L'amministratore è tenuto a notificare l'avviso di convocazione a tutti i proprietari del condominio. In caso di immobile cointestato a più persone, tutti hanno il diritto di essere edotti della convocazione dell'assemblea.
Ciò vale anche in caso di immobile in comproprietà tra coniugi; entrambi dovranno ricevere l'avviso contenente la specifica indicazione dell'ordine del giorno.
Tutti i comproprietari, in quanto titolari dell'immobile, hanno diritto a partecipare all'assemblea, ma solo uno avrà diritto di voto, in base all'articolo 67 disp. att. c.c.
Il voto in assemblea dovrà quindi essere espresso da un unico rappresentante, ma il comproprietario conserva la facoltà di impugnare la delibera assembleare, tranne nel caso in cui il rappresentante abbia votato a favore della delibera stessa.
Cosa accade, invece, nell'ipotesi in cui un comproprietario (ad esempio uno dei coniugi) abbia votato, anche in qualità di delegato dell'altro, positivamente su una questione non prevista all'ordine del giorno?
La Cassazione, con l'ordinanza n. 27772 del 2 ottobre 2023 ha chiarito che nel caso in cui all'assemblea partecipi solo uno dei coniugi, anche in qualità di delegato dell'altro, quest'ultimo conserva la facoltà di impugnare le deliberazioni assembleari laddove il coniuge presente all'assemblea abbia votato favorevolmente su una questione non prevista all'ordine del giorno, in quanto trattasi di ipotesi in cui il mandatario eccede i limiti del mandato (i punti posti all'ordine del giorno).
Coniugi comproprietari: il potere di impugnare la delibera assembleare. Fatto e decisione
Due coniugi, comproprietari di un immobile all'interno di un edificio condominiale, avevano impugnato dinanzi al Tribunale di Torino, la delibera con cui l'assemblea aveva deciso di accantonare fondi per interventi di impermeabilizzazione dei box, ripartiti secondo una precisa tabella di rateizzazione.
Il Tribunale aveva annullato la delibera per la mancata corrispondenza tra i punti all'ordine del giorno e quanto effettivamente deliberato, con riferimento all'accantonamento del fondo spese per l'intervento di impermeabilizzazione ai box.
Il Condominio aveva appellato la sentenza, contestando l'inammissibilità dell'impugnazione della delibera in quanto la moglie comproprietaria era stata rappresentata in assemblea dal marito ed aveva avuto contezza delle singole questioni poste all'ordine del giorno.
La Corte di appello aveva, tuttavia, confermato la sentenza di primo grado, evidenziando come la mancanza all'ordine del giorno dello specifico argomento della costituzione del fondo spese per l'intervento di impermeabilizzazione box aveva impedito alla comproprietaria non solo di valutare quale posizione assumere sulla questione, ma anche di esprimere una qualsivoglia indicazione al marito comproprietario con la conseguenza che tale situazione era equiparabile a quella dell'assenza del condomino dall'assemblea.
I giudici di appello avevano quindi escluso che la deliberazione di accantonare la somma necessaria per i lavori potesse ritenersi implicitamente contenuta nella questione posta all'ordine del giorno avente a oggetto "attività straordinaria di impermeabilizzazione soletta box - esame delle richieste dei condomini", non potendo neppure essere ritenuta normale sviluppo della discussione svoltasi in assemblea.
La Corte d'Appello, pertanto, aveva confermato l'annullamento della delibera per violazione dell'art. 66 co. 3 disp. att. cod. civ., che prevede che l'avviso di convocazione debba contenere la specifica indicazione dei punti all'ordine del giorno.
Il Condominio impugnava anche la decisione di appello, evidenziando che la partecipazione all'assemblea di uno dei coniugi, anche in rappresentanza dell'altra comproprietaria, nonché il voto favorevole espresso dal predetto, dovevano considerarsi vincolanti per entrambi, con la conseguente preclusione all'impugnazione di cui all'art. 1137, comma 2, c.c.
La Cassazione, nel respingere la suddetta motivazione, ha inteso dare continuità ai principi più volte ribaditi dalla giurisprudenza di legittimità ed in particolare dalla ordinanza n. 19435/2021 secondo cui "qualora una porzione compresa nell'edificio condominiale appartenga a più persone, queste hanno diritto ad un solo rappresentante in assemblea designato dai comproprietari interessati, o in mancanza individuato per sorteggio dal presidente.
Ciò non di meno, tutti i comproprietari pro indiviso della unità immobiliare devono essere individualmente convocati all'assemblea e mantengono il potere individuale di impugnarne le deliberazioni ove sussistano le condizioni di cui all'art. 1137 c.c. (Cass. Sez. 2, 18/02/2000, n. 1830; Cass. Sez. 2, 27/07/1999, n. 8116; Cass. Sez. 2, 11/11/1992, n. 12119; Cass., Sez. 2 2, 24/01/1980, n. 590;
La Cassazione ha, pertanto, ritenuto non rilevante al fine di ritenere preclusa alla comproprietaria l'impugnazione della delibera, la circostanza che la comproprietaria avesse delegato il marito per la partecipazione all'assemblea e che il marito avesse votato a favore o comunque non avesse manifestato il suo dissenso sul punto non compreso nell'ordine del giorno.
Tra il rappresentante intervenuto in assemblea e il condomino rappresentato intercorre rapporto di mandato (cfr. Cass. Sez. 2 22-7-2022 n. 22958 e precedenti ivi richiamati), con la conseguenza che il mandatario non può eccedere i limiti del mandato, che, in caso di partecipazione all'assemblea, vanno individuati in relazione ai punti posti all'ordine del giorno.
Ed invero, l'art. 1105 cod. civ., applicabile al condominio in virtù del rinvio contenuto nell'art. 1139 cod. civ., vuole che i partecipanti siano previamente informati dell'oggetto della deliberazione e quindi, ai fini della validità dell'ordine del giorno, lo stesso deve indicare, sia pure in modo non analitico, tutti gli argomenti da trattare, così da consentire a ciascun condomino di comprenderne esattamente il tenore e l'importanza e di potere ponderatamente valutare l'atteggiamento da tenere.
La comproprietaria mandante, seppure avrebbe potuto ratificare ex art. 1711 co.1 cod. civ. l'atto del mandatario non compreso nel mandato, in mancanza di tale ratifica, era legittimata ad impugnare la delibera ai sensi dell'art.1137 co. 2 cod. civ. quale condòmino assente all'assemblea, essendo rappresentata in forza di una delega che non poteva però essere riferita ad argomenti non compresi nell'ordine del giorno, quale appunto quello della costituzione del fondo necessario per l'avvio dei lavori di impermeabilizzazione del box.
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Il diritto di impugnare per i coniugi comproprietari in assemblea
"A norma dell'art. 67, comma 2, disp, att. c.c., nella formulazione ratione temporis applicabile, antecedente alle modifiche introdotte dalla legge n. 220 del 2012, qualora una porzione compresa nell'edificio condominiale appartenga a più persone, queste hanno diritto ad un solo rappresentante in assemblea designato dai comproprietari interessati, o in mancanza individuato per sorteggio dal presidente.
Ciò non di meno, tutti i comproprietari pro indiviso della unità immobiliare devono essere individualmente convocati all'assemblea e mantengono il potere individuale di impugnarne le deliberazioni ove sussistano le condizioni di cui all'art. 1137 c.c. (Cass. Sez. 2, 18/02/2000, n. 1830; Cass. Sez. 2, 27/07/1999, n. 8116; Cass. Sez. 2, 11/11/1992, n. 12119; Cass., Sez. 2 2, 24/01/1980, n. 590;Cass. Sez. 2, 12/01/1978, n. 124). Ove si tratti, peraltro, di immobile facente parte di una comunione legale coniugale, opera l'art. 180, comma 1, c.c., a norma del quale la rappresentanza in giudizio per gli atti relativi all'amministrazione dei beni della comunione spetta a entrambi i coniugi e, quindi, ciascuno di essi è legittimato ad esperire qualsiasi azione, non solo le azioni di carattere reale e con effetti reali, dirette alla tutela della proprietà o del godimento dell'immobile, ma anche, come nella specie, le impugnazioni delle deliberazioni condominiali che si assumono pregiudizievoli alla sicurezza o al decoro del fabbricato o all'uso delle parti comuni, senza che sia indispensabile la partecipazione al giudizio dell'altro coniuge, non vertendosi in ipotesi di litisconsorzio necessario (arg. da Cass. Sez. 2, 26/07/2013, n. 18123; Cass. Sez. 2, 27/02/2009, n. 4856; Cass. Sez. 2, 09/01/2006. N.75)" (Cass. ord. n. 19435 del 8-7-2021)
Con l'ordinanza in esame, la Cassazione ha, pertanto, inteso dare continuità ai principi giurisprudenziali sopra delineati, precisando che il voto favorevole espresso dal coniuge presente in assemblea su un punto non posto all'ordine del giorno non preclude all'altro coniuge comproprietario di impugnare la delibera assembleare. Ciò in forza del fatto che la delega non può riferirsi ad argomenti non compresi nell'ordine del giorno.
Più precisamente, l'amministratore di condominio deve inviare l'avviso di convocazione ad entrambi i coniugi comproprietari dell'unità immobiliare provvedendo ad indicare all'ordine del giorno tutte le questioni sulle quali i condòmini sono chiamati a pronunciarsi con la conseguenza che, in caso di votazione favorevole del coniuge presente in assemblea su una questione non prevista all'ordine del giorno, l'altro coniuge potrà impugnare la delibera assembleare dovendosi ritenere legittimato in qualità di condomino assente.
Il coniuge mandatario non può, infatti, eccedere i limiti del mandato individuati dai punti posti all'ordine del giorno sicché la votazione favorevole su una questione non prevista previamente nell'avviso di convocazione non sarà coperta da mandato con la conseguente facoltà della comproprietaria mandante di impugnare la delibera.
