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Locazione, assenza di forma scritta tra nullità e pressione del locatore
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Locazione, assenza di forma scritta tra nullità e pressione del locatore

Cosa prevede la legge per il caso in cui le parti all'inizio del rapporto sono d'accordo a non mettere in forma scritta il contratto di locazione di un'abitazione?

Avv. Valentina Papanice  

Assenza di forma scritta del contratto di locazione di immobile ad uso abitativo

Sappiamo tutti che uno dei tipici casi di violazioni normative in materia di locazioni di abitazioni è quello dell'assenza di forma scritta. Un fenomeno ancora attuale che le norme hanno nel tempo tentato in vario modo di contrastare.

Tra le varie previsioni normative al riguardo, qui ci occupiamo come vedremo di due in particolare: quella che prevede la nullità per assenza di forma scritta e quella che prevedeva la conformazione giudiziale del contratto.

=> Nullo il contratto di locazione ad uso abitativo senza la forma scritta

Quando si applica la prima e quando la seconda?

In particolare, ci si chiederà nel presente articolo se in casi di assenza di contratto scritto il contratto è sempre nullo per violazione della forma prescritta dalla legge, cioè all'art. 1, co.4, L. n. 431/1998 (Legge sulle locazioni ed il rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo) oppure può subire un'altra sorte, e cioè quella (che era) prevista dall'art. 13, co. 5, L. n. 431/1998 cit.

Tale comma, per quanto qui interessa, prevedeva la conformazione giudiziale del rapporto, cioè la riconduzione del rapporto alle condizioni di legge, tra l'altro, per i casi in cui il locatore aveva preteso l'instaurazione del rapporto di fatto in violazione di quanto previsto dall'art. 1, co.4 della legge stessa, che prevede (questo ancora oggi) la stipula dei contratti in forma scritta.

Usiamo il passato perché la citata previsione di cui all'art. 13, co.5 è stata eliminata con la nuova versione dell'art. 13 medesimo (introdotta ad opera dell'art. 1, co. 59, L. n. 208/2015); essa trova dunque applicazione solo per le vicende ratio temporis applicabili, cioè rientranti nell'ambito temporale in cui la norma è stata vigente.

=> Nulla la locazione abitativa concordata verbalmente

Contratti senza forma scritta: nullità o conformazione giudiziale?

Sul dubbio è intervenuta l'ordinanza della Corte di Cassazione n. 8836 del 10 aprile 2018.

La controversia su cui ha deliberato la detta ordinanza sorgeva per via della domanda di rilascio azionata per occupazione di un immobile ad uso abitativo sine titulo, dunque, per dirla in parole semplici, senza un titolo giuridicamente valido; insomma, nel caso di specie, si lamentava l'occupazione dell'immobile in assenza di un contratto in forma scritta.

Gli "occupanti" si erano difesi proponendo domanda riconvenzionale con cui chiedevano la conformazione giudiziale del rapporto dei locazione ai sensi dell'art. 13, co.5, L. n. 431/1998.

Dichiarata la cessazione della materia del contendere sin dal primo grado, in terzo grado i ricorrenti lamentano che il giudice dell'appello ha erroneamente escluso che "essi avessero mai affermato di avere subito un'imposizione del contratto in non consentita forma meramente verbale, per avere anzi essi espressamente riferito di un'illegittima pretesa della controparte in tal senso "pena la mancata esecuzione del rapporto".

Ma, in sostanza per la Corte di Cassazione la domanda è mal posta, diciamo così, cioè non coglie la ratio posta a fondamento della sentenza e per tale motivo il ricorso viene dichiarato inammissibile.

La pressione del locatore per un rapporto di fatto deve verificarsi all'inizio del rapporto

Infatti, spiega la Corte, ciò che è mancato nel giudizio è la prova che l'imposizione sia provenuta dal locatore sin dall'inizio del rapporto: l'accertamento dei fatti effettuato in giudizio ha evidenziato che in realtà le parti all'inizio avevano concordato nel non adottare la forma scritta, mentre il contrasto tra le volontà era emerso successivamente, in costanza del rapporto, quando il locatore non aveva soddisfatto le richieste provenienti dai conduttori di mettere il contratto in forma scritta.

Stando così le cose, la corte decideva che non poteva trovare applicazione la norma di cui all'art.13, co.5, L. n. 431/1998, la cui previsione è circoscritta solo all'inizio del rapporto, così affermando testualmente che "la conformazione del contratto prevista dalla L. n. 431 del 1998, art. 13, comma 5 presuppone la coartazione o coercizione della volontà del conduttore appunto al momento della formazione del consenso".

Assenza di forma scritta per accordo delle parti

Ne deriva, come affermato dall'ordinanza in commento in conclusione, che nel caso in cui le parti sin dall'inizio concordino nello stipulare il contratto solo in forma orale, detto contratto debba ritenersi semplicemente nullo, senza possibilità di conformazione alle condizioni di legge.

Testualmente la sentenza afferma che "mentre l'accordo tra le parti sulla violazione della prescrizione sulla forma scritta (registrabile) dà luogo esclusivamente alla nullità del contratto"

Sezioni Unite n. 18214/2015

Sul punto si fa presente che le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, vigente ancora la precedente versione dell'art. 13, co.5 cit., affermarono che il contratto senza forma scritta era affetto da nullità assoluta, fatta eccezione per il caso di pressione proveniente dal locatore ex art. 13, co.5, cit. (Cass. SS.UU. n. 18214/2015).

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