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Assemblea di condominio, convocazione tardiva dei comproprietari e invalidità della delibera.
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Assemblea di condominio, convocazione tardiva dei comproprietari e invalidità della delibera.

Convocazione Assemblea: che cosa accade se l'avviso non viene recapitato o viene recapitato tardivamente anche ad un solo condomino?

Avv. Alessandro Gallucci  

Ai sensi dell’art. 1136, sesto comma, c.c. “ l'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione”. La disposizione normativa è completata dal terzo comma dell’art. 66 disp. att. c.c. a mente del quale, “ l'avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza”.

In sintesi: salvo diverso termine (maggiore) indicato nel regolamento condominiale tutti i condomini devono essere avvisati dello svolgimento dell’assemblea almeno 5 giorni prima del giorno in cui si terrà la riunione in prima convocazione.

La giurisprudenza è pacifica nell’affermare che “ per l’avviso di convocazione dell’assemblea, obbligatorio per tutti i condomini ai fini della sua regolare costituzione, non è previsto alcun obbligo di forma che il relativo invito a partecipare debba rivestire, tanto che, […], la comunicazione può essere fatta anche oralmente” (così Cass. 1 aprile 2008, n. 8449).

Che cosa accade se l’avviso non viene recapitato o viene recapitato tardivamente anche ad un solo condomino?

Fino al 2005, anno in cui le Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione si sono pronunciate sulla questione delle cause d’invalidità delle delibere la situazione era grandemente incerta.

Con la sentenza n. 4806 è stato affermato il seguente principio di diritto: “ la mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale comporta non la nullità, ma l'annullabilità della delibera condominiale, che se non viene impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall'art. 1137, 3° comma, c.c. - decorrente per i condomini assenti dalla comunicazione e per i condomini dissenzienti dalla sua approvazione - e’ valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio” (Cass. SS.UU. n. 4806/05).

Da allora questo principio è stato sempre osservato. Non fa eccezione la sentenza n. 2003 resa dal Tribunale di Salerno il 10 settembre 2010.

Nel caso sotteso alla summenzionata pronuncia, due condomini impugnavano la delibera assembleare perché a loro dire tardivamente convocati. La causa, sopraggiunta la sostituzione della decisione assembleare, andava avanti ai fini della decisione sulle spese processuali il virtù del così detto criterio della soccombenza virtuale.

In questo contesto il giudice adito ha accertato l’irregolare convocazione costituzione dell’assemblea e nel condannare il condominio al pagamento delle spese processuali al fine di valutare la tempestività dell’impugnazione ha ribadito il principio espresso dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 4806.

In particolare, specifica il magistrato campano, “ per quanto concerne le conseguenze da annettersi alla mancata tardiva comunicazione, anche ad uno solo dei condomini, dell'avviso d vocazione dell'assemblea condominiale, va rilevato che il più recente indirizzo della Suprema Corte - modificando l'impostazione tradizionale - ha affermato che tale omissione, in quanto vizio del procedimento collegiale, comporta, non la nullità, bensì l'annullabilità della delibera, nel termine di trenta giorni ex art. 1137 c.c. (decorrente dalla comunicazione per i condomini assenti o dalla approvazione per quelli dissenzienti) (Cass. 00/31, Cass. 00/1292, Cass. 04/8493, Cass. S.U. 05/4806, Cass. 05/27292)” (Trib. Salerno 10 settembre 2010 n. 2003).

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