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Concessione in comodato di una parte comune, infiltrazioni e richiesta danni.
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Concessione in comodato di una parte comune, infiltrazioni e richiesta danni.

La stipula di un contratto di comodato di un locale condominiale e la detenzione in via esclusiva obbliga unicamente il comodatario a provvedere alla manutenzione.

Avv. Laura Cecchini  

La vicenda di cui si è occupato il Tribunale di Busto Arsizio, con la sentenza n. 114 del 22 gennaio 2020, trae origine dalla richiesta di risarcimento danni avanzata dall'attore nei confronti del Condominio a seguito del verificarsi di infiltrazioni, nel locale di proprietà comune ove si trovavano riposte le sue apparecchiature elettriche, lesionate in considerazione delle percolazioni.

Il contesto in cui si è sviluppata la vertenza che ha dato luogo alla pronuncia in esame offre lo spazio per approfondire la questione, sempre più frequente, di locazione e comodato delle parti comuni e conoscere i conseguenti obblighi.

Contratto di comodato a termine e rilascio dell'immobile

Danni derivanti da bene comune e obbligo di manutenzione

Nella domanda promossa avanti al Tribunale, l'attore pone a fondamento della sua pretesa risarcitoria la natura condominiale, quale bene comune, del locale in cui si trovavano le apparecchiature di sua proprietà, deteriorate dai fenomeni di infiltrazioni d'acqua, assumendo che i danni dovevano essergli risarciti dal Condominio in quanto quest'ultimo ha omesso la dovuta manutenzione.

Il Condominio depositava comparsa di costituzione e risposta negando la configurazione di qualsivoglia responsabilità nei suoi confronti ma, comunque, chiedendo di essere autorizzato a chiamare in causa l'assicurazione, in manleva, nella denegata ipotesi di accoglimento delle conclusioni avversarie.

Il Giudice autorizzava la chiamata della assicurazione in modo da garantire il giusto e regolare contraddittorio tra le parti.

La questione che rileva, secondo la tesi dell'attore, attiene al dedotto mancato adempimento, da parte del Condominio, all'obbligo sancito dagli artt. 1130 e 1135 del Codice Civile di conservare e manutenere le parti comuni, riconducibili all'elenco di cui all'art. 1117 del Codice Civile, come il locale de quo .

In proposito non vi è dubbio che sia onere del Condominio provvedere, mediante i suoi organi, alla manutenzione e alla riparazione dei beni di proprietà comune, per cui in presenza di una condotta omissiva, nel caso del verificarsi di danni ai condomini stessi o a terzi, lo stesso ne risponde ai sensi dell'art. 2051 Cod. Civ., ovvero quale custode.

Tuttavia, detto obbligo trova un limite nella effettiva disponibilità del bene comune, come meglio illustrato nel paragrafo successivo.

Revoca del contratto di comodato d'uso di un immobile

Comodato e locazione di parte condominiale

Nelle proprie difese, il Condominio contesta puntualmente la domanda risarcitoria formulata dell'attore, rappresentando che il locale oggetto del giudizio era stato concesso in comodato a quest'ultimo ed al contempo dichiarando di non avere il possesso delle chiavi e, quindi, di non avere oltre che la disponibilità del bene anche la possibilità di accedervi.

A tal riguardo, si ritiene appropriato ricordare che, ormai da tempo, è riconosciuta la possibilità del Condominio di concedere in comodato o locazione un bene comune, come affermato dalla Giurisprudenza di merito e di legittimità in numerose pronunce (Trib. Roma 24 giugno 2011, Cass. Civ. n.10446/1998, Tribunale di Torre Annunziata 31 marzo 2016, n. 1023).

Tale facoltà, rientra, pertanto, nei legittimi poteri deliberativi della assemblea condominiale.

Nella fattispecie oggetto della nostra analisi, l'attore non ha sollevato alcuna censura sulla esistenza del contratto di comodato, per cui, correttamente, il Tribunale ha ritenuto, in aderenza al disposto di cui all'art. 115 comma I del Cod. Proc. Civ., trattandosi di fatto non contestato, di poter porre a fondamento della decisione la circostanza che il Condominio non avesse più la accessibilità al locale.

Tale situazione - si ribadisce - non oggetto di obiezione alcuna, ha condotto il Giudice, nel ragionamento logico-giuridico esplicitato nella sentenza in commento, a ritenere che non avendo più le chiavi, il Condominio non avrebbe potuto né conoscere l'esistenza delle infiltrazioni né, tantomeno, attivarsi per gli interventi necessari alla loro eliminazione ed al connesso ripristino.

Al contrario, risultando certo il titolo - ovvero il contratto di comodato - in ragione del quale l'attore deteneva il locale, unicamente su quest'ultimo gravava l'obbligo di custodia e l'onere di compiere gli interventi di manutenzione necessari ad evitare il verificarsi di eventuali danni o, provvedere alla immediata riparazione.

Soccombenza e condanna al pagamento di spese e competenze legali

Il rigetto integrale della domanda attorea, ha comportato, quale equa conseguenza, la applicazione del criterio della soccombenza da parte del Tribunale, in ragione del quale con la sentenza che definisce il processo, la parte soccombente è condannata al pagamento delle spese e competenze legali a favore dell'altra parte, con liquidazione dell'ammontare nel dispositivo.

Nell'ipotesi de qua, detta condanna, è stata pronunciata non solo a beneficio del Condominio ma, anche, nei confronti della assicurazione, chiamata a garanzia dallo stesso, in considerazione della assenza di alcun titolo di responsabilità riferibile al medesimo.

In conclusione, pertanto, non possiamo che condividere la motivazione della sentenza in commento, ritenuto che la prova della assenza di chiavi del bene comune e, per l'effetto, di accessibilità, può assumersi come causa di esclusione dell'obbligo di custodia del Condominio da cui deriva il venire meno del dovere di provvedere alla manutenzione, essendo dimostrato un valido titolo di detenzione in capo all'attore.

Comodato e diritto di abitazione sulle parti comuni

Concedere il terrazzo condominiale in comodato

Sentenza inedita
Scarica Tribunale Busto Arsizio 22 gennaio 2020 n. 114

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