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Il condominio risponde dei danni provocati dall'allagamento dei locali di proprietà esclusiva di un condomino
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Il condominio risponde dei danni provocati dall'allagamento dei locali di proprietà esclusiva di un condomino

Ne risponde il condominio, e quindi l' amministratore, dei dei danni provocati dall'allagamento dei locali di proprietà di un condomino

 

Il condominio di un edificio è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie, affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno e risponde dei danni da queste cagionati alle porzioni di proprietà esclusiva dei condomini.

Si legge nella sentenza

I due ricorsi sono riuniti ex art. 335 c.p.c..
Per una migliore comprensione della vicenda va osservato quanto segue.
1. - In punto di fatto il M.*** , il S.*** e la Err** citavano il Condominio *** , di cui erano condomini, e personalmente l'amministratore B*** per ottenere il risarcimento dei danni da allagamento nel secondo piano sotterraneo all'edificio, avvenuto in un primo momento il 25 settembre 1993 per fuoriuscita d' acqua dal sottosuolo.

Unitamente alla Comunione (…) sollecitavano l'amministratore, dopo avere chiamato la ditta B** Spurghi per ottenere l'innalzamento del livello delle acque e per convocare immediatamente un'assemblea sa ordinaria il 29 settembre 1993 e il dì 8 ottobre 1993 il B. decideva di interrompere il funzionamento delle idrovore.
Nell'assemblea straordinaria del 13 ottobre 1993 si decise l'acquisto di due pompe idrovore e si ratificò l'operato dell'amministratore.

Le pompe non furono acquistate.
Dopo due assemblee del 29 novembre e del 21 dicembre 1993, che non producevano alcun risultato il 15 dicembre 1994 assieme alla (omissis) fu proposto ricorso ex art.700 c.p.c..
Il consulente nominato accertò che l'allagamento era dovuto al consistente innalzamento della falda freatica ed il giudice il 21 maggio 1995 ordinava al condominio di eseguire i lavori richiesti dal consulente.
2. - Con citazione del 27 luglio 1995 i tre condomini sopra indicati riassumevano la causa (R.G.n.14255/95) con citazione del 27 luglio 1995 per la conferma del provvedimento cautelare e per ottenere il risarcimento dei danni, una volta accertata la responsabilità dell'amministratore per mancato adempimento alle delibere assembleari e mancato approntamento di mezzi atti a contenere o reprimere l'allagamento.
Il Condominio si costituiva e chiamava in causa la Toro Assicurazioni.

Si costituiva anche l'amministratore che declinava ogni responsabilità (p.2-3 sentenza impugnata).
Si costituivano anche la Toro, la Reale assicurazioni e la Milano assicurazioni.

Il giudice dell'appello riformava la sentenza di prime cure.
Questa decisione viene censurata sotto vari profili, di cui assume rilevo pregnante il primo motivo del ricorso principale del Condominio (omissis) e degli altri ricorrenti.
Con esso si denuncia omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione in ordine a fatto controverso e decisivo della controversia, in riferimento alla responsabilità del Condominio *** - violazione e falsa interpretazione di norma di legge - art. 2051, 2043 e 2697 c.c. - In buona sostanza, i ricorrenti lamentano la mancanza di motivazione "ridotta in tutto ad una sola pagina (che di fatto riproduce le richieste del Condominio appellante, riportate a pagina 9”.
La censura, che presenta un corretto quesito di fatto, ossia indica per prima la fattispecie concreta e poi ha rapportato allo schema normativo tipico per la fattispecie astratta ad essa confacente (Cass. n. 19892/09) merita di essere accolta.

Al riguardo ritiene il Collegio di riportare integralmente l'argomentare del giudice dell'appello su questo capo della decisione.
Nel riformare la sentenza di primo grado il giudice dell'appello ha ritenuto che "era un dato incontestabile che quando si verificò il fenomeno (25 settembre 1993) per la prima volta, nessuna responsabilità poteva ricondursi al Condominio per la semplice ragione che la causa dell'inondazione non era ravvisabile nella presenza dei detriti nelle pompe idrovore condominiali, bensì nella falda acquifera.
Era dato pacifico che il fenomeno si sarebbe ripetuto con il funzionamento delle pompe volute dagli appellanti, poiché erano rimedi più che inadeguati, inutili e che a (…), in tali evenienze furono adottati rimedi ben diversi da quelli prospettati dal C.T.U." (p.10 sentenza impugnata).

Con simile ed unico passaggio argomentativo, il giudice dell'appello, pur riconoscendo che la causa dell'allagamento era da rinvenirsi nell'innalzamento della falda acquifera, ha escluso ogni responsabilità del Condominio, che aveva l'obbligo di predisporre mezzi idonei perché l'acqua non penetrasse più dal suolo e fare sì che l'acqua fosse tenuta sotto controllo e non si rinvenisse nelle unità immobiliari.

Di vero, ed in linea di principio, va condiviso l'orientamento giurisprudenziale di questa Corte, che qui si ribadisce, secondo il quale il condominio di un edificio è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie, affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno e risponde dei danni da queste cagionati alle porzioni di proprietà esclusiva dei condomini (Cass. n. 5326/05).
Nel caso in esame, il Condominio non ha spiegato perché rimedi diversi non fossero stati adottati né ha allegato il caso fortuito, né ha provato, per liberarsi da ogni responsabilità, la esistenza di un fattore estraneo alla sua sfera soggettiva ed idoneo ad interrompere quel nesso causale tra l'innalzamento della falda e l'allagamento.
In merito, va detto che sono pacifiche le seguenti circostanze:
a) l'assemblea aveva deliberato di conferire all'amministratore di acquistare due pompe di idonea potenza (come previsto dal provvedimento di urgenza emesso ex art.700 c.p.c.);
b) l'ordine del Pretore era rimasto ineseguito e soggetto a numerose opposizioni del Condominio, venute meno solo a seguito di declaratoria di inammissibilità;
c) per stessa dichiarazione dell'amministratore nessuno ebbe ad adottare procedimenti atti ad eliminare l'allagamento;
d) dai verbali di assemblea si rilevava un intento della maggioranza volto a ritardare (se non impedire) una soluzione definitiva del problema;
e) in questo clima era ravvisabile una responsabilità anche in capo all'amministratore, che non diede esecuzione alla delibera del 13 ottobre 1993 di acquisto delle pompe.
Di queste circostanze, che indussero il giudice di primo grado a condannare il Condominio e che sono contenute nella stessa sentenza, nella quale (p.6 sentenza impugnata ) si riportano è stato del tutto omesso ogni esame.
La sentenza impugnata non spende una parola, limitandosi e contraddittoriamente ad escludere la responsabilità del resistente Condominio.
La contraddittorietà si concreta nel fatto che, da un lato riconosce che la causa dell'allagamento è da rinvenire nell'innalzamento della falda acquifera, dall'altro non si tiene conto che le ricordate circostanze anche di natura giudiziaria, oltre che interne al condominio, erano e sono pacifiche ed avrebbero, comunque, essere prese in considerazione.
In altri termini, a fronte dell'assunto dei danneggiati, che avevano solo l'obbligo di dimostrare l'esistenza del danno e la sua derivazione dalla cosa comune, il Condominio non solo non ha provato il caso fortuito, ma nemmeno la propria diligenza nella custodia, come si ricava - e lo si ripete - a pagine 6 della sentenza impugnata.
Su di esse il giudice dell'appello inspiegabilmente tace.

Pertanto, va accolto il primo motivo di ricorso, assorbiti gli altri, ritenuto assorbito il ricorso incidentale e, per l'effetto, nell'ambito del motivo accolto la sentenza impugnata va cassata con rinvio alla Corte di appello di Milano, in diversa composizione, che provvederà anche sulle spese del presente giudizio di cassazione.

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