La "mala gestio" dell'amministratore è la gestione del caseggiato in violazione dei doveri di correttezza e diligenza. Si tratta di un comportamento che può includere gravi irregolarità. In particolare l'amministratore incorre in responsabilità nei confronti del condominio qualora violi i doveri che riguardano lo svolgimento del proprio incarico di gestione e amministrazione, la tenuta della contabilità, i rapporti con eventuali dipendenti e fornitori del condominio, la tenuta dei bilanci, delle scritture e degli adempimenti fiscali, contributivi e previdenziali, la riscossione e gestione delle quote condominiali, la custodia del conto corrente condominiale.
Quando i condomini si rivolgono all'Autorità Giudiziaria, possono richiedere il risarcimento delle conseguenze pregiudizievoli derivanti dalla mala gestio solo se riescono a dimostrare che il danno è stato causato dal mancato corretto adempimento dell'amministratore.
Inoltre, deve essere provato che, se l'amministratore avesse agito correttamente, il condominio avrebbe evitato il danno.
In assenza di questa prova, manca il necessario nesso causale tra il comportamento dell'amministratore, sia esso commissivo o omissivo, e il danno subito.
In relazione a questa situazione, è opportuno considerare una vicenda recentemente analizzata dal Tribunale di Messina (sentenza del 23 febbraio 2025, n. 353).
Responsabilità amministratore condominiale e contestazioni rendiconto
Un condominio presentava al Tribunale una serie di richieste per far accertare le responsabilità e le inadempienze dell'amministratore nella gestione del caseggiato. L'attore contestava la regolarità dei rendiconti.
Tra le principali accuse, emergeva la distrazione di parte delle quote condominiali incassate e la creazione di un'esposizione debitoria. Il condominio ha quindi chiesto al Tribunale di dichiarare le gravi inadempienze del convenuto, riconoscendo la sua responsabilità per cattiva gestione ai sensi degli articoli 1130 c.c. e 1710 c.c. Inoltre, i condomini hanno richiesto la condanna dell'amministratore al risarcimento di € 24.502,70, comprensivi di € 13.638,86 per le quote condominiali non spese e € 10.863,84 per i danni derivanti dall'esposizione debitoria.
Hanno anche chiesto il pagamento delle somme relative ai contributi del portiere per l'anno 2013, incluse sanzioni e interessi, e di tenere indenne il condominio da eventuali ulteriori esborsi.
Il convenuto, difendendosi in giudizio, contestava le accuse e richiedeva il rigetto delle domande del condominio. Con ordinanza veniva disposta consulenza tecnica d'ufficio contabile. Successivamente veniva depositata la relazione peritale. L'attore ne contestava le risultanze e il CTU veniva invitato a fornire i chiarimenti richiesti.
Il Tribunale ha messo in evidenza la tardività dell'approvazione dei rendiconti contestati (ammessa dal convenuto).
Ciò costituisce già una grave irregolarità ai sensi dell'art. 1129 c.c., indipendentemente dalla correttezza o meno del documento.
Come ha evidenziato il giudice siciliano, il CTU nella relazione peritale ha accertato che, negli esercizi esaminati nella presente consulenza tecnica, vi era un'esposizione infedele del saldo di cassa; inoltre, al momento della cessazione dell'incarico, risultavano ammanchi di cassa.
Tuttavia, considerando le somme successivamente versate dal resistente, il CTU aveva ritenuto non solo estinto il credito vantato dal condominio nei confronti del resistente, ma evidenziava addirittura un credito di quest'ultimo verso il condominio, pari a € 1.487,16.
Tuttavia, in seguito, accogliendo parzialmente le critiche mosse dall'attore alla perizia, il CTU, con una relazione integrativa, dopo aver considerato i pagamenti documentati per un totale di € 35.709,16, concludeva che il condominio risultava essere creditore nei confronti del resistente per una somma complessiva di € 16.139,08. Il Tribunale ha aderito a questa tesi. Di conseguenza è risultata accertata la responsabilità per mala gestio del convenuto, posto che sono stati accertati ammanchi di cassa e altre irregolarità nella gestione contabile che hanno arrecato un danno al condominio quantificato in €. 16.139,08.
Il giudicante ha condannato il convenuto a corrispondere ai condomini detto importo, ricordando che è possibile agire nei confronti dell'amministratore per far valere la responsabilità contrattuale ex art. 1218 c.c. anche dopo l'approvazione del rendiconto.
Approvazione di rendiconto caotico e mala gestio del condomino-amministratore
Prova responsabilità amministratore e azione legale post-rendiconto
Il condominio che agisce contro l'ex amministratore per far valere la responsabilità contrattuale ex art. 1218 c.c. deve allegare e provare, oltre alla fonte negoziale del proprio diritto, di avere subito pregiudizi, causalmente ricollegabili alla condotta inadempiente tenuta dall'amministratore. Il convenuto è onerato - in quanto contrattualmente debitore verso il condominio della propria prestazione (anche professionale) - della prova della corretta gestione.
L'obbligo di rendiconto è legittimamente adempiuto quando chi vi sia tenuto fornisca la prova, attraverso i necessari documenti giustificativi, non soltanto delle somme incassate e dell'entità causale degli esborsi, ma anche di tutti gli elementi di fatto funzionali alla individuazione ed al vaglio delle modalità di esecuzione dell'incarico, onde stabilire se il suo operato si sia adeguato a criteri di buona amministrazione (Cass. civ., sez. III, 14/11/2012, n. 19991).
In ogni caso l'azione di responsabilità nei confronti dell'amministratore è ammissibile anche qualora la delibera di approvazione del bilancio consuntivo sia divenuta definitiva per il decorso del termine di impugnazione.
Non potrebbe, infatti, ammettersi che qualsiasi maggioranza ed anche il voto unanime dell'assemblea condominiale possa trasformare un atto gestorio illecito in lecito; per conseguenza diretta, deve ritenersi possibile un'azione di responsabilità contro l'amministratore successiva all'approvazione del bilancio consuntivo (Trib. Milano 27 giugno 2005, n. 7460).
