L'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale deve essere comunicato a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata (pec), fax o tramite consegna a mano (art. 66 disp. att. c.c.); metodi o strumenti alternativi - come email, sms o WhatsApp - sono ammessi solo se contemplati dal regolamento o espressamente accettati dai condòmini.
Tanto premesso, con il presente articolo risponderemo alla seguente domanda: quando è valida la consegna a mano dell'avviso di convocazione dell'assemblea? A differenza degli altri strumenti postali e telematici previsti dalla legge, la consegna a mano ha l'indubbio svantaggio di non recare prova dell'adempimento, a meno che il destinatario non sia in casa e firmi per ricevuta consegna. Approfondiamo l'argomento.
L'amministratore può scegliere di consegnare a mano gli avvisi?
In assenza di espressa indicazione regolamentare, deve ritenersi che l'amministratore sia libero di scegliere il metodo che ritiene più opportuno utilizzare per la corretta comunicazione degli avvisi di convocazione dell'assemblea, ovviamente optando tra quelli messi a disposizione dall'art. 66 disp. att. c.c.
L'amministratore può dunque scegliere autonomamente a quale strumento ricorrere, potendo anche affidarsi a una "modalità mista", variabile a seconda dei destinatari.
Ad esempio, l'amministratore potrebbe validamente optare per la consegna a mano a favore dei condòmini residenti, per la raccomandata a/r per i condòmini non residenti nell'edificio e, infine, per la posta elettronica certificata per raggiungere coloro che vivono all'estero.
Insomma: l'amministratore può scegliere di consegnare a mano le lettere di convocazione senza dover essere previamente autorizzato dai condòmini; ciò che conta, infatti, è che l'avviso giunga a conoscenza del destinatario.
Peraltro, nulla vieta che l'amministratore possa delegare qualcun altro all'adempimento, purché si abbia prova dell'avvenuta consegna, come meglio diremo nel prossimo paragrafo.
Quando è valida la consegna a mano dell'avviso di convocazione dell'assemblea?
La consegna a mano dell'avviso di convocazione dell'assemblea è valida se il destinatario sottoscrive per ricevuta e accettazione.
La ratio dell'art. 66 disp. att. c.c. è infatti di garantire la corretta ricezione dell'avviso da parte dei condòmini destinatari; tale risultato può essere ottenuto con certezza solo mediante sottoscrizione della ricevuta, la quale potrà essere utilizzata dall'amministratore per dimostrare la correttezza della comunicazione.
Pertanto, l'amministratore farebbe bene a portare con sé due copie per ogni condomino: la prima è consegnata al destinatario mentre la seconda - debitamente firmata - resta all'amministratore quale prova dell'adempimento.
Detto ciò, si pone ora il problema di cosa fare qualora il condomino non sia in casa oppure non voglia sottoscrivere la ricevuta. Approfondiamo questa tematica.
Consegna a mano: cosa fare se il condomino non è in casa?
Se il condomino a cui notificare l'avviso di convocazione non è in casa, l'amministratore non potrà lasciare nella cassetta postale un documento che attesti il tentativo di notifica.
La consegna degli avvisi non equipara l'amministratore al portalettere il quale invece, nell'esecuzione del proprio incarico, assume la qualificata di incaricato di un pubblico servizio.
Dunque, mentre l'avviso di giacenza del postino è un atto che fa fede del tentativo di consegna, il documento lasciato dall'amministratore non ha alcun valore legale.
Pertanto, nell'ipotesi in cui il condomino non sia in casa, all'amministratore non resta che tentare nuovamente la consegna - rispettando sempre il termine di cinque giorni stabilito dall'art. 66 disp. att. c.c. - ovvero ricorrere a uno strumento alternativo, come la raccomandata o la pec.
È appena il caso di ricordare che, per giurisprudenza pacifica (Trib. Rieti, 3 giugno 2024, 329), è valida la notifica effettuata presso l'indirizzo di residenza risultante all'interno del registro dell'anagrafe condominiale, anche qualora il proprietario si sia trasferito altrove senza assolvere all'obbligo di comunicazione impostogli dall'art. 1130, nr. 6), c.c.
Dunque, se il condomino non è in casa, l'amministratore deve procedere a convocarlo mediante raccomandata a/r o pec.
Consegna a mano: cosa fare se il condomino non vuole firmare?
Può accadere che il condomino, pur essendo in casa, non voglia firmare la ricevuta all'amministratore, per diffidenza oppure per mero puntiglio.
In ipotesi del genere, l'amministratore potrebbe ottenere la prova della consegna in altro modo, ad esempio scattando una foto oppure effettuando una ripresa del momento in cui la notifica è avvenuta, ovvero recando con sé un testimone.
La legge, infatti, non sembra richiedere necessariamente una prova rigorosa come l'avviso di ricevimento tipico della raccomandata a/r o della posta elettronica certificata.
D'altronde, esiste giurisprudenza (Trib. Tivoli, 5 aprile 2022, n. 493) che ha affermato come non sia vietato in assoluto l'uso dell'email ordinaria, a condizione che la ricezione della comunicazione sia garantita e soprattutto che si possa dare la prova della ricezione.
Insomma: ciò che conta ai fini della validità dell'avviso di convocazione è che possa essere fornita una prova credibile della sua corretta ricezione.
Ciononostante, ricorrere ad espedienti come foto, filmati e testimonianze è molto rischioso per l'amministratore per via della difficoltà di far valere tali prove in un'eventuale sede contenziosa, a fronte della facilità con cui potrebbe essere dimostrata la correttezza della notifica effettuata tramite raccomandata o pec.
Dunque, anche nell'ipotesi in cui il condomino sia in casa ma rifiuti di firmare la ricevuta, sarà opportuno provvedere a mezzo servizio postale.
Consegna a mano: cosa fare se in casa c'è un familiare del condomino?
Può infine verificarsi un'ultima ipotesi, e cioè che in casa non ci sia il condomino destinatario bensì un familiare convivente.
Pur non potendo trovare applicazione l'art. 139 c.p.c. («Se il destinatario non viene trovato in uno di tali luoghi, l'ufficiale giudiziario consegna copia dell'atto a una persona di famiglia o addetta alla casa, all'ufficio o all'azienda, purché non minore di quattordici anni o non palesemente incapace»), deve ritenersi che la consegna a mano al familiare abitualmente convivente sia ugualmente valida, purché il ricevente provveda alla firma della ricevuta.
Tanto si desume da quella giurisprudenza (22 giugno 2023, n. 1463) che ritiene valida la notifica dell'avviso di convocazione dell'assemblea al coniuge convivente, qualora non siano emersi elementi di conflittualità tra le parti tali da poter escludere una presunzione di conoscenza e informazione della convocazione notificata a uno solo dei comproprietari.
Questo orientamento, sebbene espresso in tema di notifica ai comproprietari, esprime un principio che può essere esteso anche nel caso di specie, potendosi affermare che l'esigenza per cui ciascun condomino sia portato a conoscenza della convocazione della riunione condominiale può ritenersi soddisfatta tutte le volte in cui si abbia la ragionevole certezza di ritenere che l'avviso sia stato ugualmente conosciuto.
Tuttavia, poiché esiste giurisprudenza di segno contrario (ex multis, Trib. Messina, 5 settembre 2023, n. 1548) che ha ritenuto di dover abbracciare una tesi più rigorosa, per evitare future contestazioni l'amministratore che non trova in casa il condomino ma solo un familiare farebbe bene a ricorrere, anche in tale circostanza, alla notifica a mezzo raccomandata o pec.