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Il condomino non può appropriarsi della rampa di scala in via esclusiva impedendo il pacifico uso e il possesso della stessa agli altri comproprietari

La scala resta condominiale anche quando serve al godimento esclusivo di un condomino
Cass., sez. II Civile, sentenza del 21 febbraio 2013 n. 4419 

Il fatto che la parte della scala destinata a raggiungere i piani superiori non è normalmente usata dai condomini dei piani inferiori non può assumere alcun significato per escludere la proprietà comune dell'intera unitaria struttura in capo a questi ultimi.

Priva di qualsiasi rilevanza risulta inoltre la mancanza di un varco di accesso al tetto dal ballatoio del piano superiore. La presunzione dell'art. 1117 cod. civ. può essere vinta solo dalla prova del titolo.

A proposito della prova del titolo, si legge nella sentenza:

3.- Con il terzo motivo i ricorrenti lamentano l'omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio. Secondo i ricorrenti la Corte romana sarebbe incorsa in una evidente contraddizione, considerato che nella motivazione della sentenza dai un verso la corte romana evidenzia che Ag.Pi. a far data del possesso conseguito del vano di proprietà della P.S. ha acquistato oltre alla proprietà dei vani anche quella della scala che non poteva che costituire “gli accessori” descritti nella proprietà spettava sia alla P.S. che ad Pi.Ag., quindi inizialmente agli tessi andava attribuita in comproprietà tale scala, per altro la stessa Corte romana non sì da cura di rilevare che nell'atto con il quale Ag.Pi. acquistava il vano originariamente attribuito a S..P. non è contenuto alcun riferimento espressisi verbis alla alienazione della comproprietà della scala.

3.1.- Tale motivo è infondato.

È giusto il caso di osservare che quanto alla pretesa esistenza di un titolo contrario atto ad escludere, ex art. 1117 cod. civ., la proprietà comune della porzione di scala adducente all'appartamento del F., occorre ricordare che un titolo siffatto può essere rappresentato soltanto dal negozio posto in essere da colui o coloro che hanno costituito il condominio, oppure da un successivo atto negoziale intercorso tra tutti i condomini e, perciò, vincolante per ognuno di essi.

In verità, la Corte romana ha affermato che un'ipotesi del genere ricorresse nel caso di specie, analizzando l'atto di alienazione del vano da P.S. agli odierni controricorrenti.

L'errore di partenza sindacabile in questa sede attenendo non all'interpretazione di atti e quindi di volontà delle parti, ma all'identificazione di una nozione tecnica ovvero di un significato che può essere attribuito ad un determinato termine tecnico, nell'ipotesi al termine "accessori".

La Corte afferma infatti che la vendita agli odierni ricorrenti della rampa di scala era provata dal fatto che il vano della vicina fu venduto loro unitamente agli accessori termine con il quale si doveva identificare detta rampa di scala.

Epperò i locali accessori sono quelle aree o locali a servizio dei locali o aree o vani principali, in modo diretto e tra questi si ricomprendono i ripostigli interni all'abitazione, i bagni, gli ingressi, i corridoi, o in modo indiretto vale a dire le cantine, le soffitte i terrazzi e i balconi.

Anche dal punto di vista catastale i locali accessori di un'abitazione sono appunto i servizi, i disimpegni, i magazzini.

È escluso che tra gli accessori possono essere ricompresi le scale esterne che collegano due piani appartenenti a due diversi proprietari.

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