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Apertura delle buste per l’aggiudicazione dei lavori.  Se la selezione ha seguito tutti i requisiti non si può discutere sulla legittimità dell'assemblea.
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Apertura delle buste per l’aggiudicazione dei lavori. Se la selezione ha seguito tutti i requisiti non si può discutere sulla legittimità dell'assemblea.

Delibera assembleare e caso di apertura delle buste per l’aggiudicazione dei lavori.

 

Con ricorso del 6 ottobre 1999, S.M. , proprietario di un appartamento sito in (omissis), chiedeva al Tribunale di Napoli di accertare e dichiarare l'illegittimità della delibera adottata dall'assemblea condominiale in data 28 giugno 1999, relativamente al capo 1 dell'ordine del giorno, avente ad oggetto "apertura buste per aggiudicazione lavoro: analisi, valutazioni e decisioni".

Esponeva che l'assemblea aveva stralciato, perché più vantaggiose, le offerte di due ditte e aveva invitato l'amministratore a ricontattare tali ditte per ottenere un miglioramento sull'offerta presentata, autorizzandolo altresì alla stipulazione del contratto d'appalto con l'impresa che avesse offerto il prezzo più basso e le migliori condizioni di pagamento.

Sosteneva la illegittimità della delibera perché priva di elementi essenziali, quali l'importo dei lavori offerto da ciascuna della ditte indicate e l'importo dei lavori appaltati, perché l'assemblea aveva delegato all'amministratore la propria potestà deliberatoria e perché erano stati deliberati anche lavori da eseguire su parti di proprietà esclusiva di singoli condomini.

Costituitosi il contraddittorio, l'adito Tribunale respingeva la domanda. S.M. proponeva quindi appello; ricostituitosi il contraddittorio, la Corte d'appello di Napoli, con sentenza depositata il 4 marzo 2005, rigettava il gravame.

La Corte d'appello, premesso che l'assemblea condominiale può liberamente scegliere l'impresa cui affidare i lavori di esecuzione di opere condominiali, non essendo neanche vincolata in tale scelta da criteri prefissati, quale quello del minor costo delle opere, e premesso altresì che il sindacato dell'autorità giudiziaria sulle delibere delle assemblee condominiali non può estendersi alla valutazione del merito e al controllo della discrezionalità di cui dispone l'assemblea, né della opportunità o convenienza dei criteri di scelta seguiti per l'individuazione della ditta cui affidare lavori condominiali, rilevava che la delibera impugnata era stata preceduta da un lungo iter all'esito del quale il Condominio, attraverso una serie di delibere successive mai impugnate, aveva dapprima individuato analiticamente i lavori da effettuare e l'importo degli interventi da realizzare, anche avvalendosi dell'apporto di un proprio tecnico di fiducia, e poi stabilito le caratteristiche che dovevano avere le imprese cui affidare i lavori, stabilendo alcune clausole obbligatorie del futuro contratto di appalto.

In particolare, il Condominio aveva, con la delibera del 24 febbraio 1999, stabilito di eseguire le opere come individuate dal proprio tecnico di fiducia e, con la delibera del 27 maggio 1999, approvato la spesa determinata per un ammontare massimo di lire 400 milioni, sicché l'oggetto della delibera impugnata era ormai limitato all'apertura delle buste finalizzata alla scelta dell'impresa cui affidare i lavori, risultando irrilevante la denunciata mancanza, in tale delibera, dell'importo dei lavori oggetto dell'appalto.

La Corte d'appello rilevava poi che, dopo l'esame dei preventivi presentati, l'assemblea aveva scelto due imprese ritenute corrispondenti ai requisiti richiesti e ha affidato all'amministratore la scelta definitiva, che però era vincolata ad alcune condizioni: prezzo più basso, migliori condizioni di pagamento, inizio dei lavori tra il 7 e il 15 luglio con sospensione di soli 15 giorni nel mese di agosto.

Peraltro, osservava la Corte, il potere di scelta non era mai stato esercitato, atteso che delle due imprese solo una era in grado di iniziare i lavori secondo i tempi indicati dall'assemblea.

Da ultimo, la Corte rilevava che anche i lavori alle parti individuali per la trasformazione dell'impianto centralizzato di riscaldamento in impianti autonomi erano stati approvati con la delibera del 27 maggio 1999, non impugnata.

Per la cassazione di questa sentenza ha proposto ricorso S.M. sulla base di due motivi; ha resistito, con controricorso, l'intimato Condominio.

All'udienza del 14 luglio 2011 la Corte disponeva che il Condominio resistente depositasse la delibera assembleare di autorizzazione alla resistenza in giudizio Alla successiva udienza dell'11 giugno 2012, la causa è stata discussa.

Motivi della decisione

Deve preliminarmente essere disattesa l'eccezione di inammissibilità del ricorso per mancanza di procura speciale. Il Condominio controricorrente sostiene che la presenza nel testo del mandato a margine del ricorso di riferimenti alla domanda riconvenzionale, alla chiamata in causa di terzi e alla proposizione di impugnazioni e opposizioni, priverebbe il mandato stesso del carattere della necessaria specialità.

Deve invece rilevarsi che il mandato apposto in calce o a margine del ricorso per cassazione, essendo per sua natura speciale, non richiede ai fini della sua validità alcuno specifico riferimento al giudizio in corso, sicché risultano irrilevanti sia la mancanza di uno specifico richiamo al giudizio di legittimità sia il fatto che la formula adottata faccia cenno a poteri e facoltà solitamente rapportabili al giudizio di merito (Cass. 26504 del 2009).

Deve del pari essere disattesa l'eccezione di difetto legittimazione attiva, formulata dal Condominio controricorrente, atteso che la questione non risulta essere stata dedotta nei precedenti gradi di merito e non risulta che agli atti siano stati acquisiti gli elementi di fatto sui quali si fonda l'eccezione.

Irrituale appare poi la produzione documentale effettuata nel presente giudizio di legittimità, non essendo state seguite le prescrizioni di cui all'art. 372 cod. proc. civ..

Con il primo motivo, il ricorrente denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 1135 e 1137 cod. civ., ai sensi dell'art. 360, nn. 3 e 5, cod. proc. civ..

Il ricorrente sostiene che la Corte d'appello, come prima il Tribunale, non avrebbe compreso il senso della impugnativa proposta, con la quale veniva denunciata la violazione delle regole della gara d'appalto che la stessa assemblea condominiale si era data.

Dalla lettura della delibera, invero, non emergevano né il ribasso offerto dalla ditte invitate a partecipare alla gara né la motivazione per la quale due ditte erano state prescelte rispetto ad altre; il che si risolveva in un danno per i singoli condomini e per il Condominio, che erano risultati esposti a dover sostenere spese maggiori di quelle che sarebbero derivate ove fosse stata prescelta l'offerta di un'altra ditta, segnalata da esso ricorrente, che aveva offerto un ribasso sensibilmente maggiore a quello praticato dalle ditte individuate.

Con il secondo motivo, il ricorrente deduce violazione e falsa applicazione dell'art. 1135 cod. civ., ai sensi dell'art. 360, nn. 3 e 5, cod. proc. civ..

Il ricorrente sostiene che la delibera impugnata era illegittima in quanto con essa venivano delegati all'amministratore poteri di scelta propri dell'assemblea. Infatti, l'invito all'amministratore "a ricontattare le presenti ditte per ottenere una migliorativa di offerta sulla base del ribasso prezzi" e l'autorizzazione al medesimo amministratore "a stipulare il contratto d'appalto con l'impresa che offrirà il prezzo più basso e le migliori condizioni di pagamento", comportavano la delega all'amministratore di un potere di scelta, implicito nella stessa previsione di due concorrenti criteri (prezzo più basso, migliori condizioni di pagamento) che avrebbero dovuto orientare la scelta dell'amministratore.

La Corte d'appello avrebbe poi errato nel ritenere che il potere di scelta non fu dall'amministratore esercitato, atteso che la previsione dei tempi di inizio dei lavori era oggetto di altro punto all'ordine del giorno e che l'autorizzazione all'amministratore a stipulare il contratto di appalto prescindeva dalla osservanza di detti tempi, ma postulava la scelta tra le due imprese in base ai criteri deliberati in sede di esame del punto uno dell'ordine del giorno.

Del resto, la indeterminatezza dei criteri e la conseguente nullità della delibera emergevano dal fatto che l'amministratore aveva prescelto una ditta che aveva offerto il minor ribasso prezzi e condizioni di pagamento meno vantaggiose.

Il ricorso, i cui due motivi possono essere esaminati congiuntamente per ragioni di connessione, è infondato.

Occorre premettere che “il sindacato dell'autorità giudiziaria sulle delibere delle assemblee condominiali non può estendersi alla valutazione del merito ed al controllo del potere discrezionale che l'assemblea esercita quale organo sovrano della volontà dei condomini, ma deve limitarsi al riscontro della legittimità che, oltre ad avere riguardo alle norme di legge o del regolamento condominiale, deve comprendere anche l'eccesso di potere, ravvisabile quando la decisione sia deviata dal suo modo di essere, perché in tal caso il giudice non controlla l'opportunità o la convenienza della soluzione adottata dalla delibera impugnata, ma deve stabilire solo che essa sia o meno il risultato del legittimo esercizio del potere discrezionale dell'organo deliberante” (Cass. n. 5889 del 2001; Cass., n. 19457 del 2005).

Orbene, dallo stesso ricorso emerge che il ricorrente ebbe ad impugnare la delibera adottata dall'assemblea condominiale il 28 giugno 1999, in quanto del tutto generica e priva di elementi essenziali, quali l'importo dei lavori offerto da ciascuna delle imprese prescelte, nonché, conseguentemente, l'importo dei lavori effettivamente appaltati.

Emerge altresì che il ricorrente aveva contestato la legittimità della delibera in quanto l'assemblea aveva affidato all'amministratore il potere di scelta tra le imprese selezionate, senza alcuna indicazione in merito all'importo effettivo dei lavori che il Condominio avrebbe dovuto pagare.

La Corte d'appello ha rigettato il gravame rilevando che la delibera del 28 giugno 1999 doveva essere valutata e considerata nel contesto delle delibere e delle determinazioni assunte dal Condominio in relazione alla stipulazione del contratto di appalto concernente l'esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria dell'edificio condominiale.

Ha quindi rilevato che, individuata, anche a mezzo di un tecnico di fiducia del Condominio, la tipologia degli interventi da eseguire e l'importo massimo della spesa, nell'assemblea del 28 giugno 1999 si dovevano solo aprire le buste al fine di scegliere... l'impresa alla quale affidare i lavori; e che dopo l'esame dei preventivi l'assemblea aveva scelto due imprese ritenute corrispondenti ai requisiti richiesti, affidando all'amministratore la scelta definitiva, sulla base di parametri vincolanti: prezzo più basso, migliori condizioni di pagamento e lavori da iniziare dal 7 luglio e non oltre il 15 luglio con la sospensione di non oltre quindici giorni nel mese di agosto.

In tale contesto, la Corte d'appello ha ritenuto inessenziale, ai fini della legittimità della delibera impugnata, il mancato riferimento all'importo dei lavori, atteso che lo stesso era già stato fissato in precedenti delibere, non impugnate né dal ricorrente né da altri condomini; ha altresì rilevato che, poiché solo una delle imprese aveva dichiarato la propria disponibilità a iniziare i lavori secondo i tempi stabiliti dall'assemblea, in realtà, nessun potere di scelta era stato in concreto esercitato dall'amministratore, versandosi nella specie in una ipotesi di scelta obbligata.

Trattasi di motivazione adeguata e congrua, immune dai denunciati vizi logici e giuridici. Risulta innanzitutto non censurata l'affermazione secondo cui gli importi erano già stati predeterminati in precedenti delibere assembleari, non oggetto di impugnazione; inoltre, non risulta censurata l’interpretazione complessiva che della impugnata delibera ha dato la Corte d'appello, la quale, all'evidenza, ha ritenuto che tutte le determinazioni adottate dall'assemblea con riferimento alla esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria dovessero essere considerate unitariamente, ancorché adottate in momenti diversi e verbalizzate distintamente.

Siffatto argomentare della Corte d'appello costituisce implicito fondamento della decisione, atteso che dalla lettura congiunta delle condizioni poste dall'assemblea dei condomini, ferma la determinazione dell'importo massimo dei lavori in precedenza stabilito, il giudice del gravame ha desunto che solo una impresa potesse essere prescelta per l'esecuzione dei lavori; il che, in realtà, vale a risolvere ogni dubbio in ordine alla legittimità dell'operato dell'assemblea quanto alla decisione in ordine alle modalità di individuazione della impresa: scelte due imprese in ragione degli importi proposti, l'ulteriore selezione non poteva avvenire altro che nella concorrenza di tutti e tre i requisiti posti dall'assemblea.

Il ricorso è quindi infondato e va rigettato, atteso che le critiche svolte dal ricorrente non valgono ad evidenziare violazioni di legge, né lacune o incongruenze nella motivazione della sentenza impugnata.

In applicazione del principio della soccombenza, il ricorrente deve essere condannato al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, nella misura liquidata in dispositivo.

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Stefania Antona
Stefania Antona martedì 27 febbraio 2018 alle ore 11:31

Saluti a tutti gli amministratori del portale condominioweb. Sono una giovane architetto che al momento opera in Sicilia.In merito all'articolo sulla sentenza del TAR di Napoli che esprime parere favorevole al cambio di destinazione d'uso di un locale interrato da deposito/garage a palestra, ho un quesito da porvi. Un cliente, titolare di una palestra realizzata nel rispetto di tutti gli estremi normativi, vorrebbe cambiare la destinazione d'uso del locale deposito, sito nel piano seminterrato dello stesso immobile, in palestra, senza la realizzazione di nuove opere edili. La mia domanda consiste nel chiedervi se questo è possibile, dato che ad oggi, i funzionari dell'A.C. hanno sempre dato responso negativo.
Vi ringrazio per il servizio che offrite.
Cordialmente
S. Antona

Mimmo
Mimmo venerdì 16 marzo 2018 alle ore 16:40

ciao puoi farlo tranquillamente.Io l'ho fatto accatastando i locali da deposito ad attività sportive.Ricordati bene una cosa:quella sentenza (la mia)è valida solo ed esclusivamente se la palestra è costituita come associazione di promozione sociale.Nel mio caso l'ho costituita come associazione sportiva dilettantistica di promozione sociale.Ciao a presto

Nina
Nina sabato 18 maggio 2019 alle ore 18:19

Buongiorno a tutti, avrei una domanda particolare...io ho trasformato dei garage in un seminterrato di un condominio in palestra circolo privato. Vi son altri garage rimasti tali (autorimessa), che confinano col mio locale. Siccome l'autorimessa ora deve per legge deve fare i lavori per ottenere il Certificato Prevenzione Incendi(CPI). Devo partecipare anche io alle spese, anche se la mia palestra, a differenza dei garage, non è un'attività a rischio e quindi non ha bisogno il CPI?

Mimmo
Mimmo domenica 19 maggio 2019 alle ore 16:48

Ciao,se fosse superiore a 200 mq anche la tua palestra deve avere il CPI. In materia condominiale,credo che comunque anche tu debba partecipare alle spese,perchè se ho capito bene la tua palestra fa parte dell'autorimessa.

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