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Preliminare di locazione, cos'è?
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Preliminare di locazione, cos'è?

Contratto preliminare di locazione. E' possibile?

Avv. Alessandro Gallucci 

È possibile stipulare un contratto preliminare di locazione?

Alla domanda rispondiamo dopo che un utente del nostro forum ci ha inviato il seguente quesito: “Ho necessità, per lavoro, di trasferirmi in un'altra città da settembre e ho già trovato una casa, ma non posso prenderla in locazione fin da adesso, per ragione economiche.

Posso proporre al proprietario di firmare un qualche impegno a partire da quella data?”

Al nostro lettore rispondiamo che è possibile e che si può arrivare a questo risultato in due modi:

a) con la firma di un contratto di locazione che preveda detenzione e pagamento da settembre;

b) con la stipula di un preliminare che lasci più libera anche e soprattutto la parte locatrice, fermo restando il vincolo alla stipula entro la data concordata.

Che cos'è un contratto preliminare?

Dottrina e giurisprudenza sono concordi nell'affermare che “il contratto preliminare è un accordo con il quale le parti assumono reciprocamente l'obbligazione di stipulare tra loro un futuro contratto, del quale determinano preventivamente gli elementi essenziali” (G. Adilardi, Il contratto preliminare, Wolters Kluwer Italia, 2008).

L'art. 1351 del codice civile – dedicato ai requisiti formali del così detto preliminare – specifica che “il contratto preliminare è nullo, se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo”.

Il contratto di locazione – la definizione è declinata dall'art. 1571 c.c. – “è col quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo”.

Il contratto di locazione per immobili destinati ad uso abitativo deve essere necessariamente redatto in forma scritta: ne discende che anche il preliminare di un contratto locazione debba avere la medesima forma.

In esso si andranno ad indicare le parti che s'impegnano a stipulare il contratto definitivo, la durata del contratto stesso (es. 4+4, 3+2, ecc.) ed il canone di locazione; questi sono gli elementi essenziali ed indispensabili.

È comunque consigliabile inserire tutti quegli altri elementi utili e che sono stati oggetto di specifica trattativa in modo da averli ben presenti alla firma del contratto di locazione definitivo.

È noto – è la legge ad imporlo – che il contratto di locazione per uso abitativo debba essere registrato e quindi su di esso si paga l'imposta di registro che può variare a seconda della durata, del canone e del regime cui si aderisce (in tal senso di veda quello così detto della cedolare secca).

Quale la sorte del contratto preliminare di locazione?

La risposta è che anche il contratto preliminare di locazione deve essere registrato. L'obbligatorietà è sancita dell'art. 10 della Tariffa I allegata al d.p.r. n. 131 del 1986 a mente del quale sono soggetti alla registrazione in termine fisso e scontato un'imposta fissa di € 200,00 i contratti preliminari di ogni specie.

Una nota allo stesso articolo specifica che “Se il contratto preliminare prevede la dazione di somme a titolo di caparra confirmatoria si applica il precedente art. 6; se prevede il pagamento di acconti di prezzo non soggetti alla imposta sul valore aggiunto ai sensi degli articoli 5, comma 2, e 40 del testo unico si applica il precedente art. 9.

In entrambi i casi l'imposta pagata è imputata all'imposta principale dovuta per la registrazione del contratto definitivo”.

Si tratta di specificazioni che riguardano una differente misura di calcolo dell'imposta non più fissa ma in percentuali ai parametri di riferimento.

Registrazione del contratto preliminare di compravendita

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