Il nostro condominio ha cambiato amministratore; nel regolamento c'è scritto che al passaggio di consegne deve partecipare anche un condòmino consigliere, così gli altri mi hanno incaricato di presenziare e coadiuvare il nuovo mandatario.
Al momento del passaggio di consegne, scorgendo i vari plichi di documenti, ho scoperto che negli ultimi cinque anni erano stato cambiati ben tre fornitori di energia.
Ho chiesto spiegazioni all'amministratore uscente e questo, senza battere ciglio, mi ha detto che lui ha agito nel puro e semplice interesse del condominio, variando fornitore di energia ogni qualvolta ne ha trovato un'offerta migliore della precedente. Ha aggiunto che essendo lui un manager è quello il compito che la legge gli attribuisce. E' regolare tutto ciò?
La storia della variazione dei contratti per la fornitura di energia elettrica è vecchia come quella del cambio di tutti gli altri amministratori al momento del cambio di gestione. In politica nell'accezione più negativa questa pratica prende il nome di spoils system, in ambito condominiale d'interesse di bottega.
Al di là di queste considerazioni, quella del cambio di fornitori ed in particolare del cambio di fornitore d'energia elettrica è materia che è spesso oggetto di dibattito. Se dietro un cambio non sempre ci sono anche interessi dell'amministratore, dietro continue variazioni potrebbero esservene.
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Contratti luce, decide l'amministratore o l'assemblea?
Già su un semplice cambio di fornitore, cioè sulla stipula di un nuovo contratto è dubbio se tale condotta possa essere adempiuta dall'amministratore senza il preventivo avallo dell'assemblea.
Il Tribunale di Arezzo ha avuto modo di affermare che «[...] la legge riconosce all'amministratore (art. 1130 n. 3 c.c.) un autonomo potere di erogare le spese occorrenti alla manutenzione ordinaria dell'edificio, l'assemblea invece provvede - tra l'altro - alle opere di straordinaria manutenzione.
Ebbene la giurisprudenza ha chiarito che la distinzione tra le due ipotesi si fonda da un lato sulla qualificazione giuridica del rapporto e dall'altro anche in base al valore economico del medesimo.
E' evidente che il contratto di manutenzione degli ascensori rientra sotto entrambe i profili nella previsione di cui all'art. 1130 n3 cc, senza considerare che in occasioni analoghe la giurisprudenza di merito ha espressamene ammesso che esso rientri tra le attribuzioni proprie dell'amministratore» (Trib. Arezzo 14 febbraio 2012).
Come dire: l'amministratore ha il potere di firmare contratti luce (paragonabili per durata pluriennale a quelli di manutenzione dell'ascensore) senza preventiva autorizzazione assembleare.
Il Tribunale di Napoli, invece, con sentenza dell'1 febbraio 2013 ha ritenuto illegittima la stipula di contratti pluriennali da parte del mandatario della compagine non autorizzato da specifica delibera assembleare perché contrastanti con l'art. 1130 n. 3 c.c.; in tale pronunciamento, tuttavia, il giudice campano ha affermato che è da considerarsi possibile la ratifica, anche tacita - es. approvazione rendiconto ed preventivo - della stipula di simili contratti.
Il motivo del contendere può essere così sintetizzato: il potere di erogare spese è limitato alla materiale disposizione del pagamento nell'ambito di rapporti già esistenti, ovvero di costi deliberati dall'assemblea, oppure può spingersi fino a mutare le controparti contrattuali?
Erogare spese vuol dire firmare contratti?
Per quanto riguarda la stipula ex novo di un contratto di assicurazione, cioè la erogazione di un costo non previsto a preventivo, la Cassazione ha detto no (Cass. 3 aprile 2007 n. 8233).
Poiché il cambio di fornitore comporta la stipula di nuovo contratto, perché ciò non dovrebbe valere anche in relazione ai nuovi contratti luce sostituenti quelli esistenti? Il problema non si pone se l'assemblea, approvando il preventivo di gestione, ha dato l'autorizzazione all'amministratore a cercare ed eventualmente variare i fornitori in caso di più vantaggiose offerte.
Cambio di più fornitore, cioè firma di più contratti luce
Possibile che gli amministratori di condominio siano incentivati a firmare contratti luce nuovi in cambio di vantaggi personali?
Questo non possiamo dirlo, certo è che così fosse e se ciò fosse dimostrabile (in qualunque modo, purché obiettivo, cioè non solamente sulla scorta d'una propria convinzione), allora, statene certi, l'amministratore potrebbe essere soggetto ad azione di revoca per gravi irregolarità, nonché a quella risarcitoria per gli eventuali danni.
Non solo: ove dovesse prevalere la tesi che vede l'amministratore non legittimato alla stipula di nuovi contratti luce (ed altri contratti) senza autorizzazione assembleare, anche le conseguenze economiche e giuridiche di quella stipula potrebbe ricadere su di lui.
Si tratta di un argomento di sicuro interesse e molto delicato, rispetto al quale bisogna usare prudenza prima di sollevare accuse, ma soprattutto molta prudenza da parte degli amministratori rispetto a cambiamenti di fornitore autonomi e magari celati.
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