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Manutenzione degli ascensori, l’amministratore è legittimato a sottoscrivere un contratto pluriennale senza apposita delibera assembleare
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Manutenzione degli ascensori, l’amministratore è legittimato a sottoscrivere un contratto pluriennale senza apposita delibera assembleare

L’amministratore è legittimato a sottoscrivere un contratto pluriennale. La legge riconosce all'amministratore (art. 1130 n. 3 c.c.) un autonomo potere di erogare le spese occorrenti alla manutenzione ordinaria dell'edi

 

L’amministratore è legittimato a sottoscrivere un contratto pluriennale (quindi eccedente i limiti del suo mandato) senza una espressa delibera assembleare.

Infatti la legge riconosce all'amministratore (art. 1130 n. 3 c.c.) un autonomo potere di erogare le spese occorrenti alla manutenzione ordinaria dell'edificio, l'assemblea invece provvede - tra l'altro - alle opere di straordinaria manutenzione.

Ebbene la giurisprudenza ha chiarito che la distinzione tra le due ipotesi si fonda da un lato sulla qualificazione giuridica del rapporto e dall'altro anche in base al valore economico del medesimo.

Nella specie contratto quinquennale per manutenzione dell'ascensore con rinnovo automatico, salvo disdetta.

Nella sentenza si legge:

E' evidente che il contratto di manutenzione degli ascensori rientra sotto entrambe i profili nella previsione di cui all'art. 1130 n3 cc, senza considerare che in occasioni analoghe la giurisprudenza di merito ha espressamene ammesso che esso rientri tra le attribuzioni proprie dell'amministratore.

Quanto alla sua "ultrattività" rispetto alla durata del mandato, va precisato che il controllo dei condomini su tali atti avviene ed è avvenuto anche in questo caso anno per anno, con l'approvazione dei bilanci e, nello specifico, il consenso dei condomini stessi si è avuto - sia pure in via tacita - al momento del rinnovo del contratto stesso alla scadenza dei primi 2 anni.

Ugualmente deve essere respinta l'eccezione di inadempimento avanzata dal Condominio nei confronti dell'attrice. Tale eccezione appare totalmente indimostrata nel giudizio essendosi parte convenuta limitata ad una generica (ed inammissibile) richiesta testimoniale e per interpello in sede di comparsa, neppure ripetuta nelle memorie ex 183 VI c. c.p.c., e ad una richiesta CTU totalmente inammissibile in quanto esplorativa.

Inoltre le deduzioni in ordine a presunti inadempimenti di parte attrice appaiono contraddetti dalla circostanza che di tali inadempimenti non si fa alcuna menzione nella comunicazione di disdetta ed in nessuna corrispondenza anteriore o posteriore sino al momento della comparsa di risposta.

Il convenuto chiede che nella fattispecie oggetto del presente giudizio sia applicata la normativa riguardante i cd contratti con il consumatore la cui formulazione attuale è contenuta nel Codice del Consumo (DL 206/2005) ma che al momento della sottoscrizione del contratto tra le parti era già vigente in forza della legge 52/1996.

Tale richiesta va condivisa. La Suprema Corte ha infatti deciso in analoga vicenda che "...il contratto di manutenzione dell'impianto elevatore installato nell'immobile del condominio venne stipulato dall'amministratore del condominio, ma in rappresentanza dei condomini.

Infatti il condominio è un ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei suoi partecipanti (Cass. N. 826/1997: Cass. N. 12204/1997: Cass. N. 7544/1995).

In particolare il rapporto contrattuale oggetto di causa. relativo ad una prestazione di servizi, non vincola l'amministratore in quanto tale, ma i singoli condomini e l'amministratore opera come mandatario con rappresentanza dei singoli condomini.

Ne consegue che, poiché i condomini vanno senz'altro considerati consumatori, essendo persone fisiche che agiscono, come nella specie, per scopi estranei all'attività imprenditoriale o professionale eventualmente svolta, anche al contratto concluso dall'amministratore del condominio con il professionista, in presenza degli altri elementi previsti dalla legge, si applicano gli artt. 1469 bis e segg. cc..." (C. Cass. Ord. Sez. 3, n. 10086 del 24/07/2001 Rv. 548447).

Nella stessa ordinanza è detto altresì che ".. in caso di rinnovazione del contratto, se essa è avvenuta successivamente all'entrata in vigore della legge 6.2.1996, n. 52, che con l'art. 25 ha introdotto gli artt. 1469 bis e segg., dette norme si applicano al contratto rinnovato..." Dunque, applicando questo principio, il contratto in esame risulta stipulato il 10.4.2000 e rinnovato il 10.4.2005 e pertanto ad esso si applicano le disposizioni di cui al Cod Civ art. 1469 bis e segg. (contratti del consumatore) oggi sostituite dal c.d. Codice del Consumo.

Nello specifico la convenuta chiede che sia dichiarata la vessatoria, e dunque la nullità, della clausola n. 14 (risoluzione anticipata) di cui alle condizioni generali di vendita. Tale richiesta deve essere accolta.

La clausola in esame in primo luogo è stata unilateralmente predisposta, dunque essa deve essere interpretata nel dubbio favorevolmente al consumatore (1469 quater c.c.). Non è stata data prova che tale clausola sia stata oggetto di specifica trattativa (1469 ter c.c.) dunque essa può essere dichiarata vessatoria sia ave riconducibile alle presunzioni di cui all'art. 1469 bis c.c. (da 1 a 20) o avuto riguardo alla "...natura del bene o del servizio oggetto del contratto e facendo riferimento alle circostanze esistenti al momento della sua conclusione ed alle altre clausole del contratto medesimo o di un altro collegato o da cui dipende.

La valutazione del carattere vessatorio della clausola non attiene alla determinazione dell'oggetto del contratto, né all'adeguatezza del corrispettivo dei beni e dei servizi.. "(art. 1468 ter c.c.).

Il criterio centrale è quindi quello del "significativo squilibrio tra le prestazioni", con la precisazione, però, che esso deve essere inteso come squilibrio normativo (riferito cioè ai diritti ed agli obblighi reciproci derivanti dalle clausole) e non economico; non attiene, pertanto, alla valutazione della vessatoria l'eventuale sproporzione tra prezzo pattuito e valore effettivo del bene o del servizio.

Ebbene numerosa giurisprudenza ha rimarcato la vessatorietà di clausole analoghe a quella oggetto del presente giudizio (tra le altre Trib. Pescara 15.7.2003, sent. 1073/03), al di là del fatto che questa non appaia essere una clausola penale, poiché non tiene conto dell'inadempimento della parte bensì dell'esercizio di un suo diritto di recesso unilaterale.

La non riconducibilità della stessa alle clausole "presuntivamente" vessatorie di cui all'art. 1469 bis non ne esclude comunque la vessatorietà ai sensi del successivo 1469 ter, come sopra evidenziato.

Lo squilibrio delle due prestazioni appare però di tutta evidenza ove si consideri che con tale norma l'appaltatore professionale impone al consumatore un corrispettivo per il diritto al recesso (art. 1373 cc.) addirittura pari alla prestazione, non goduta con un beneficio per il primo assolutamente sproporzionato, esso infatti potrà incassare l'intero importo a fronte della sospensione del servizio.

Ad avviso di questo giudicante, peraltro, la nullità della clausola in questione non comporta sic et simpliciter un potere di disdetta libero da qualunque vincolo e/o obbligo.

A tale conclusione si perviene considerando che a fronte del diritto di recesso unilaterale stabilito dall'art. 1373 c.c. permane comunque, in combinato disposto con l'art. 1671 c.c., in cui viene previsto che il committente debba "tenere indenne l'appaltatore ... del mancato guadagno", un obbligo di risarcimento.

Tale lettura è confermata dall'interpretazione della Cassazione che ha pacificamente sussunto la figura del contratto di prestazione continuativa di servizi con la quella del contratto d'opera (C. Cass. 8254/1997; C. Cass. 4783/1983) riconoscendo all'appaltatore un profilo di indennizzo risarcitorio.

Tale risarcimento deve essere commisurato, seppure in via equitativa, all'importo dei canoni ancora a scadere e sulla base di comuni dati di esperienza economica può essere fissato in una quota pari al 20% degli stessi, ossia nel caso che qui ci interessa l'importo di euro 659,92.

In quanto debito di valore su questo andranno calcolati separatamente rivalutazione monetaria ed interessi legali dalla data della disdetta al saldo.

La società attrice ha infine contestato che tale attività posta in essere dal Condominio evidenzierebbe un atto di concorrenza sleale ai suoi danni. Tale richiesta, che peraltro non trova riscontro nelle conclusioni, non può trovare accoglimento.

Al di là della mancata prova di quanto dedotto, non si vede come possa sussistere concorrenza tra soggetti non rientranti nello spesso ambito economico.

Abbiamo addirittura evidenziato come il condominio si presenti in realtà come mero "consumatore" dunque non può essere a lui imputabile nessuna condotta astrattamente contraria ai principi della legittima concorrenza.

Queste doglianze dovevano, nel caso, essere rivolte alla società che si deduce abbia adottato le presunte condotte di concorrenza parassitaria (sviamento sistematico della clientela con politica mirata dei prezzi e manle-va per le disdette) mentre sicuramente a nulla rilevano le non provate circostanze in ordine a successivi ripensamenti di alcuni condomini e/o amministratori in ordine alle risoluzioni con (...).

Nessun maggior danno è stato dimostrato ai fini della richiesta di condanna ex art. 1224 c.c. che deve pertanto essere respinta.

Sussistono giusti motivi, infine, valutando le reciproche posizioni e la reciproca soccombenza, per una compensazione delle spese del giudizio.

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