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Conduttore: deve pagare l'indennità di mancato preavviso?

L'indennità per il recesso senza preavviso è dovuta anche se il locatore ha immediatamente trovato un nuovo inquilino?
Avv. Mariano Acquaviva 
6 Apr, 2023

Il Tribunale di Torino, con la sentenza n. 1247 del 22 marzo 2023, ha ricordato come il conduttore debba non solo restituire l'immobile nelle medesime condizioni in cui l'ha ricevuto, ma anche dare congruo preavviso al locatore circa la volontà di non rinnovare il contratto alla scadenza, pena l'obbligo di pagare un'indennità. Vediamo però in quali casi.

Indennità di mancato preavviso: fatto e decisione

Il locatore adiva il tribunale chiedendo che l'ex conduttore venisse condannato a risarcire i danni causati all'immobile e a pagare l'indennità di mancato preavviso (pari a sei mensilità del canone di locazione).

La prima richiesta era giustificata dai danneggiamenti rilevati all'interno dell'abitazione al momento del suo rilascio, non presenti inizialmente, come da verbale di consegna regolarmente prodotto in giudizio.

Ai sensi dell'art. 1590 c.c., infatti, «il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto. In mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione».

La seconda pretesa, invece, a dire dell'attore trovava fondamento nel fatto che la conduttrice non aveva comunicato l'intenzione di non rinnovare il contratto con il preavviso semestrale previsto all'interno dell'accordo stesso.

Secondo il Tribunale di Torino, mentre la domanda risarcitoria merita totale accoglimento, quella relativa all'indennizzo da mancato preavviso può essere accolta solo parzialmente.

Come ricordato dalla giurisprudenza di legittimità, «la funzione a cui risponde il preavviso del conduttore è quella di concedere al locatore il lasso di tempo presumibilmente necessario per reperire altro conduttore, senza perdere il diritto al compenso per l'uso dei locali, così come la funzione del preavviso dovuto dal locatore è quella di permettere al conduttore di usufruire del tempo ragionevolmente necessario per reperire altra abitazione», con la conseguenza che «se il conduttore non ha mantenuto il godimento dell'immobile per l'intera durata del preavviso, come avrebbe avuto il diritto di fare, tale sua libera scelta non gli consente di pregiudicare l'interesse della controparte a conservare il diritto al compenso per l'intero periodo del mancato preavviso, in mancanza di prova che egli avesse comunque reperito per tempo altro conduttore» (Cass., sent. n. 15769/2015).

Nella fattispecie, l'immobile è stato rilasciato dalla convenuta e nuovamente dato in locazione solo due settimane dopo.

Nonostante, dunque, non vi sia prova di una comunicazione tempestiva del recesso da parte della convenuta, è pacifico che la ricorrente abbia nuovamente messo a frutto l'immobile subito dopo la cessazione del contratto, affittando il bene al medesimo canone, di talché nessun danno è ravvisabile in capo al proprietario, ad esclusione del mancato guadagno per soli 15 giorni (pari alle due settimane che sono trascorse dal rilascio dell'immobile all'ingresso del nuovo inquilino).

Indennità di mancato preavviso: considerazioni conclusive

La sentenza appena commentata si pone nel solco della pacifica giurisprudenza di legittimità. Il mancato rispetto del termine di preavviso comporta l'obbligo per il conduttore di corrispondere al locatore il pagamento di sei canoni mensili a partire dalla comunicazione del recesso ovvero dal rilascio dell'immobile in caso di omessa comunicazione preventiva, sempre che l'immobile medesimo non venga locato a terzi (Cass., sent. n. 18167/2012).

Il necessario preavviso imposto al conduttore per il recesso si giustifica con il contemperamento dell'interesse del locatore che, a seguito del recesso dell'altra parte, perde una rendita derivante dal proprio immobile sulla quale aveva fatto ragionevolmente affidamento in virtù dello stesso contratto di locazione.

Per tale motivo, il conduttore che receda per gravi motivi senza il preavviso richiesto dalla legge è tenuto al risarcimento del danno che il locatore provi di aver subito per l'anticipata restituzione dell'immobile, salvo che dimostri che l'immobile sia stato ugualmente usato dal locatore (Cass., sent. n. 5827/1993).

Sentenza
Scarica Trib. Torino 22 marzo 2023 n. 1247
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