In tema di richiesta di pagamento avanzata giudizialmente nei confronti dell'appaltatore (o del costruttore venditore) al fine di eseguire le opere necessarie per l'eliminazione dei gravi difetti costruttivi, così come per le eventuali richieste risarcitorie, per l'accoglimento della domanda è necessario indicare dettagliatamente le opere necessarie ed i relativi importi.
Detta fuori dal linguaggio tecnico: chi vuole dei soldi per rimediare ai danni provocati da altri (il costruttore), nonché per essere risarcito, deve dimostrare minuziosamente la fondatezza della propria richiesta.
Ciò è quanto, nella sostanza, ha ribadito la Corte di Cassazione con la sentenza n. 5216 depositata in cancelleria il 5 marzo 2014.
Gravi difetti e azioni riparatorie e risarcitorie.
Ormai da anni la giurisprudenza (di merito e di legittimità) afferma che i "gravi difetti di costruzione, che danno luogo alla garanzia prevista dall'art. 1669 c.c., non si identificano con i fenomeni che influiscono sulla staticità, durata e conservazione dell'edificio, ma possono consistere in tutte le alterazioni che, pur riguardando direttamente una parte dell'opera, incidano sulla struttura e funzionalità globale, menomando apprezzabilmente il godimento dell'opera medesima (sent. n. 2977/1998 e, proprio con riferimento ad infiltrazioni di acqua e di umidità per difetto di copertura, n. 10218/1994, n. 13112/1992)" (Cass. 4 novembre 2005 n. 21351).
Norma di riferimento è l'art. 1669 c.c.
Sempre la giurisprudenza ha esteso l'applicabilità di questa norma (la cui natura extracontrattuale è pacifica) anche ai casi in cui il costruttore non sia anche appaltatore ma pure solo semplicemente venditore degli immobili.
Classico, in tali casi, è l'esempio delle abitazioni acquistate "su carta" dal costruttore (L'azione di garanzia per gravi difetti può essere fatta valere anche contro il costruttore-venditore)
Nel caso di azioni volte all'eliminazione dei difetti, l'attore ha due possibilità:
a) chiedere la condanna all'intervento diretto del costruttore al fine di ottenere l'eliminazione dei difetti;
b) chiedere la condanna al pagamento dell'equivalente pecuniario per fare realizzare da altri le opere necessarie.
In ogni caso resta salvo diritto al risarcimento del danno.
La condanna al pagamento non può essere generica.
Se l'attore chiede il pagamento di una somma di denaro per far realizzare da terzi gli interventi necessari, la sua richiesta dev'essere ben dettagliata non essendo sufficiente una semplice valutazione forfettaria degli importi.
In tal senso si era espressa la Cassazione nel 2001, sempre nell'ambito della causa che ha portato alla sentenza in esame; gli ermellini con la pronuncia n. 5216 sono tornati sull'argomento evidenziando che nel giudizio di rinvio i magistrati di merito s'erano attenuti ai principi da essi espressi qualche anno addiet(...)
Per semplificare: nel 2001 la Suprema Corte aveva cassato (ossia bocciato) la sentenza e aveva rinviato la causa per una nuova decisione. Nel 2014 la Corte ci dice che tutto è andato per il verso giusto. Insomma il pagamento liquidato come il risarcimento erano da ritenersi congrui in quanto chiaramente specificati.
Morale della favola: chi chiede il pagamento di una somma per far eseguire lavori deve indicare chiaramente perché è arrivato a domandare quella cifra e chi condanna al pagamento (ergo i magistrati) devono specificare esattamente perché s'è arrivati alla condanna al pagamento di quell'importo.
Qui di seguito le parole pronunciate direttamente dalla Corte: "la sola indicazione del costo globale delle opere necessarie ad eliminare i danni subiti dal Condominio, essendo priva da un lato del conteggio in dettaglio e della specificazione delle singole componenti dei costi, dei prezzi unitari e dei criteri per il calcolo degli importi parziali, e dall'altro della individuazione dei lavori effettivamente necessari alle riparazioni ed alla eliminazione dei danni conseguenti soltanto ai difetti di costruzione, non soddisfaceva l'esigenza di certezza della liquidazione e di corrispondenza con l'effettivo danno procurato e non consentiva alcuna valutazione di congruità e fondatezza" (Cass. 5 marzo 2014 n. 5216).
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