare, però, in un fabbricato campano, per una determinata assemblea, la società proprietaria di un immobile non sarebbe stata avvisata regolarmente di una riunione. Quest'ultima, perciò, ha proposto un'impugnazione che è stata discussa prima dinanzi al Tribunale di Salerno e poi dalla successiva Corte di Appello. Tale procedimento si è appena concluso con la sentenza n. 116 del 2 febbraio 2023.
Prima di entrare nel merito giuridico della vicenda, è, però, opportuno approfondire il caso concreto.
Convocazione inviata alla residenza del rappresentante della società condomina: è valida?
In un edificio in Eboli, nel gennaio del 2013, l'assemblea dei vari proprietari si era riunita per discutere di alcuni lavori di manutenzione straordinaria.
Nell'occasione, pertanto, il consesso aveva deliberato la nomina del tecnico e dell'impresa per intervenire su dei pilastri danneggiati. A quanto pare, però, non tutti gli aventi diritto erano stati regolarmente convocati.
In particolare, uno di essi e, nello specifico, una società, sosteneva di non aver mai ricevuto alcun avviso. Quest'ultimo, infatti, sarebbe stato recapitato:
- via fax, al numero facente capo al precedente titolare dell'immobile;
- per mezzo di lettera raccomandata, alla residenza dell'amministratore della società, nell'occasione, però, ricevuta dal coniuge del medesimo rappresentante.
Insomma, per la condomina de quo, l'assemblea in questione era stata del tutto sconosciuta.
Solo nella successiva riunione del marzo dello stesso anno, la società era stata, quindi, informata della precedente adunanza. A seguito, perciò, di tale presupposto, l'assemblea del gennaio 2013 era impugnata.
Il Tribunale di Salerno, investito della diatriba, dava ragione all'attrice. Per l'ufficio campano, infatti, la convocazione non era stata regolare. L'avviso non poteva certo essere indirizzato al fax del vecchio proprietario e la lettera raccomandata ricevuta dal coniuge dell'amministratore, presso l'abitazione del medesimo, non provava, con sufficienza, che questi avesse avuto conoscenza dell'evento.
Pertanto, la lite si spostava in appello, dove l'appellante condominio insisteva per la regolarità dell'avviso, sostenendo che il concreto destinatario dell'invito, cioè il coniuge del rappresentante della società, in quanto convivente, non poteva non comunicare con l'altro, con conseguente validità della convocazione.
La Corte di Appello di Salerno non ha accolto tali argomentazioni e ha confermato il precedente verdetto e l'annullamento del deliberato impugnato.
Modalità di convocazione dell'assemblea condominiale
In ambito condominiale, la legge è molto chiara nell'indicare le modalità e i termina da rispettare per inviare regolarmente, ai vari aventi diritto, l'avviso contenente la convocazione all'assemblea. A tale scopo, basta consultare l'art. 66 disp. att. cod. civ.
La norma appena citata precisa, inoltre, che il mancato rispetto delle disposizioni de quo, comporta l'annullabilità del deliberato, azionabile dagli assenti alla riunione, in quanto non ritualmente avvisati, entro il termine di trenta giorni dall'avvenuta conoscenza della riunione e delle sue risultanze.
Tornando, invece, al caso in commento, si può notare che, in occasione della convocazione per l'assemblea in contestazione, non c'è stata una vera e propria dimenticanza. A quanto pare, infatti, l'avviso è stato inviato, per mezzo raccomandata, alla residenza dell'amministratore della società proprietaria di un immobile nell'edificio. Purtroppo per il condominio, la lettera è stata ricevuta dal coniuge e non dal diretto interessato.
Per il Tribunale di Salerno e per la successiva Corte di Appello ciò non è stato sufficiente per concludere che l'avente diritto fosse stato regolarmente informato. Vediamo perché.
Convocazione ricevuta dal coniuge del rappresentante della società condomina: è valida?
Secondo la Corte di Appello di Salerno, la convocazione all'assemblea, inviata presso l'abitazione dell'amministratore della società condomina, se ricevuta dal coniuge del destinatario, non è regolare.
Si sta parlando, infatti, di un atto indirizzato ad una persona giuridica e non è possibile ritenerlo, legittimamente, pervenuto se materialmente ricevuto da una persona fisica che nulla ha a che vedere con la società de quo "la questione non attiene ad una notifica destinata a coniugi persone fisiche, ma ad una notifica che riguardava uno dei coniugi quale persona fisica e l'altro quale legale rappresentante di una persona giuridica; di qui l'impossibilità di convalidare il ragionamento così come proposto a confutazione della sentenza appellata".
Ecco, dunque, spiegati i motivi dell'accoglimento dell'impugnazione assembleare e del rigetto del successivo appello, anche se si tratta di una conclusione che pare severa.
Non si può ignorare, infatti, che la notifica degli atti giudiziari alle persone giuridiche può avvenire anche presso l'abitazione della persona fisica che la rappresenta (ex art. 145 cod. proc. civ.) e che può essere eseguita anche ai sensi dell'art. 139 cod. proc. civ., cioè a mani di un familiare convivente.
In ragione di tali disposizioni, la convocazione, pur non essendo parificabile ad un atto giudiziario, poteva anche essere ritenuta regolare.
In ogni caso, non avendo sotto mano il documento incriminato, non è possibile approfondire ulteriormente la questione. Non è dato sapere, per esempio, se nella convocazione era chiaramente indicata la qualità in nome della quale il destinatario riceveva la lettera, così come chiede il codice citato. Pertanto, non si può che prendere atto della decisione in esame.
