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Cosa possono fare i condòmini e che strumenti hanno a disposizione in caso di mancata convocazione dell'assemblea condominiale?
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Cosa possono fare i condòmini e che strumenti hanno a disposizione in caso di mancata convocazione dell'assemblea condominiale?

Tempo di assemblee: cosa fare se il tuo amministratore di condominio non convoca?

Avv. Giuliana Bartiromo 

Al termine di ciascuna gestione contabile, gli amministratori di condominio sono impegnati nelle convocazioni delle assemblee ordinarie per l'esame e l'approvazione dei rendiconti.

La distinzione tra assemblea ordinaria e assemblea straordinaria ci viene offerta dalla lettura dell'art. 66 delle disp. att. c.c., inderogabile, che difatti recita: "L'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall'art. 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall'amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio.

Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione."

=> Convocazione dei comproprietari e partecipazione all'assemblea di condominio

Pertanto, di solito, è l'amministratore legittimato a convocare i condòmini per riunirli in assemblea e discutere dei vari punti all'ordine del giorno,in via ordinaria, almeno una volta l'anno, per l'approvazione del rendiconto ed in via straordinaria ogni qualvolta vi sia necessità.

Tuttavia, può capitare che l'amministratore non convochi l'assemblea e talvolta, non solo saltando un anno, ma, nei casi più gravi, anche per più annualità compromettendo gravemente i diritti dei condòmini e paralizzando l'attività condominiale.

Cosa possono fare i condòmini e che strumenti hanno a disposizione?

La risposta ci viene fornita dalla lettura del codice civile e, dunque, nei casi in cui l'amministratore non provveda a convocare l'assemblea, creando oggettive situazioni di difficoltà per il condominio, lo stesso articolo 66, disp. att. c.c. al 1° comma, prevede la possibilità di richiedere all'amministratore, da parte di almeno due condòmini che rappresentino un sesto del valore millesimale dell'intero edificio (166,67mill.), la convocazione di un'assemblea con specifica indicazione anche dei punti all'ordine del giorno da trattare.

=> Come scrivere l'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale?

Di solito la richiesta viene sottoscritta dai c.d. "condomini promotori" e trasmessa all'amministratore in carica con raccomandata a.r., pec, telefax o raccomandata a mano, in modo da avere data certa della ricezione da parte di quest'ultimo della missiva.

Detta richiesta vincola l'amministratore nel proprio adempimento, in quanto atto dovuto, e, pertanto, trascorsi inutilmente dieci giorni dalla ricezione della richiesta senza che egli abbia provveduto alla rituale convocazione, gli stessi condòmini promotori possono procedere all'autoconvocazione, trasmettendo appunto l'avviso di convocazione a tutti i partecipanti del condominio nelle forme e nei modi previsti (pec- raccomandata a,r, telefax, raccomandata a mano).

E' importante precisare che i condòmini non possono procedere direttamente ad autoconvocarsi, senza prima aver richiesto la convocazione di assemblea all'amministratore, essendo l' art. 66 disp. att. c.c. inderogabile."

=> Convocazione assemblea della comunione

Tale procedura c.d. "ex art. 66" delle disp. att. c.c., non sempre conosciuta dai condòmini è uno strumento davvero importante,diretto all'immediata salvaguardia dei diritti condominiali e che consente di limitare ogni eventuale abuso da parte dell'amministratore, atteso che sono gli stessi condòmini anche ad inserire le argomentazioni di cui discutere, che possono prevedere ad esempio, l'esame dei bilanci, la revoca e la conseguente nomina di un nuovo amministratore.

L'inadempienza, peraltro, dovuta ad una vera e propria volontà contraria dell'amministratore ad effettuare la convocazione, qualora sia un vero e proprio modus operandi, può produrre la sua revoca ai sensi dell'art. 1129 c.c., essendo inserita espressamente tra le gravi irregolarità.

Pertanto, riassumendo, nel caso in cui l'amministratore riceva la richiesta di convocazione ex art. 66 disp. att. c.c. ha due possibilità :

  • rispondere nei canonici 10 gg., inviando a tutti i condòmini la convocazione di assemblea, la cui adunanza potrà svolgersi in tempi successivi; difatti è la convocazione che deve essere inviata nel tempo indicato, bloccando quindi ogni ipotesi di iniziativa autonoma dei condòmini che, altrimenti, potranno procedere all'autoconvocazione;
  • non convocare affatto l'assemblea richiesta, continuando il suo comportamento di inerzia.

    In questo caso, i condòmini, procederanno all'autoconvocazione, prendendo le opportune decisioni di revoca dello stesso.

Ricordiamo che la convocazione di assemblea, anche in fase di autoconvocazione, deve essere inviata a tutti i condòmini, così come prescritto dall'art. 66 delle disp. att. c.c.E' necessaria quindi una vera e propria collaborazione tra i condòmini ed unità di intenti, al fine di recuperare la gestione condominiale eventualmente abbandonata dall'amministratore in carica e prendere i provvedimenti necessari per la gestione della cosa comune.In mancanza, ciascun condòmino, può ricorrere all'Autorità Giudiziaria per ottenere la revoca dell'amministratore per gravi irregolarità.

Tra l'altro bisogna ricordare che l'art. 1130 ultimo comma impone all'amministratore l'obbligo di redigere il rendiconto condominiale annuale e di convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni dalla chiusura dell'esercizio finanziario, salvo che un regolamento non preveda un termine inferiore.

Del preciso adempimento di convocazione dell'assemblea ordinaria di approvazione del rendiconto si è occupata incidentalmente la Corte di Cassazione, nell'ordinanza n. 28764, pubblicata in data 30 novembre 2017, confermando il provvedimento giudiziale di revoca della Corte d'Appello di Napoli,che aveva respinto il reclamo proposto da un amministratore revocato dal giudice di primo grado per aver presentato tre rendiconti con notevole ritardo, inserendo ben quattro annualità di gestioni contabili che l'assemblea, nonostante il grave ritardo, aveva approvato, addirittura riconfermandolo nella carica.

Ebbene, secondo la Corte di Appello, le delibere di approvazione tardiva dei rendiconti, adottate nelle more del procedimento di revoca, non valgono a sanare l'inadempimento dell'amministratore che ha tra i suoi precipui compiti, quello di rendere il conto della sua gestione.

Pertanto, neppure la volontà sovrana dell'assemblea di approvare i rendiconti non presentati negli anni pregressi può salvare l'amministratore dalla revoca giudiziale proposta da uno dei condòmini e dal mancato adempimento della convocazione dell'assemblea ordinaria.Tra l'altro, specificava appunto, che l'amministratore revocato giudizialmente non può essere nominato di nuovo dall'assemblea.

=> L'avviso di convocazione per essere valido deve essere spedito alla pec e non alla email ordinaria

Ancora oggi, il primo "controllore" dell'operato dell'amministratore resta ciascun condòmino, in mancanza e con determinati presupposti è possibile il ricorso all'Autorità Giudiziaria.

E' chiaro che se l'amministratore di condominio, non adempia ai suoi obblighi derivanti dal contratto di mandato, deve essere rimosso, cambiato al pari di ogni fornitore di servizi in condominio.

Tuttavia, occorre che i condòmini riconoscano ed elogino anche la maggior parte degli amministratori condominiali che puntualmente convocano le assemblee ordinarie e straordinarie per rendere il conto delle loro gestioni, creando così all'interno del condominio, un sereno clima di collaborazione e fiducia.

=> Richiesta di convocazione dell'assemblea straordinaria da parte dei condomini e trucchetti dell'amministratore

Avv. Giuliana Bartiromo

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