Nel caso di delibera inesistente, i condomini non hanno alcun interesse ad agire per l'impugnazione della stessa, in quanto essa è di fatto improduttiva di effetti, e non può dunque arrecare alcun concreto pregiudizio ai loro diritti.
Vanno qualificate invece nulle le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, quelle che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto.
Sono annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto.
Secondo un principio consolidato sono impugnabili in ogni tempo le delibere nulle, mentre il termine dei trenta giorni si applica nel caso di impugnazioni avverso delibere annullabili.
In altre parole dalla distinzione sopra detta deriva che la delibera nulla non è soggetta a siffatto termine di impugnazione, nel mentre la delibera annullabile deve essere impugnata, ex art. 1137 c.c., entro il termine di trenta giorni, decorrente, per i condomini assenti, dalla comunicazione e, per i condomini dissenzienti, dalla sua approvazione.
È se un condomino irritato si alza, fa mettere a verbale che va via, ma poi resta sulla porta della stanza ad ascoltare il risultato della votazione di una delibera.
Bisogna consideralo assente o presente? Il problema è che il condomino in questione pretende che sia verbalizzato il suo allontanamento prima del voto ma poi rimane nelle vicinanze e può sentire e/o vedere gli altri condomini dibattere e votare.
La questione è stata affrontata da un'interessante decisione della Cassazione (ordinanza del 15 febbraio 2024 n. 4191).
Condomino che si allontana solo in apparenza e data dalla quale calcolare i 30 giorni per impugnare la delibera. Fatto e decisione
Una condomina citava in giudizio il condominio per sentir dichiarare la nullità o l'annullabilità di detta delibera limitatamente all'approvazione dei punti nn. 2 e 4 fissati all'ordine del giorno, riguardanti, rispettivamente, la nuova regolamentazione d'uso degli spazi condominiali con particolare riferimento a quelli riferiti alle aree per parcheggio e alla nomina dell'amministratore condominiale.
Il Tribunale dichiarava l'inammissibilità della domanda - relativa all'impugnazione della citata deliberazione assembleare da qualificarsi annullabile e non nulla - siccome tardiva, rilevando il mancato rispetto del termine di cui all'art. 1137, comma 2, c.c.
La Corte di appello confermava la sentenza impugnata.
I giudici di secondo grado notavano che, qualora l'impugnativa fosse risultata fondata, la delibera sarebbe stata da considerare solo annullabile e non certo nulla. Pertanto, sulla base di questo presupposto, la Corte, previo accertamento che l'atto di citazione di impugnazione della medesima delibera era stato notificato oltre il termine di trenta giorni previsto dall'art. 1137, comma 2, c.c. da considerarsi decorrente dal giorno stesso della sua adozione, la relativa impugnativa si sarebbe dovuta ritenere inammissibile.
Secondo la Corte per calcolare il termine di trenta giorni per impugnare bisognava partire dallo stesso giorno in cui la delibera in oggetto era stata approvata (ossia il 15 ottobre 2013), atteso che il delegato dell'attrice, presente al momento dell'inizio della celebrazione dell'assemblea, l'aveva, poi, solo formalmente abbandonata non partecipando al voto "ma assistendo ad essa sulla soglia della porta così prendendo coscienza di quanto accaduto e quindi deciso dall'organo collettivo".
In altre parole per i giudici di secondo grado più che di assenza si sarebbe dovuto parlare di mancata partecipazione alla formazione della volontà dell'assemblea stessa, la cui condotta era perciò riconducibile ad una "sostanziale astensione", onde l'impugnativa formulata successivamente dall'attrice con l'atto di citazione notificato si doveva ritenere tardiva e, quindi, inammissibile.
Del resto la Corte di appello aggiungeva come la stessa l'attrice nell'atto introduttivo del giudizio avesse affermato che il suo delegato aveva abbandonato solo formalmente l'assemblea al fine di non far confluire i propri millesimi nel conteggio delle varie maggioranze, descrivendo puntualmente i particolari che solo con la presenza potevano essere riferiti. La Cassazione ha dato torto al condominio.
Secondo i giudici supremi il delegato dell'attrice si era allontanato dal locale in cui si stava svolgendo l'assemblea, manifestando tale sua volontà e non partecipando alla conseguente votazione.
Pertanto, ad avviso della Suprema Corte, detto delegato andava considerato propriamente "assente" all'atto dell'adozione della delibera relativa ai detti punti dell'ordine del giorno; di conseguenza, per gli stessi giudici supremi il termine di 30 giorni previsto dall'art. 1137, comma 2, c.c. per l'impugnazione delle delibere assembleari annullabili non può farsi coincidere come "dies a quo" con quello del giorno di adozione della delibera stessa sui punti all'ordine del giorno rispetto alla cui discussione e deliberazione il condomino allontanatosi non ha voluto partecipare, dovendosi, a tutti gli effetti, quest'ultimo considerarsi assente (rimanendo irrilevante la possibile "udibilità" da parte di detto condomino, postosi all'esterno dei locali in cui si tiene la riunione, della delibera presa dall'assemblea sui relativi argomenti).
Delibere nulle e delibere annullabili: un caso concreto
Voto e assenza in assemblea condominiale: effetti sul quorum deliberativo
Il voto di un partecipante ad un'assemblea condominiale, allontanatosi prima della trattazione e discussione sui punti all'ordine del giorno, non può esser conteggiato per la formazione della maggioranza prescritta per l'assunzione della delibera perché questa è una sintesi, non una somma algebrica, delle volontà dei singoli, sì che l'opinione di ciascuno deve precedere la determinazione di essi (App. Roma 15 ottobre 2003 n. 4322).
Nemmeno l'eventuale conferma dell'adesione alla deliberazione, data dal condomino successivamente all'adozione della stessa, può valere, nella predetta ipotesi, come sanatoria della eventuale invalidità della delibera, dovuta al venir meno, per le predette ragioni, del richiesto "quorum deliberativo", potendo, se mai, tale conferma avere solo il valore di rinuncia a dedurre la invalidità, senza che sia, peraltro, preclusa agli altri condomini la possibilità di impugnazione.
Di conseguenza il condomino partecipante ad un'assemblea condominiale, allontanatosi prima della trattazione e discussione sui punti dell'ordine del giorno, anche nel caso in cui dichiari di volere accettare le decisioni della maggioranza, è da considerarsi alla stessa stregua dei condomini assenti, in quanto il suo voto non può essere conteggiato per la formazione della maggioranza prescritta per l'assunzione della delibera (Trib. Monza 12 settembre 2007).
Questo principio vale anche se il condomino (il cui allontanamento è stato regolarmente verbalizzato) ha deciso di stazionare nei pressi del locale in cui si svolge l'assemblea, con conseguente possibilità di ascoltare e, quindi, recepire l'esito del voto, pur non avendo partecipato alla inerente discussione né alla correlata votazione.
