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Affitti in nero. Per la sanatoria è il conduttore a dover dimostrare che il contratto verbale è stato imposto dal locatore.
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Affitti in nero. Per la sanatoria è il conduttore a dover dimostrare che il contratto verbale è stato imposto dal locatore.

II contratto di locazione ad uso abitativo stipulato verbalmente è affetto da nullità assoluta per assenza della prova scritta.

Avv. Giuseppe Nuzzo 

II contratto di locazione ad uso abitativo stipulato verbalmente è affetto da nullità assoluta per assenza della prova scritta. Si tratta di un vizio insanabile, rilevabile da entrambe le parti e anche dal giudice d'ufficio ex art. 1421 c.c.

=> Nullo il contratto di locazione ad uso abitativo senza la forma scritta

L'unica eccezione riguarda l'ipotesi di cui all'art. 13, comma 5, della L. n. 431/1998, che contempla l'ipotesi in cui il locatore, abusando della posizione contrattuale dominante, ha imposto la forma verbale del contratto al conduttore.

In questo caso si avrà una “nullità di protezione del conduttore”, denunciabile solo da quest'ultimo, con la possibilità di ottenere il riconoscimento di un valido contratto di locazione.Grava tuttavia sul conduttore l'onere di provare che la forma verbale del contratto sia stata imposta da parte del locatore contro la sua volontà. In difetto di prova, si applicherà la regola generale della nullità assoluta.

=> Il contratto di locazione è nullo se il canone viene pagato in parte in nero

I princìpi sopra sintetizzati, affermati dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 18214/2015, sono alla base della decisione assunta dal Tribunale di Verona con la sentenza n. 170 del 26 gennaio 2016, avente ad oggetto l'ennesima controversia in materia di “affitti in nero”.

I fatti di causa. Nel novembre 2010 il proprietario di un immobile sito in Castel d'Azzano, in provincia di Verona, concedeva in godimento l'immobile dietro accordo verbale per il corrispettivo di 550 euro al mese.

Il rapporto proseguiva senza alcuna contestazione fino a giugno 2011, quando il proprietario intimava al conduttore di stipulare un contratto scritto di locazione.

A seguito della diffida, il conduttore, in data 11.10.2011, registrava presso l'agenzia delle Entrate denuncia di contratto verbale di locazione di bene immobile ai sensi e per gli effetti dell'art. 3 comma 8 D.lgs. 23/201, ottenendo un contratto con canone rideterminato in euro 55 circa al mese.

A questo punto, il proprietario citava in giudizio il conduttore per l'accertamento della nullità del contratto verbale di locazione, con condanna di quest'ultimo al rilascio dell'immobile e al pagamento di somme a titolo di indennità di occupazione sine titulo.

Il Tribunale di Verona, nell'accogliere la domanda del proprietario, ha innanzitutto escluso l'applicabilità al caso in esame dell'art. 3, comma 8, del D.lgs. n. 23/2011. Si tratta della disciplina della c.d. cedolare secca, che consentiva, tra l'altro, al conduttore di denunziare al Fisco i contratti “in nero” ottenendo così il diritto ad un contratto di quattro anni più quattro, insieme con la fissazione del canone agevolato in misura pari al triplo della rendita catastale.

=> Locazione in nero e azione di rilascio. L'onere della prova grava sul locatore

Tale norma è stata dichiarata costituzionalmente illegittima dalla Consulta con sentenza n. 50/2014. Era poi intervenuto il D.L. n. 47/2014, convertito in L. n. 80/2014, che faceva comunque salvi gli effetti dei contratti sorti sulla base del D.lgs. n. 23/2011 fino al 31.12.15.A porre definitivamente nel nulla gli effetti di tale disposizione è tuttavia intervenuta nuovamente la Corte Costituzionale che, con sentenza n. 165/15, ha dichiarato l'illegittimità costituzionale della disposizione transitoria citata.

Conseguentemente, nella fattispecie alcun valido contratto di locazione ha mai avuto effetto tra le parti nemmeno a seguito della denuncia all'Agenzia delle Entrate da parte del convenuto.

Nel caso in esame non è neppure applicabile l'art. 13 della Legge n. 431/1998, che eccezionalmente prevede la possibilità del conduttore di ottenere la riconduzione della locazione verbale (nulla) alle condizioni di un valido contratto di tipo legale (quattro più quattro), sul presupposto però che il locatore “abbia preteso” l'instaurazione di un rapporto solo di fatto.

=> Legge di Stabilità e affiti in nero

Sul punto, il giudice richiama quanto stabilito in materia dalle Sezioni Unite con sentenza n. 18214/2015: “inderoga ai principi generali della insanabilità del contratto nullo, la norma di cui all'art. 13, comma 5, riconosce al conduttore la possibilità di esperire una specifica azione finalizzata alla sanatoria del rapporto contrattuale di fatto venutosi a costituire in violazione di una norma imperativa.

Ma proprio la portata eccezionalmente derogatoria ad un principio- cardine dell'ordinamento (i.e. la insanabilità del contratto nullo) non consente un'interpretazione della norma diversa da quella rigorosamente letterale.

Il giudice dovrà pertanto accertare, da un canto, l'esistenza del contratto di locazione stipulato verbalmente in violazione della L. n. 431 del 1998, art. 1, comma 4, e, dall'altro, la circostanza che tale forma sia stata imposta da parte del locatore e subita da parte del conduttore contro la sua volontà, così determinando ex tunc il canone dovuto nei limiti di quello definito dagli accordi delle associazioni locali della proprietà e dei conduttori ai sensi del comma 3 dell'art. 2, con il conseguente diritto del conduttore alla restituzione della eccedenza pagata.

Nè la innegabile difficoltà probatoria di tale circostanza (gravando il relativo onere sul conduttore, in ossequio alle tradizionali regole del relativo riparto) può condurre a soluzione diversa, non potendo un principio (e una maggior difficoltà) di carattere processuale incidere sulla ricostruzione sostanziale della fattispecie.

In conformità con la lettera della legge, la nullità di protezione, e le relative conseguenze, sarà pertanto predicabile solo in presenza dell'abuso, da parte del locatore, della sua posizione “dominante”, imponendosi il tal caso, e solo in esso, a causa della eccessiva asimmetria negoziale, un intervento correttivo ex lege a tutela del contraente”.

In concreto, dunque, per la “nullità di protezione” a favore del conduttore è necessario che il locatore ponga in essere un'inaccettabile pressione (una sorta di violenza morale) sul conduttore al fine di costringerlo a stipulare il contratto in forma verbale. E la prova di tale imposizione grava sul conduttore.

Invece,nel caso in cui tale forma sia stata concordata liberamente tra le parti (o addirittura voluta dal conduttore), torneranno ad applicarsi i principi generali in tema di nullità. Il locatore potrà agire in giudizio per il rilascio dell'immobile occupato senza alcun titolo.

Nel caso di specie, non avendo il conduttore assolto all'onere probatorio sopra specificato e non trovando applicazione l'art. 1 del D.lgs. n. 23/2011, nel frattempo cancellato dalla Consulta, il giudice ha dichiarato la nullità del contratto verbale e condannato il convenuto al risarcimento del danno, pari all'importo del canone liberamente concordato tra le stesse, oltre alla condanna al rilascio dell'immobile detenuto senza titolo.

=> In arrivo una norma a favore degli inquilini che hanno fatto emergere il “nero”

Scarica Tribunale di Verona, n. 170 del 26 gennaio 2016

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