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Se l'impresa non costruisce i parcheggi il condomino ha diritto solamente al risarcimento del danno
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Se l'impresa non costruisce i parcheggi il condomino ha diritto solamente al risarcimento del danno

condomino ha diritto solamente al risarcimento del danno

 

Per ogni nuovo palazzo costruito, l’impresa esecutrice dei lavori deve prevedere la presenta di uno spazio destinato a parcheggio proporzionale ai metri quadri utilizzati per le unità immobiliari.

E’ chiaro sul punto l’art. 41-sexies della l. n. 1150/42, introdotto dalla legge n. 765/68, che recita:

Nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni 10 metri cubi di costruzione.

Gli spazi per parcheggi realizzati in forza del primo comma non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta nè da diritti d'uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse”.

Il secondo comma della norma testé citata è stato introdotto dalla legge n. 246/05 ed ha risolto una lunga querelle dottrinario giurisprudenziale il merito alla sorte dei parcheggi costruiti in ragione del primo comma.

La disputa, sostanzialmente, poteva essere sintetizzata in questi termini: i posti auto sono pertinenza delle unità immobiliari, possono essere ceduti a persone diverse o il costruttore può mantenerli nella sua proprietà? Secondo la tesi che andò prevalendo, dopo non pochi contrasti ed una novella legislativa (l. n. 47/1985), la “ normativa urbanistica, dettata dalla L. n. 1150 del 1942, art. 41 sexies, introdotto dalla L. n. 765 del 1967, art. 18, si limita a prescrivere, per i fabbricati di nuova costruzione, la destinazione obbligatoria di appositi spazi, a parcheggi, in misura proporzionale alla cubatura totale dell'edificio determinando, mediante tale vincolo di carattere pubblicistico, un diritto reale d'uso sugli spazi predetti a favore di tutti i condomini dell'edificio, senza imporre all'originario costruttore alcun obbligo di cessione in proprietà degli spazi in questione” (Cass. 1214/11).

Questo vincolo, è stata di nuovo la Cassazione a specificarlo sempre prima dell’avvento della disciplina dettata dal secondo comma dell’art. 41-sexies, non valeva per i “ parcheggi realizzati in eccedenza rispetto allo spazio minimo richiesto dall'art. 18 l. 6 agosto 1967 n. 765 (ossia l’art. 41-sexies l. 1150/42 n.d.A.”) Questi, infatti, “non sono soggetti a vincolo pertinenziale a favore delle unità immobiliari del fabbricato.

Ne consegue che l'originario proprietario- costruttore del fabbricato può legittimamente riservarsi, o cedere a terzi, la proprietà di tali parcheggi, nel rispetto del vincolo di destinazione nascente da atto d'obbligo (così Cass. SS.UU. 15 giugno 2005, n. 12793).

Insomma per i parcheggi pertinenziali ceduti illegittimamente, i proprietari delle unità immobiliari potevano agire in giudizio per vedersene riconoscere quanto meno il diritto d’uso.

Restiamo alla disciplina per gli immobili costruiti prima della legge n. 246 del 2005 sempre con riferimento al vincolo di pertinenzialità. Che cosa accade se nonostante la presenza del parcheggio sul progetto, il costruttore ha destinato ad altra utilizzazione quegli spazi? E’ bene i condomini possono chiedere solo il risarcimento ma non anche il diritto d’uso.

Il motivo è semplice: se lo spazio non è mai stato destinato, nei fatti, ad uso parcheggio, allora non è mai sorto il vincolo di pertinenzialità.

Lo ha ribadito di recente la Cassazione specificando che “ nella ipotesi in cui, pur previsto nel progetto autorizzato, lo spazio da adibire a parcheggio non sia stato affatto riservato a tal fine in corso di costruzione e sia stato impiegato per realizzarvi manufatti od opere d'altra natura che, in ragione di questa, siano da destinare a diversa utilizzazione, pur ravvisarsi a carico del costruttore responsabilità d'ordine amministrativo ed eventualmente penale, non possono, per contro, ravvisarsene d'ordine privatistico sub specie di oneri ripristinatori, poichè il rapporto di pertinenzialità tra bene principale e bene accessorio, oggetto della tutela de qua, non si è costituito, dal momento che lo stesso bene soggetto ex lege al vincolo pertinenziale non è neppure venuto ad esistenza” (così Cass. 30 gennaio 2012 n. 1331).

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