La legge riconosce all'amministratore un autonomo potere di erogare le spese occorrenti alla manutenzione ordinaria dell'edificio, l'assemblea invece provvede - tra l'altro - alle opere di straordinaria manutenzione. Si ricorda che la distinzione tra le due ipotesi si fonda, da un lato, sulla qualificazione giuridica del rapporto e, dall'altro, anche in base al valore economico del medesimo.
La Cassazione ha già precisato che nei poteri attribuiti all'amministratore di condominio dall'art. 1130 c.c. rientra quello di stipulare contratti necessari per provvedere, nei limiti della spesa approvata dall'assemblea, tanto all'ordinaria manutenzione, quanto alla prestazione dei servizi comuni (Cass. civ., Sez. II, 17/03/1993, n. 3159).
In considerazione di quanto sopra i contratti conclusi dall'amministratore nell'esercizio delle sue funzioni ed inerenti alla manutenzione ordinaria dell'edificio ed ai servizi comuni essenziali sono vincolanti per tutti i condomini in forza dell'art. 1131 c.c., nel senso che giustificano il loro obbligo di contribuire alle spese, senza necessità di alcuna preventiva approvazione assembleare delle stesse, intervenendo poi tale approvazione utilmente in sede di consuntivo.
Bisogna però segnalare una particolarità: l'amministratore del condominio non è legittimato a stipulare il contratto d'assicurazione del fabbricato se non sia stato autorizzato da una delibera dell'assemblea dei partecipanti al condominio.
Infatti, la disposizione dell'articolo 1130 c.c., primo comma, numero 4), obbligando l'amministratore ad eseguire gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio, ha inteso chiaramente riferirsi ai soli atti materiali (riparazioni di muri portanti, di tetti e lastrici) e giudiziali (azioni contro comportamenti illeciti posti in essere da terzi) necessari per la salvaguardia dell'integrità dell'immobile, tra i quali non può farsi rientrare il contratto di assicurazione; infatti un tale contratto non ha gli scopi conservativi ai quali si riferisce la suddetta norma avendo, viceversa, come suo unico e diverso fine, quello di evitare pregiudizi economici ai proprietari dell'edificio danneggiato.
Il contratto manutenzione ascensore: il ruolo dell'amministratore
La stipula di contratti per la manutenzione degli ascensori rientra tra i tipici compiti che l'amministratore, ex art. 1130 c.c., ha l'obbligo di eseguire quali atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni, con tali intendendosi, tra l'altro, tutte quelle attività materiali idonee a mantenere l'integrità ed il buon funzionamento della struttura, delle opere e dei servizi condominiali.
Non bisogna dimenticare la previsione normativa contenuta nell'art. 15 del D.P.R. n. 162/1999 che al primo comma stabilisce che: "Ai fini della conservazione dell'impianto e del suo normale funzionamento, il proprietario o il suo legale rappresentante sono tenuti ad affidare la manutenzione di tutto il sistema degli ascensori, dei montacarichi e degli apparecchi di sollevamento rispondenti alla definizione di ascensore la cui velocita' di spostamento non supera 0,15 m/s a persona munita di certificato di abilitazione o a ditta specializzata ovvero a un operatore comunitario dotato di specializzazione equivalente che debbono provvedere a mezzo di personale abilitato". Tale norma di fatto rende obbligatoria la manutenzione periodica di tali impianti Ne discende il carattere ordinario dell'attività in oggetto.
Del resto la normativa vigente in materia di sicurezza degli impianti impone la manutenzione periodica dei suddetti impianti (Trib. Teramo 13 settembre 2019 n. 779). In quest'ottica si è affermato che rientrano nell'ambito della manutenzione ordinaria resa necessaria dalla vetustà dell'impianto, ad esempio, la sostituzione del quadro di manovra, dei cavi fissi, delle funi di trazione, del cavo tenditore, degli interruttori). La "messa a norma dell'impianto e della macchina" rientrano certamente tra le spese per il funzionamento dell'impianto da ripartirsi in base all'art. 1124 c.c. (Trib. Roma 21 aprile 2020, n. 6353).
Mancata manutenzione ascensore: quali conseguenze per la ditta?
La durata del contratto
Si deve ritenere che la durata del contratto stipulato dall'amministratore, possa andare oltre la scadenza del mandato dell'amministratore, non prevedendo l'art. 1130 c.c. alcuna preclusione in tal senso.
In altre parole la durata del contratto stipulato dall'amministratore per la manutenzione degli impianti di ascensore può essere anche di natura pluriennale, non essendo legato al mandato dell'amministratore p.t. (Trib. Napoli 8 gennaio 2025, n. 65). Del resto per tale contratto non è prevista la forma scritta, con la conseguenza che può essere tacitamente ratificato dall'assemblea (e dunque senza necessità d'inserire espressamente l'argomento all'ordine del giorno perchè altrimenti si sarebbe trattato di ratifica espressa) con l'approvazione di anno in anno della relativa spesa.
Contratto manutenzione ascensore e danni a terzi
Il condominio di un edificio, quale custode delle parti e servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché tali beni ed impianti non rechino pregiudizio ad alcuno e risponde dei danni da queste procurati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini, anche se in concorso con un terzo responsabile.
Nel caso di appalto del servizio di manutenzione, continuativa o periodica, di cose, macchinari o impianti non si verifica il passaggio dei poteri di custodia e degli oneri di vigilanza - e della connessa responsabilità presunta ex art. 2051 c.c. - a carico dell'appaltatore: infatti, qualora il bene resti in potere del condominio committente, cioè nel caso di manutenzione dell'impianto di ascensore da parte di un'impresa specializzata, poiché l'impianto continua a restare nella sfera di disponibilità dei proprietari dell'edificio (i condomini), i quali ne conservano, con carattere di continuità, l'uso e il godimento, ad essi incombono gli oneri di custodia e di vigilanza con l'inerente responsabilità presunta.
Chiarito quanto sopra bisogna precisare, però, che se il malfunzionamento dell'ascensore, che procura danno a terzi, dipende da errata manutenzione dell'impianto, il condominio potrà rivalersi nei confronti della ditta incaricata.
