Nell'ambito della gestione condominiale, da sempre si discute delle limitazioni ai poteri e doveri dell'amministratore nell'espletamento del suo mandato ad amministrare e rappresentare il condominio.
In seno a tali discussioni assume particolare rilevanza un quesito che, seppure attuale, non sembra interessare più di tanto la dottrina e cioè: l'amministratore di condominio può farsi sostituire da altra persona nel compimento delle sue attività gestionali?
La risposta a siffatto interrogativo trova il suo fondamento da un lato nella natura del condominio e dall'altro nel ruolo dell'amministratore. In buona sostanza il condominio, non essendo dotato di una capacità giuridica autonoma e distinta da quella dei singoli condòmini, si configura come una sorta di comunione forzosa tra i condòmini che, per la gestione delle cose comuni, devono agire attraverso l'operato dell'amministratore.
In proposito si osserva come il legislatore abbia definito, chiaramente, poteri e doveri del legale rappresentante del condominio, con il dettato dell'art. 1130 c.c., che elenca le principali attribuzioni dell'amministratore, e con l'art. 1131 c.c., che prescrive i termini di rappresentanza legale e processuale del condominio.
A ciò si aggiungano le incombenze previste a carico dell'amministratore dalle numerose leggi speciali in materia fiscale, di prevenzione incendi, di collaudi e verifiche degli ascensori, di sicurezza degli impianti e manutenzioni del riscaldamento centralizzato e chi più ne ha più ne metta.
Peraltro, tali incombenze, oltre ad essere molteplici ed in continua evoluzione, sono da considerarsi senza tempo per l'amministratore.
Un breve focus sulla figura del caposcala
La gestione condominiale, infatti, è piena di incombenze quotidiane, così come lo è la vita dei condòmini, e pertanto non è possibile pensare ad uno stop dell'attività amministrativa condominiale, così come non si potrebbe pensare ad uno stop dell'attività di pubblica sicurezza.
Basti pensare che, in molti casi, è stata la giurisprudenza ad identificare l'amministratore di condominio come un incaricato di pubblico servizio, con responsabilità tipiche del pubblico ufficiale.
In altre parole l'amministratore deve assicurare, quotidianamente, la gestione dei beni comuni e la cura degli interessi dei partecipanti al condominio.
Ma cosa potrebbe accadere nel caso in cui l'amministratore avesse un impedimento? Chi lo potrebbe sostituire temporaneamente? I consiglieri di condominio o il caposcala potrebbero supplire a tale assenza?
Innanzitutto occorre ricordare che "l'amministratore del condominio raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza: con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato" cioè gli artt. 1703 sgg. c.c. (Cass. SS.UU. n. 9148/08).
Ciò significa che in ragione delle norme sul mandato e precisamente, ai sensi dell'art. 1717 c.c., il mandatario può essere sostituito.
Il problema è che se "il mandatario, nell'esecuzione del mandato, sostituisce altri a se stesso, senza esservi autorizzato o senza che ciò sia necessario per la natura dell'incarico, risponde dell'operato della persona sostituita".
In altri termini l'amministratore di condominio può nominare un sostituto delegandogli l'espletamento delle sue mansioni, così come previsto nell'ipotesi del mandato con rappresentanza.
Nulla vieta che l'amministratore, in qualità di mandatario dei condòmini ed ai sensi dell'art. 1717 c.c., possa decidere di individuare un determinato soggetto, come ad esempio il caposcala o un consigliere di condominio, che lo sostituisca temporaneamente nei rapporti con i terzi o nell'espletamento di altre incombenze.
Consiglieri di condominio e poteri dei singoli condòmini
Di solito il caposcala viene eletto dall'assemblea condominiale o indicato nel regolamento condominiale, così come i consiglieri di condominio, che hanno poteri consultivi e di controllo dell'attività di gestione dell'amministratore.
Ma a prescindere da tali poteri, l'amministratore potrebbe decidere, comunque, di assegnare al suo sostituto un determinato compito.
Si pensi, ad esempio, alla riscossione delle quote condominiali ed al pagamento dei fornitori, o più in generale ad una qualunque forma di rappresentanza nell'interesse comune.
In tal senso, il caposcala che venga nominato sostituto dall'amministratore può legittimamente riscuotere le quote condominiali, sebbene lo stesso amministratore-mandatario resti responsabile delle azioni compiute da tale soggetto, per averlo nominato (Corte d'appello di Lecce sentenza n. 163 del 13 aprile 2015).
Sotto tale profilo, ai sensi dell'articolo 1717 c.c., comma 1, l'amministratore che nell'esecuzione di tale attività di mandato sostituisca altri a se stesso senza esservi autorizzato in forza di un'apposita delibera dell'assemblea condominiale, o senza che ciò sia necessitato dalla natura dell'incarico, risponde dell'operato della persona sostituita, a nulla rilevando che la sostituzione sia conforme a precedenti prassi note ai condomini, trattandosi di circostanza che di per sé non vale ad esprimere la volontà del condominio" (Cass. Civ. n. 8339 del 9 aprile 2014).
In pratica, si pensi al caso del caposcala che, dopo aver ricevuto il pagamento, in contanti, da parte dei condòmini e rilasciato regolare ricevuta, con il timbro dell'amministratore, trattenga l'incasso e non lo consegni.
Di tale comportamento o meglio dell'importo non riscosso ne risponde l'amministratore, che sarà costretto a coprire le quote mancanti, anche se il sostituto incaricato sia stato nominato dall'assemblea condominiale.
Ciò in quanto l'amministratore di condominio è esclusivo destinatario dei poteri e dei doveri legati alla gestione dei beni e servizi comuni e di conseguenza è anche l'unico al quale possano essere imputate responsabilità connesse alla sua funzione.
Addirittura, l'assemblea condominiale potrebbe essere ritenuta valida se l'amministratore impedito decidesse di incaricare un sostituto a diramare gli avvisi di convocazione e perfino se lo stesso amministratore avesse deciso di incaricare suo padre a sostituirlo, con funzioni di segretario verbalizzante in seno all'assemblea condominiale (Trib. di Parma, sentenza del 23 febbraio 2017).
In conclusione è bene osservare come il legislatore, nell'ambito dell'art. 1129 c.c., relativamente all'obbligo di affissione della targa professionale contenente le indicazioni delle generalità, del domicilio e dei recapiti dell'amministratore di condominio, abbia previsto anche un identico obbligo per la persona che svolge funzioni analoghe a quelle dello stesso amministratore.
E chissà se il facente funzioni, nell'immaginario del legislatore, non sia anche il sostituto nominato dall'amministratore, ai sensi dell'art. 1717 del codice civile.
Avv. Michele Orefice
