La gestione delle spese relative al servizio idrico condominiale si basa sul principio che l'addebito debba avvenire in base al consumo effettivo. Questo è possibile solo quando ogni unità immobiliare sia dotata di un contatore individuale, che consente una rilevazione precisa e trasparente dei consumi. Tuttavia, nella pratica condominiale si verificano spesso discrepanze tra la rilevazione della società erogatrice e quella condominiale.
Ciò può portare a un aumento significativo e inatteso della bolletta dell'acqua, con conseguente preoccupazione dei condomini per le conseguenze economiche di tale situazione.
Del resto un difetto tecnico nel contatore principale può alterare la lettura dei consumi, generando un addebito non proporzionato rispetto ai consumi effettivi.
In caso di guasti o infiltrazioni non visibili, l'acqua può essere dispersa senza che venga contabilizzata dai contatori individuali.
Questo tipo di problema richiede un'indagine tecnica approfondita per localizzare e riparare la perdita.
Il condominio mantiene il diritto di verificare, contestare e chiedere chiarimenti o rettifiche qualora emergano discrepanze o anomalie tra il consumo effettivo e quello indicato.
Questo diritto di contestazione può essere esercitato sia in caso di errori di lettura che in presenza di problemi tecnici, come malfunzionamenti del contatore o perdite occulte nell'impianto.
Per avviare una contestazione, il condominio dovrebbe fornire evidenze a supporto, come letture effettuate dai contatori individuali, analisi tecniche dell'impianto o perizie che dimostrino le problematiche rilevate.
Molto spesso il gestore del servizio idrico pretende in via giudiziale somme esorbitanti ma tale richiesta può non essere legittima.
Una recente pronuncia del Tribunale di Cagliari ha affrontato il tema della responsabilità nella gestione delle perdite idriche all'interno dei condomini, ponendo l'accento sull'importanza della corretta comunicazione tra gestore del servizio idrico e utenti (sentenza n. 376 del 14/03/2025).
Contestazione condominiale per perdita idrica occulta: decisione del tribunale
Questo caso è nato da un'opposizione di un condominio ad un'ingiunzione di pagamento relativa a una fattura per la fornitura di acqua potabile. Il condominio ha citato il gestore del servizio idrico davanti al Tribunale per contestare una richiesta di pagamento pari a 94.822,33 € riferita alla fattura emessa il 20 febbraio 2018 per il periodo compreso tra il 1° giugno 2017 e il 2 febbraio 2018. L'opponente ha evidenziato come i consumi riportati nella fattura fossero anomali rispetto alla media storica condominiale (94,05 mc/g contro 11,92 mc/g).
Dopo verifiche sul posto, è stata riscontrata una perdita occulta da una tubatura interrata nel giardino condominiale.
Questa scoperta ha spinto il condominio, il 4 aprile 2018, a comunicare ufficialmente la situazione al gestore, richiedendo l'attivazione della procedura di sgravio, con l'obiettivo di ricalcolare i consumi sulla base della media storica.
Tuttavia, il gestore ha respinto tale richiesta (ritenendo che la perdita non soddisfacesse il requisito di non visibilità), procedendo poi all'emissione dell'ingiunzione di pagamento.
Il condominio ha contestato la legittimità dell'ingiunzione, sostenendo che il gestore non era autorizzato a procedere alla riscossione tramite ruolo e che l'ingiunzione stessa non aveva valore di titolo esecutivo. Inoltre, i condomini hanno accusato l'ingiungente di aver violato i principi di correttezza e buona fede, rifiutandosi di annullare la fattura nonostante la denuncia della perdita fosse stata presentata prima dell'ingiunzione.
In sede giudiziale, il condominio ha richiesto la sospensione immediata del provvedimento impugnato e ha chiesto che venisse dichiarata la nullità delle somme richieste con la fattura.
In alternativa, ha domandato un ricalcolo dei consumi effettivi, prendendo in considerazione la media dei periodi precedenti, nonché una riduzione delle somme legata all'eliminazione delle voci di fognatura e depurazione. Infine, ha avanzato la richiesta di ottenere il rimborso delle spese legali.
Il gestore si è costituito in giudizio mettendo in rilievo, tra l'altro, che il consumo anomalo era derivato dall'incuria dell'utente, posto che la perdita si era verificata all'interno del giardino condominiale in zona visibile.
In ogni caso ha affermato che l'utente avrebbe dovuto verificare periodicamente la lettura del contatore e segnalare la presenza di consumi anomali alla società, senza attendere il ricevimento delle fatture. Il Tribunale ha dato ragione al condominio.
Secondo lo stesso giudice il gestore del servizio idrico ha violato i principi della correttezza e della buona fede contrattuale; infatti, pur avendo rilevato un consumo idrico palesemente anomalo rispetto ai precedenti periodi, non ha segnalato l'anomalia all'utente, limitandosi ad inviare la fattura nel mese di marzo dell'anno successivo a quello della lettura dei consumi.
Secondo il Tribunale l'inadempimento del gestore del servizio idrico non ha consentito di fatturare i reali consumi; inoltre non è stato consentito all'utente di controllare la funzionalità dell'impianto e provvedere tempestivamente alla riparazione di eventuali perdite occulte all'interno delle proprie condutture idriche.
In ogni caso il giudice sardo ha precisato che trattandosi dispersione dell'acqua nel giardino comune per perdita occulta devono essere decurtati dal credito spettante al gestore i canoni fognari e di depurazione. Di conseguenza ha ridimensionato la somma che il condominio è tenuto a versare al gestore.
Obblighi del gestore idrico e diritti del condominio su consumi anomali
È fondamentale precisare che il gestore idrico non può considerare di adempiuto il suo obbligo informativo, semplicemente inviando una fattura commerciale relativa a consumi anomali, senza evidenziarne la natura straordinaria né segnalare tempestivamente l'anomalia alla collettività condominiale.
Secondo la disciplina di settore, il gestore ha il dovere di informare l'utente dell'irregolarità nei consumi, consentendogli di intervenire in tempo per prevenire un ulteriore aggravamento del danno, ad esempio causato da una perdita occulta.
Allo stesso tempo, è vero che il condominio ha la responsabilità di verificare il funzionamento dell'impianto e del contatore, oltre a svolgere la cosiddetta autolettura dei consumi.
Tuttavia, anche in caso di inadempienza del condominio nei controlli, ciò non esonera il gestore idrico dal suo obbligo di segnalare tempestivamente i consumi anomali.
L'omissione di tale obbligo da parte del gestore può legittimare il condominio a richiedere un risarcimento per il danno subito, considerando il mancato rispetto di correttezza e buona fede nella gestione del rapporto contrattuale (Cass. civ., sez. III, 15/09/2021, n. 24904).
