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Il proprietario dell’immobile a piano terra non può gestire in piena autonomia il cortile comune trasformandolo in un parcheggio ad uso esclusivo.

Un regolamento di condominio non può costituire un diritto di servitù su di un bene comune
Cass, sez. II Civile, sentenza del 27 aprile 2012, n. 6582 

Deve escludersi che un regolamento di condominio, per sua natura finalizzato a disciplinare l'uso dei beni comuni da parte dei condomini, possa costituire un diritto di servitù su di un bene comune in favore di un bene di proprietà esclusiva di uno dei condomini; se invero il regolamento di condominio, nel disciplinare l'utilizzazione delle cose comuni, può limitare il godimento su di esse da parte di uno o più condomini, non può peraltro restringere tale uso fino a svuotarlo di qualsiasi contenuto, come appunto pretenderebbe nella fattispecie il ricorrente con riferimento all'area cortilizia in questione; Nella specie aveva alterato l'area cortilizia mutandone la destinazione da giardino a parcheggio precludendo così ai comproprietari un qualsiasi uso di essa, anche di semplice passaggio,

Si legge nella sentenza:

Con l'unico motivo formulato il ricorrente denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 1362 e segg. -1021 e segg. - 1117 e segg. - 1123 e segg. - 1126 e segg. - 1138 - 1058 e 1059 c.c. - 112 c.p.c. e vizio di motivazione; premesso che l'intero edificio sito in via *** apparteneva originariamente in parti uguali ai germani S.C. e C..C., e che alla morte di quest'ultimo gli erano succeduti i figli M., E. e G., egli rileva che con rogito P. del 25-10-1954 i quattro comproprietari si erano attribuiti l'esatta metà in verticale della palazzina e, con la parte edificata, la corrispondente metà del cortile sottostante; successivamente con atto a rogito Vico del 30-5-1989 i tre suddetti germani avevano proceduto allo scioglimento della comunione tra loro costituita attribuendosi in proprietà individuale, in ordine alla metà dell'edificio e della corte ad essi pervenuta per successione e per atto a rogito P. del 1954, distinti appartamenti siti in quell'ala dell'edificio, specificando che l'area cortilizia identificata con i mappali 134 b e 135 b, pur rimanendo di proprietà comune, sarebbe stata di uso esclusivo dell'assegnatario dell'appartamento al piano terreno; infine G.C. in data 14-12-1990 aveva venduto al F. ed alla R. il secondo piano della parte della palazzina suddetta attribuitale in proprietà individuale con la divisione del 1989 (con la specificazione nel rogito che l'area cortilizia in questione era destinata ad uso esclusivo del proprietario dell'appartamento posto al piano terreno), e la stessa..C. nonché i germani E. e M. sempre in data 14-12-1990 avevano venduto all'esponente i residui appartamenti di loro proprietà tra i quali quello al piano terreno (con la specificazione che l'area cortilizia per cui è causa era destinata all'uso esclusivo del proprietario dell'appartamento al piano terreno).

Il ricorrente assume che la Corte territoriale ha omesso di considerare che i germani C. con l'atto del 1989 non si erano limitati ad assegnarsi i singoli cespiti risultanti dallo scioglimento della comunione tra di essi esistente, ma anche di disciplinare l'utilizzo delle cose di proprietà comune, tra cui la destinazione dell'area cortilizia nei termini sopra enunciati; pertanto nel negozio divisionale era contenuto un regolamento di condominio contenente la costituzione di una servitù d'uso a carico della corte comune in favore dell'appartamento al piano terreno; quindi l'espressione "uso esclusivo di un condomino" individuava un vincolo pertinenziale speciale tra il bene di proprietà comune e la quota immobiliare di proprietà del singolo, non già tra il bene comune ed un soggetto identificato in quanto tale; non si trattava dunque di un diritto personale a contenuto obbligatorio, ma di una regolamentazione dell'uso del bene comune che prevedeva la costituzione di una servitù consistente nella limitazione imposta ai restanti condomini (ovvero alle controparti) nell'uso del cortile antistante l'appartamento al piano terreno riservato in via esclusiva a colui che ne era il proprietario; né poteva giungersi a conclusioni diverse, come invece ritenuto dalla sentenza impugnata, per il fatto che i contraenti avevano utilizzato l'espressione "proprietario dell'appartamento sito al piano terreno" invece che menzionare "l'appartamento"; infatti tale terminologia non era idonea a qualificare il diritto attribuito al singolo condomino come "uso" personale ed obbligatorio, piuttosto che come diritto di godimento esclusivo nell'ambito del rapporto condominiale che, in quanto tale, siccome reale, resta efficace indipendentemente dalla successione nella titolarità del bene al cui godimento è collegato; infatti i termini "uso" ed "uso esclusivo" si rinvengono nello stesso significato anche nelle disposizioni relative al condominio negli edifici.

Il ricorrente sostiene infine che l'interpretazione letterale e logico - sistematica dell'atto divisionale del 1989 da esso propugnata era confortata dal comportamento delle parti, atteso che i coniugi F. dal 1990 fino al 1997 avevano pacificamente osservato i limiti all'uso comune delle particene 60 e 135 imposti con la regolamentazione convenuta tra i germani C. con l'atto del 30-5-1989.

La censura è infondata.

La Corte territoriale, esaminando l'unico motivo di appello con il quale il M. sosteneva che la clausola contenuta in entrambi i rogiti stipulati il 14-12-1990 secondo la quale "vige destinazione ad uso esclusivo del proprietario dell'appartamento posto al piano terreno...dell'area cortilizia identificata con il mappale 60 (già 134 b) e con il mappale 135 (già 135 b)" integrava una "obligatio propter rem" imposta sul bene per cui è causa ed espressamente accettata dagli acquirenti F. e R., ha disatteso tale assunto, ritenendo che si era in presenza di una convenzione - che prevedeva limitazioni al diritto di proprietà su di una cosa a beneficio di una singola persona - costitutiva di un diritto d'uso di natura personale a carattere obbligatorio, come tale non trasferibile in mancanza di apposita norma derogatoria; ha poi aggiunto che le parti avevano ribadito, nei rispettivi rogiti, la comproprietà sulla zona in questione.

Orbene, sulla base di tali premesse, a prescindere dall'osservare che il motivo in esame, prospettando l'esistenza di un regolamento condominiale contenuto nell'atto di divisione del 30-5-1989 con il quale sarebbe stata costituita una servitù d'uso a carico della suddetta area cortilizia in favore dell'appartamento al piano terreno, attualmente di proprietà del M., presenta profili di censura generici rispetto alla richiamata "ratio decidendi" della sentenza impugnata, si rileva che le enunciate argomentazioni espresse dal ricorrente a fondamento della presente impugnazione si rivelano infondate sotto diversi aspetti.

Anzitutto deve escludersi che un regolamento di condominio, per sua natura finalizzato a disciplinare l'uso dei beni comuni da parte dei condomini, possa costituire un diritto di servitù su di un bene comune in favore di un bene di proprietà esclusiva di uno dei condomini; se invero il regolamento di condominio, nel disciplinare l'utilizzazione delle cose comuni, può limitare il godimento su di esse da parte di uno o più condomini, non può peraltro restringere tale uso fino a svuotarlo di qualsiasi contenuto, come appunto pretenderebbe nella fattispecie il ricorrente con riferimento all'area cortilizia in questione; tale conclusione è confermata dal rilievo che l'invocato diritto di servitù d'uso a carico della corte comune ed in favore dell'appartamento al piano terreno del fabbricato (consistente nel divieto imposto agli altri condomini dell'uso del cortile antistante l'appartamento al piano terreno, uso riservato in via esclusiva al proprietario di tale immobile) comporterebbe inammissibilmente non già un semplice peso imposto al fondo servente (art. 1027 c.c.), ma un totale annullamento di ogni facoltà di suo godimento da parte del F. e della R., che pure ne sono comproprietari.

Del resto la possibilità di configurare l'uso esclusivo su di un bene comune da parte di un condomino proprietario di una unità immobiliare come una servitù comporta la necessità di accertare la sussistenza della "utilitas" di cui all'art. 1027 c.c., ovvero di un vantaggio diretto ed oggettivo del fondo dominante, a prescindere quindi dal fatto che tale diritto possa giovare al proprietario di tale fondo, posto che l’”utilitas" non deve riguardare l'attività che si svolge sul fondo, ma deve ricollegarsi alla utilizzazione del fondo stesso; in proposito peraltro il ricorrente non ha svolto alcuna apprezzabile deduzione.

Del pari è infondato il profilo di censura con il quale il M. afferma che la propugnata interpretazione dell'espressione "uso esclusivo" riportata sia nell'atto divisionale del 30-5-1989 sia nei due rogiti di vendita del 14-12-1990 come riconoscimento di un diritto di godimento esclusivo di natura reale nell'ambito del rapporto condominiale, troverebbe fondamento anche nel riferimento in tali atti al "proprietario dell'appartamento ai piano terreno" per individuare il fondo dominante, non diversamente da come l'art. 1126 ex. definisce l'avente diritto all'uso esclusivo di parti comuni con il termine "il condomino".

A prescindere dall'osservare che non è possibile ricavare da una norma che disciplina la ripartizione delle spese il riconoscimento della categoria dei diritti di uso esclusivo, si rileva che l'art. 1126 ex. fa riferimento all'ipotesi in cui solo alcuni condomini, per la particolare posizione delle loro proprietà esclusive in relazione al lastrico solare, possano utilizzare tale parte comune, per cui pone a loro carico le spese per la riparazione della stessa in misura maggiore di quanto sarebbero tenuti in relazione alle tabelle millesimali di proprietà; del resto la norma citata non fa riferimento ai c ondomini i quali hanno il "diritto di uso esclusivo", ma ai condomini che "hanno l'uso esclusivo".

È comunque decisivo concludere al riguardo che, anche qualora si volesse ritenere che l'art. 1126 c.c. preveda un diritto reale, ad una applicazione analogica della stesso osta il principio della tipicità dei diritti reali.

Infine è appena il caso di sottolineare che il riferimento del ricorrente ad un "vincolo pertinenziale" tra l'area cortilizia comune e l'appartamento al piano terreno di cui è proprietario il M. si pone in evidente contraddizione con l'assunto sostenuto nello stesso ricorso circa la sussistenza di una servitù d'uso a carico della predetta area cortilizia in favore del suddetto appartamento.

Il ricorso deve quindi essere rigettato; le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo.

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Jusca3
Jusca3 14-06-2017 06:55:01

Se il rappresentante in carica non si dimette di sua volontà, ma alla votazione nessuno raggiunge i 2/3 dei millesimi rimane sempre in carica.
Grazie per la risposta

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Giuseppe
Giuseppe 15-07-2017 12:45:34

Penso proprio di sì in funzione della "prorogatio imperii".
In ognicaso è meglio disporre di un rppresentante in prorogatio che non disporre di alcun rappresentante sebbene ci sia l'obbligo di legge.
Sarebbe interessante, ad esempio, comprendere chi deve sostenere le spese di notifica ai condomini, dei condominii che non hanno ancora provveduto alla nomina del rappresentante, se il Supercondomino o il rappresentante che ricorre all'autorità giudiziaria.
Come potrebbe un solo rappresentante sostenere le spese di notifica da inviare, per esempio, a 250 condomini nella speranza che nessuno si opponga in sede giudiziaria.
Auspico che l'Avv. Alessandro Gallucci possa illuminarci su questo quesito.

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Enrica
Enrica 06-08-2017 13:48:31

Abito in una di due palazzine. Una con 4 appartamenti l'altra 10. Ogni palazzina ha i propri 1000 m/mi. Come si dividono le spese comuni, parcella amministratore, luce vialetto interno, taglio erba giardino comune? Finora si è proceduto addebitando alla ns. Palazzina di 4 unita 1/3 della spesa e all'altra i 2/3. Ho proposto il 30 e 70 per cento ma mi dicono che ci vuole unanimità. E' vero? Grazie anticipate.

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