In ambito condominiale non è infrequente la contestazione delle tabelle millesimali e, più precisamente, degli oneri che, in base alle stesse, sono imposti ai vari proprietari. Ad esempio, potrebbe esserci quel condòmino che ritiene le tabelle obsolete. Oppure, il proprietario del quartino al secondo piano potrebbe non riconoscere alcune spese che, invece, secondo tabelle, gli sarebbero attribuite.
Insomma, in questi, come in altri casi, nasce spontanea la contestazione delle tabelle millesimali che spesso richiede l'intervento della magistratura per la risoluzione di ogni contrasto. È, per l'appunto, ciò che è avvenuto nella vicenda recentemente culminata con la sentenza n. 2351 del 11 ottobre 2024 emessa dal Tribunale di Foggia.
Nello specifico, all'ufficio pugliese è spettato il compito di valutare l'impugnazione di un deliberato assembleare e di stabilire se, nell'occasione, era possibile contestare e disapplicare le tabelle millesimali vigenti nell'edificio.
Infatti, a detta di una condòmina, i bilanci approvati fondati sulle tabelle, attribuivano alla medesima delle spese alle quali era del tutto estranea.
A quanto pare, però, per il Tribunale di Foggia non era stata scelta la modalità giusta per procedere alla contestazione in esame.
Non ci resta che approfondire l'argomento.
Tabelle millesimali con errori o mutamenti nell'edificio che ne richiedono l'aggiornamento: come fare?
Per modificare le tabelle millesimali in vigore in un edificio è necessario il consenso dell'unanimità dei proprietari.
Tuttavia, sono ammesse delle eccezioni nel caso in cui le tabelle siano affette da errori oppure nella diversa ipotesi in cui una parte dell'edificio abbia subito un cambiamento tale che risulti alterato, di oltre un quinto, il valore proporzionale anche di un solo immobile.
In queste circostanze, la modifica delle tabelle può essere approvata con la maggioranza degli intervenuti alla riunione che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio.
In caso contrario, il condòmino, ritenuto leso dalle tabelle errate o da revisionare, può citare in giudizio il condominio per ottenerne la correzione.
Ovviamente, è la legge a stabilire ciò «I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità.
Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi: 1) quando risulta che sono conseguenza di un errore; 2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino.
Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell'articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell'amministratore. (art. 69 disp. att. cod. civ.)».
Anche la giurisprudenza di legittimità conferma che, per correggere le tabelle affette da errori o non corrispondenti allo stato di fatto del fabbricato, il procedimento descritto dall'art. 69 disp. att. cod. civ. è l'unico corretto «tutto ciò che inerisce agli errori o alle mutate condizioni fra il valore effettivo delle unità immobiliari e quello tabellarmente assegnato, costituisce oggetto del diverso giudizio di revisione o modifica delle tabelle millesimali approvate, ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c. (Cass. sent. n. 27159/2018)».
Tabelle millesimali approvate in un'assemblea invalida: cosa succede?
Poniamo l'ipotesi che l'assemblea, nella quale sono state approvate le tabelle millesimali, sia invalida per un difetto che determina l'annullabilità del deliberato.
In tal caso, il condòmino assente potrebbe impugnare l'assemblea ed annullare anche la pedissequa approvazione.
Viceversa, in caso contrario, cioè trascorsi trenta giorni dalla comunicazione del deliberato, il diritto all'impugnazione decadrebbe e le tabelle resterebbero in vigore. Tutto ciò nel rispetto dell'art. 1137 cod. civ.
Insomma, una volta approvate e senza che sia sorta contestazione tempestiva sulla validità della riunione in cui sono state votate, le tabelle millesimali non sono più contestabili, fatta eccezione per i casi di errore o di revisione delle medesime.
È in ragione di ciò che il Tribunale di Foggia non ha avallato la domanda della condòmina secondo la quale l'assemblea, che aveva approvato i bilanci, era invalida per un errore nelle tabelle. La parte istante, infatti, non poteva certo pretendere di ottenere la disapplicazione delle tabelle in vigore, senza aver impugnato l'assemblea che le aveva approvate, originariamente, e/o senza aver proposto un giudizio di revisione delle medesime ex art. 69 disp. att. cod. civ.
Ecco dunque spiegati i motivi del rigetto, sul punto, della domanda proposta.
