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Cause e vendita dell'appartamento
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Cause e vendita dell'appartamento

Controversia che coinvolge il condominio e vendita appartamento

Avv. Alessandro Gallucci 

Che cosa accade se uno dei condòmini vende l'appartamento mentre si sta svolgendo una controversia che coinvolge il condominio?

La questione non è di poco conto in quanto, per lo meno, il neo condomino potrebbe vedersi richieste le spese legali ed in casi più particolari anche le quote per il risarcimento della controparte.

È bene, quindi, in fase di trattative per l'acquisto fare in modo che questi elementi emergano – il venditore può sempre domandare all'amministratore attestazione delle liti in corso (art. 1130 n. 8 c.c.) – ma ciò potrebbe anche non accadere ed è quindi utile e necessario comprendere che cosa possa/debba fare il nuovo condomino.

Partiamo dal punto di vista processuale.

L'art. 111, primo e quarto comma, c.p.c. specificano che se durante un processo (quindi nell'arco dei tre gradi di giudizio) si trasferisce il diritto controverso per atto tra vivi a titolo particolare, il processo prosegue tra le parti originarie e la sentenza pronunciata contro l'alienante spiega sempre i suoi effetti anche contro il successore a titolo particolare.

La norma tuttavia consente la partecipazione dell'avente causa con estromissione del dante causa.

Nell'ipotesi della causa condominiale, il condomino può trovarsi in due situazioni:

a) è controparte del condominio;

b) è quale condomino parte della controversia contro un altro condomino o contro un terzo.

=> Qual è il giudice competente per le cause condominiali?

Nessun problema, in termini, processuali, in quest'ultimo caso: nella causa il condomino è presente in quota parte rappresentato dall'amministratore e quindi non v'è alcuna necessità di sostituzione.

Il problema sorge per la richiesta di pagamento delle spese legali o comunque delle somme connesse all'azione processuale. In poche parole: chi paga che cosa?

La norma riguardante la successione nel diritto controverso, farebbe sembrare obbligato il compratore, dato che la sentenza spiega i propri effetti anche contro di esso.

Ciò è sicuramente vero per gli accertamenti che ne dovessero derivare (es. deliberazione nulla rispetto ad una clausola del regolamento di condominio, deliberazione invalida in relazione all'approvazione del preventivo, ecc.).

Differente la situazione nell'ipotesi di controversie connesse alla lesione di diritti altrui ed al corrispondente diritto di risarcimento. In tali casi, ad avviso di chi scrive, non può non ricordarsi che le obbligazioni condominiali sono obbligazioni propter rem, ossia situazioni giuridiche che circolano con il circolare del diritto reale cui sono connesse, ma la cui titolarità dev'essere individuata nel proprietario al momento del fatto.

Giacché le sentenze di condanna oltre all'accertamento un fatto (l'evento lesivo) contengono un comando, ossia l'ordine di pagare il risarcimento connesso al fatto, è evidente che il titolare dell'obbligo risarcitorio debba essere considerato il titolare del diritto al momento della verificazione del fatto.

=> Adempiere all'obbligo di pagamento delle quote condominiali in assenza di diverso uso o disposizione regolamentare o contrattuale

In tali casi venditore e compratore possono concordare ogni aspetto della vicenda, ad esempio prevedendo l'accollo della spesa in capo all'acquirente a fronte di uno sconto nel prezzo di cessione del bene.

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Gio
Gio martedì 08 gennaio 2019 alle ore 15:48

egr. avvocato. Ho acquistato casa nel 2015 in un condominio ove era in corso una lite passiva, iniziata circa 5 anni prima il mio acquisto ... la causa ora è giunta in cassazione. Il mio dante causa non mi aveva detto nulla in merito. Quale potrebbe essere la mia difesa legale nel caso in cui il terzo creditore mi dovesse chiedere il risarcimento danni a seguito della sentenza della cassazione? Cosa dovrei fare?

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