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Rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, obbligo di restituzione di tutti i documenti relativi alla gestione condominiale

Il comportamento dell'amministratore di condominio che omette ingiustificatamente di consegnare la documentazione contabile
Tribunale civile Messina sez. I, 9 gennaio 2012, n. 20 

L'amministratore del condominio configura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza, con la conseguente applicabilità, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato; pertanto, a norma dell'art. 1713 c.c., l'amministratore cessato, per qualunque causa, dalla carica è tenuto a restituire, in originale, ciò che ha ricevuto nell'esercizio del mandato per conto del condominio, inclusi tutti i documenti, di qualsiasi natura e provenienza, relativi alla gestione condominiale, anche se riferiti a segmenti temporali, atti e rapporti compresi nei bilanci consuntivi già approvati dall'assemblea e indipendentemente dal periodo di gestione al quale essi riferiscono.

Il comportamento dell'amministratore di condominio che omette ingiustificatamente di consegnare la documentazione contabile, richiesta dal nuovo amministratore, integra il delitto di appropriazione indebita aggravata ai sensi dell'art. 61, n. 11 c.p., che si configura ogniqualvolta sussista una situazione che renda più agevole l'interversione del possesso.

I giudici di merito hanno anche ammesso la possibilità di ricorrere, al fine di ottenere dall'amministratore riottoso cessato dalla carica la consegna dei documenti relativi alla gestione condominiale, al procedimento per decreto ingiuntivo, avendo la domanda ad oggetto cose mobili determinate, e al procedimento cautelare d'urgenza, sul presupposto che sussiste una minaccia di pregiudizio irreparabile alla corretta gestione.

Che sull'amministratore cessato gravi l'obbligo di restituire tutti i documenti inerenti alla gestione condominiale è conclusione che discende, ineluttabilmente, dall'essere detti documenti necessari al fine di dare rappresentazione, anche contabile, delle operazioni compiute, di avere contezza, da parte dei condomini, delle giustificazioni delle spese, di fornire il quadro conoscitivo che mette la collettività condominiale nella condizione di effettuare scelte gestionali consapevoli e rispondenti ai propri interessi.

Queste esigenze nascono non soltanto in relazione alla gestione in corso, relativa cioè ad “esercizi” non chiusi, ma anche in relazione alla gestione passata, indipendentemente da quanto questa sia lontana e risalente nel tempo.

Si pensi - tra i moltissimi che si potrebbero esemplificare - al caso in cui si renda necessario avere una ricevuta di avvenuto pagamento da opporre al terzo che vanti un credito nei confronti del condominio, non bastando a tal fine una corrispondente voce di bilancio approvata; o al caso in cui serva avere un quadro documentale dei versamenti delle quote da parte dei vari condomini.

Nessun dubbio può allora ventilarsi sul fatto che la documentazione debba essere consegnata nella sua interezza.

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