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Da autorimessa a scuola. Non si cambia la destinazione d'uso dei locali se non viene messo per iscritto.

Condominio: non si cambia la destinazione dei locali se non per iscritto
Cass. Civile, Sez. VI, sentenza del 5 febbraio 2013 n. 2668 

La formazione del regolamento condominiale è soggetta al requisito della forma scritta ad substantiam, desumendosi la prescrizione di tale requisito formale, sia dalla circostanza che l'art. 1138 ultimo comma cod. civ. prevedeva (nel vigore dell'ordinamento corporativo) la trascrizione del regolamento nel registro già prescritto dall'art. 71 delle disp. di att. al cod. civ., sia dalla circostanza che, quanto alle clausole del regolamento che abbiano natura soltanto regolamentare (e siano perciò adottabili a maggioranza), trova applicazione il settimo comma dell'art. 1136 cod. civ., che prescrive la trascrizione delle deliberazioni in apposito registro tenuto dall'amministratore (onde anche la deliberazione di approvazione di tale regolamento per poter essere trascritta deve essere redatta per iscritto).

Mentre, quanto alle clausole del regolamento che abbiano natura contrattuale, l'esigenza della forma scritta è imposta dalla circostanza che esse incidono, costituendo oneri reali o servitù, sui diritti immobiliari dei condomini sulle loro proprietà esclusive o sulle parti comuni oppure attribuiscono a taluni condomini diritti di quella natura maggiori di quelli degli altri condomini.

Ne discende che il requisito della forma scritta ad substantìam (che non può intendersi, d'altro canto, stabilito ad probationem, poiché quando sia necessaria la forma scritta, la scrittura costituisce elemento essenziale per la validità dell'atto, in difetto di disposizione che ne preveda la rilevanza solo sul piano probatorio) deve reputarsi necessario anche per le modificazioni del regolamento di condominio, perché esse, in quanto sostitutive delle clausole originarie del regolamento, non possono non avere ì medesimi requisiti delle clausole sostituite, dovendosi, conseguentemente, escludere la possibilità di una modifica per il tramite di comportamenti concludenti dei condomini"

Sulla base di tali principi, gli Ermellini hanno rigettato il ricorso ritenendo illegittimo il mutamento della destinazione d'uso dei locali posti al pian terreno - destinati ad autorimessa e successivamente adibiti dapprima a scuola pubblica e poi a comunità di alloggio - senza metterlo per iscritto nel regolamento, non essendo sufficiente a desumere il nuovo accordo unanime sulla scorta che nessuno dei condomini si è opposto quando i locali erano stati adibiti a scuola.

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Maria
Maria 06-04-2016 22:18:03

Buona sera a tutti, avrei una domanda. Nella palazzina in cui abito ci sono 3 appartamenti e un box, abbiamo formato il condominio perché sono stati fatti lavori economicamente importanti, ora l'amministratore è un condomino. Sarebbe possibile rimuovere l'amministratore e non eleggerne nessuno nuovo così da avere tutti le stesse responsabilità? Anche perché il condominio risulta sprovvisto di cc. Come scrivere il verbale dell'assemblea? E cosa comunicare all'AdE (dove ora risulta il nominativo di quel condomino come amministratore?) Grazie.

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Vincenzo
Vincenzo 18-10-2016 22:35:37

Domanda: le spese per la tenuta del conto corrente condominiale li deve pagare l'inquilino o il proprietario? Non ho trovato nulla al riguardo. Alcuni ritengono che li deve pagare l'inquilino in quanto oneri accessori:

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Vincenzo
Vincenzo 20-10-2016 22:22:58

Il fatto che il proprietario sia il titolare effettivo del rapporto di debito non credo che comporti l'obbligo di addossarsi le spesa del conto in prima battuta, è chiaro che il proprietario risponde nei confronti del condominio delle spese non pagate dall'inquilino, salvo poi richiederle allo stesso per vie legali. Il conto corrente serve all'amministratore pere entrate e per le spese di gestione.

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Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci 21-10-2016 11:19:44

Secondo me, alla spesa per il conto corrente si applica lo stesso ragionamento del costo del compenso dell'amministratore: si tratta di servizi che prima di ogni cosa vanno a vantaggio del proprietario (anche perché la prassi del versamento diretto delle quote condominiali dal conduttore all'amministratore non è espressamente prevista dalla legge).

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Antonio
Antonio 06-01-2017 16:53:34

È singolare come la più parte dei post siano una lamentela per il costo di tenuto del c/c condominiale. A mio modestissimo avviso, bisogna mettersi l'animo in pace che - purtroppo - l'apertura di un conto prevede pur sempre dei costi. E dato che l'apertura del c/c è obbligatoria, non si vede il perché di questi piagnistei. Poi quando si legge che un amministratore, per accontentare (?) i propri amministrati (un po'fuori dalla realtà) non apre i conti condominiali, c'è da rimanere quasi basiti. C'è poco da stare allegri di fronte a persone che si ritengono professionisti (!) e che nonostante leggi e regole lo prevedano e impongano si sottraggono ai loro doveri basilari. Nessuno si offenda, ma lamentarsi di 100 € all'anno per la tenuta di un conto che rende le cose più semplici e lineari (dal punto di vista gestionale) è veramente anacronistico. Ma in un condominio di 10 condòmini questo vuol dire una spesa media - annua - di 10 euro.

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Antonio
Antonio 06-01-2017 16:56:25

Quasi sempre si spacca il capello in quattro per 5 o 10 euro quando magari - senza voler offendere nessuno - ci si fa infinocchiare allegramente su altre voci di spesa. Purtroppo si constata che l'analfabetismo contabile-condominiale è veramente elevatissimo. Direi addirittura preoccupante.

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Gaetano
Gaetano 28-11-2017 18:14:31

scusatemi ma non sono d'accordo che nei piccoli condomini si deve aprire un conto corrente obbligatorio e regalare circa 160,00 euro l'anno alla banca quando sopratutto il condominio e gestito senza un profitto per l'amministratore e sopratutto se 7 su otto sono d'accordi...e una cosa fuori del normale con la crisi che cè e si cerca di risparmiare ...

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Antonio
Antonio 28-11-2017 19:32:24

Caro Gaetano, capisco che siamo in tempi di crisi e che questo porta a risparmiare. Ma talvolta certi risparmi si rivelano controproducenti. Per il costo di un conto corrente condominiale di 160,00 euro da suddividere fra 9 (10?15?20?) condòmini si deve però ritenere che il risparmio proprio non ha senso.
Tutti i movimenti condominiali relativi a pagamenti e incassi deve (è praticamente un obbligo) deve avvenire per tramite del conto corrente.
Pertanto è meglio risparmiare su altre voci di spesa condominiale (controllando-monitorando attentamente la contabilità del condominio) piuttosto che fare inutili risparmi di pochi euro. Se nel vostro condominio siete in 9 (minimo per l'obbligo di nomina di un amministratore) significa che pagherete - mediamente - la grande cifra di € 18 circa ciascuno. Ma poiché bisogna considerare i millesimi per conoscere l'esatto importo, potrebbe darsi che tu debba pagare molto meno. O al massimo, un po' di più. Se poi il numero di condòmini è superiore (15,20.25 ecc.) allora il costo si abbassa notevolmente. Fino a ridursi a una cifra pressoché insignificante.
Non bisogna mai considerare l'importo di una spesa/di un costo come se ciascuno dovesse pagarlo interamente. Qusto è un errore che fanno praticamente quasi tutti.Bisogna invece sempre calcolare i costi in funzione dei propri millesimi.
È come se, per esempio, la spesa annuale per pulizie dello stabile - mettiamo € 10.000 all'ammo (quello che paghiamo noi annualmente nel mio condominio) uno pensasse di doverla sopportare tutta da solo.
Ma dato che io ho 44 millesimi, significa che la mia quota annuale per tale posta di spesa sarà di € 440,00.
Per il c/c condominiae i soldi spesi non sono mai sprecati.

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MarioC
MarioC 08-09-2021 12:35:28

Sono facente funzioni di un condominio minimo formato da 3 condomini, io, mio fratello infermo ed un terzo. Aprire un apposito c.corrente per una decina di movimenti annuì mi sembra assurdo. Inoltre in caso di ritardo negli incassi del terzo il c.corrente va facilmente in rosso mentre oggi anticipo di persona. Un po di buon senso!

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Toni45
Toni45 08-09-2021 14:10:58

Il problema sorge quando dovete pagare le fatture della luce per l'illuminazione delle parti comuni (che non saranno gran che, ma ci sono; come in prossimità del cancello di ingresso all'edificio). D'altronde se siete solo in 3 siete sempre in un contesto condominiale. Poi il fatto che uno dei tre paga in ritardo - causando così un probabile saldo negativo del conto- è un altro problema. Ma fino ad ora, anche senza conto, le spese "comuni", per poche che siano state, come le avete pagate? Ossia, chi ha anticipato i soldi per quello che paga in ritardo (o non paga del tutto)?
In un modo o nell'altro, in quanto condominio, un conto andrebbe aperto. Non è che puoi utilizzare il tuo conto personale o quello di tuo fratello invalido. Nè tantomeno quello dell'inadempiente.

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MarioC
MarioC 08-09-2021 15:51:32

Finora ho anticipato io. Le spese da ripartire sono solo 1500 E/anno. Il costo del conto cor. meno costoso comporterebbe un aumento delle spese del 20%

rispondi
Toni45
Toni45 08-09-2021 21:48:17

@MarioC: quindi, su spese annue fra i 2500 e i 2.000 euro,e ipotizzando l'incidenza dei costi nella misura del 20%, significherebbe un maggior costo annuo di 300/400 euto im più. Ossia - mediamente - una spesa pro-capite maggiorata di 100/130 €. Ovviamente si devono considerare i millesimi di ciascuno per avere l'esatto maggior costo singolo. Quindi per 100 o anche 150 euro (mediamente) in più di spese condominiali all'anno vale sempre la pena di utilizzare un conto condominiale. Altrimenti vi incartate e potreste rischiare. A parte il fatto che non si può fare, non penso che tu voglia far addebitare le spese condominiali sul tuo conto. O su quello di tuo fratello. Ancor meno il terzo si guarderebbe bene dal farlo.

rispondi
Toni45
Toni45 08-09-2021 21:50:07

Scusa intendevo spese annue (attuali) 1.500/2.000 ....

rispondi
MarioC
MarioC 08-09-2021 22:38:38

Le spese sono da sempre addebitate sul mio conto. Col conto condominiale se il terzo non paga ci staccano la luce e ci sospendono le pulizie. La situazione dura da 100 anni e non non mi sono mai incartato.

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Toni45
Toni45 08-09-2021 23:23:19

Che dire; auguri.
In un modo o nell'altro, la cosa la dovete risolvere voi. E in condominio un conto condominiale ci vuole pur sempre.

rispondi
MarioC
MarioC 09-09-2021 11:22:15

Ci sono sentenze circa l obbligatorietà del c. Cor. Condominiale per i piccoli condomini?

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Toni45
Toni45 09-09-2021 12:34:03

Leggere bene la L. 220/2012 (riforma del Condominio) entrata in vigore il 18/06/2013. Lì vengono indicati i casi di obbligatorietà o meno di aprire un conto condominiale. Basta cliccare su Google: "obbligo conto bancario nei condomìni" oppure "legge 220/2012".

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Toni45
Toni45 09-09-2021 12:46:22

Avevo risposto: più che sentenze, c'è la Legge 220/2012 Riforma del Condominio, entrata on vigore il 18/06/3013. È quella che fornisce tutte le orecisaziini sull'obbligatorietà o meno di aprire un conto corrente condominiale. A seconda della tipologia di Condominio. Quindi basta cliccare si Google Legge 220/2012 e andarsi poi a leggere cosa dice esattamente la norma. Oppure cliccare anche:

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MarioC
MarioC 09-09-2021 13:11:44

Sul web ci sono pareri difformi. L amministratore è obbligato a far transitare le somme sul c. Corrente condominiale, non il facente funzioni. Vedremo l interpretazione della magistratura.

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Toni45
Toni45 09-09-2021 13:19:54

Allora provare a ricorrere alla magistratura. Auguri

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