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Conseguenze per l'amministratore revocato in caso di mancata consegna dei documenti condominiali

Il provvedimento cautelare emesso dal tribunale lombardo pone l'accento sull'inadempimento dell'amministratore uscente in ordine alla mancata consegna dei documenti condominiali.
Avv. Nicola Frivoli 
14 Gen, 2025

Con ordinanza in data 19.12.2024, il Tribunale di Milano accoglieva il ricorso ex art. 700 c.p.c., proposto dal Condominio, tramite l'amministratore subentrante, circa il mancato passaggio di consegne dei documenti condominiali da parte del capo condomino revocato.

Il ricorrente contestava la violazione dell'obbligo legale e contrattuale gravante sul mandatario, di consegnare i documenti condominiali al termine dell'incarico, con susseguente impossibilità da parte dell'amministratore nominato e subentrante di verificare la situazione patrimoniale ed economica dell'ente, in mancanza della detta documentazione contabile, con conseguente paralisi dell'attività gestoria, non conoscendosi i debiti e crediti, e non potendosi provvedere ai necessari adempimenti fiscali né a predisporre i bilanci; il resistente non si costituiva in giudizio e veniva dichiarato contumace.

Presupposti per emissione del provvedimento cautelare

Il presupposto di ammissibilità della tutela cautelare atipica prevista dall'art. 700 c.p.c. è la sussidiarietà del rimedio d'urgenza, nel senso che ad esso non può ricorrersi qualora sia invocabile altra misura cautelare tipica.

Requisiti necessari per accedere alla tutela interinale d'urgenza risiedono nella sussistenza del fumus boni juris, consistente in un apprezzamento, in termini probabilistici, della fondatezza della domanda, e del periculum in mora, costituito dal fondato motivo di temere che, nelle more del giudizio ordinario, il diritto azionato possa subire un pregiudizio imminente ed irreparabile.

Nell'àmbito della realtà condominiale, può verificarsi il caso in cui un amministratore, scaduto il suo mandato e non riconfermato dall'assemblea dei condomini, ometta di consegnare la documentazione inerente alla sua gestione al nuovo amministratore, impedendo, di fatto, l'utile proseguimento dell'amministrazione.

L'omissione di tale obbligo costituisce presupposto per l'accoglimento del ricorso d'urgenza e, all'esito della consegna, dell'azione per il risarcimento di eventuali danni.

L'amministratore è legittimato ad agire in via d'urgenza, così come per le azioni ordinarie, anche senza il preventivo assenso dell'assemblea dei condomini, sempre che la materia oggetto del contendere rientri tra quelle di sua competenza, per legge o regolamento condominiale.

Come già ribadito, il potere-dovere di "compiere atti conservativi", riconosciuto all'amministratore di condominio ex artt. 1130 e 1131 c.c. si riflette, sul piano processuale, nella facoltà di chiedere anche le necessarie misure cautelari, avuto riguardo a tutti gli atti diretti a conservare l'esistenza delle parti comuni (Trib. Catania 20 luglio 2018, n. 6304).

Obbligo dell'amministratore uscente alla consegna della documentazione condominiale

Perciò, il nuovo amministratore di condominio può agire in sede cautelare per ottenere un provvedimento di urgenza che ordini al precedente amministratore la consegna di tutta la documentazione condominiale necessaria per l'espletamento dell'incarico di gestione (Trib.

Napoli 11 giugno 2018). Questa detto è coerente con il disposto del comma 8 dell'art. 1129 c.c. introdotto dalla legge di riforma, il quale obbliga l'amministratore uscente, alla cessazione dell'incarico, a consegnare tutta la documentazione in suo possesso relativa alla gestione condominiale.

Dopo le modifiche introdotte dalla legge di riforma del condominio, però, l'obbligo di consegna non è più imposto dall'art. 1713 c.c. ma dal combinato disposto dell'art. 1129 c.c. e del successivo art. 1130, n. 8), c.c.

L'amministratore uscente, quindi, non ha ragione di trattenere i documenti e l'eventuale inadempimento all'obbligo in questione lo rende responsabile di tutti i danni.

Perché è fondamentale redigere un verbale di consegna tra amministratori condominiali

Ai sensi dell'art. 1713 c.c. il mandatario deve rendere al mandante il conto e rimettergli tutto ciò che ha ricevuto a causa del mandato, si osservava (Cass. civ.16 agosto 2000, n. 10815) come tale obbligo sorgesse in capo all'amministratore a seguito della conclusione della propria attività gestoria (salvo che l'estinzione avvenisse prima di tale conclusione a seguito di revoca) ovvero allorché questa fosse divenuta impossibile. Peraltro, era stato precisato (Cass. civ., sez. II, 3 dicembre 1999, n. 13504), che l'amministratore non avrebbe potuto, avvalendosi del principio inademplenti non est adimplendum, trattenere tale documentazione, in attesa di essere rimborsato delle somme eventualmente anticipate per conto del condominio, non essendovi corrispettività né interdipendenza tra dette prestazioni, originate da titoli diversi.

Legge di riforma, anche facendo propri gli approdi della giurisprudenza di legittimità di cui si è detto, ha definito il perimetro di tali poteri/doveri, chiarendo espressamente che grava sull'amministratore l'obbligo di conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione e riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell'edificio e del condominio (art. 1130 c.c.), onde riconsegnarla alla cessazione dell'incarico (art. 1129 c.c.) all'assemblea o al nuovo amministratore nel frattempo nominato in sostituzione.

Premesso che l'obbligo di riconsegna in questione concerne tutti i documenti, di qualsiasi natura e provenienza, relativi alla gestione condominiale, anche se riferiti a segmenti temporali, atti e rapporti compresi nei bilanci consuntivi già approvati dall'assemblea e indipendentemente dal periodo di gestione al quale essi riferiscono.

Ne consegue che il passaggio di consegne, fase delicata in cui l'amministratore uscente dovrà materialmente consegnare la documentazione per permettere la gestione condominiale al professionista eletto, con redazione di apposito verbale, nel quale dettagliare tutto il materiale documentale consegnato all'amministratore subentrante.

Il detto passaggio tra il precedente e nuovo amministratore comporta la consegna dei documenti necessari per svolgere l'incarico ovvero la gestione del condominio. Nello specifico, bisognerà depositare atti che sono in possesso dell'amministratore revocato, come bilanci annuali, i registri, gli estratti condomini e tutta la documentazione condominiale.

In definitiva, attraverso questo documento si potranno facilmente appurare eventuali ammanchi di cassa, dunque sussistono o meno gli estremi del reato di appropriazione indebita.

Attraverso il regolare passaggio di consegne no si fa altro che escludere qualsiasi ipotesi di confusione e di responsabilità amministrativa, perché il verbale che sarà sottoscritto attesta l'avvenuto adempimento del trasferimento degli atti.

Per completezza, i tempi di consegna che rispettare non specificati in maniera perentoria nell'art. 1129, comma 8, c.c., ma in linea generale nella prassi dovrà avvenire in tempo ragionevole, considerato anche l'aspetto della voluminosità della documentazione da consegnare.

Provvedimento di urgenza per mancato passaggio di consegne

Riflessioni finali sul provvedimento cautelare emesso

Sono fondate, pertanto, le cesure mosse dal ricorrente, perché l'amministratore uscente non avendo consegnato la documentazione condominiale, ha bloccato l'attività di gestione dell'ente, perciò assolutamente condivisibile la decisione cautelare assunta dal Tribunale milanese, in virtù della sussistenza dei presupposti sanciti nella domanda cautelare, in particolare il il fumus boni iuris risulta provato dal verbale dell'assemblea condominiale nella quale l'assemblea dei condomini, autoconvocatasi, ha nominato, come nuovo amministratore, in forza dell'art. 1129, comma 8, cc "Alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini" ed è indubbio che il resistente ciò non ha fatto, non avendo adempiuto l'obbligo, su di lui gravante, di dimostrarne l'avvenuta restituzione.

Invece, il pericolo nel ritardo è insito nel protrarsi dell'attuale inadempienza del resistente, che impedisce il regolare funzionamento amministrativo del Condominio, finanche nella gestione contabile, precludendo le necessarie verifiche in merito all'esistenza di debiti del Condominio verso fornitori, come pure di crediti nei confronti dei condomini morosi, esponendolo perciò al rischio di seri danni, consistenti nella prescrizione di eventuali diritti di credito, nella soggezione possibili legittime azioni giudiziali ed esecutive da parte dei suoi creditori, nell'impossibilità di verificare se l'immobile e gli impianti condominiali sono a norma o in sicurezza e quindi di compiere quanto necessario a tal fine.

Sentenza
Scarica Trib Milano 19 dicembre 2024
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