Soluzione pilatesca quella contenuta in un recente studio pubblicato dal Consiglio Nazionale del Notariato, che affronta diverse problematiche di interesse notarile con ripercussioni in ambito condominiale.
Breve itinerario. Lo studio approvato dal CNN il 21 febbraio 2014, si compone di tre distinte parti.
Una sezione viene dedicata alla gestione dell'anagrafe condominiale ed ai riflessi in ambito notarile.
Le presenti considerazioni prendono spunto dalle riflessioni pubblicate dal Consiglio Nazionale del Notariato in seguito alla modifica introdotta all'art. 1130 comma 6 cod. civ. e sulle eventuali conseguenze al principio della apparenza giuridica.
Secondo il CNN, con la modifica introdotta dal 6° comma dell' articolo 1130 c.c., che ha istituito il Registro dell'anagrafe condominiale, si è venuto a costituire un microsistema di pubblicità notizia attraverso il quale il legislatore ha inteso realizzare tre distinte e fondamentali funzioni:
- lo status di condomino si acquisisce soltanto nel momento in cui la copia autentica dell'atto di acquisto è portata a conoscenza dell'amministratore di condominio ed annotata nel predetto Registro.
I diritti e gli obblighi propri di ciascun condomino conseguono soltanto da quel momento. (cfr. AS. CARPA, Le spese, in R. TRIOLA (a cura di), Il nuovo condominio, Torino, 2013, p. 920; A. CELESTE e A.
SCARPA, Le nuove norme in tema di assemblea e di amministratore nella riforma del condominio, in Giur. merito, 2013, p. 1267);
- l'adempimento della pubblicità notizia permette all'alienante di liberarsi dall'obbligo di contribuire alle maturande spese di condominio, rimanendo coobbligato con il cessionario soltanto per tutti gli oneri maturati fino a quel momento. (cfr. Così, M. CORONA, La riforma del condominio.
Prime riflessioni su alcune delle nuove disposizioni di interesse notarile, in CNN notizie, 12 giugno 2013);
- la tenuta e l'aggiornamento del Registro consente l'amministratore di stabilire con certezza il soggetto da convocare in assemblea, oppure individuare quello obbligato al pagamento dei contributi condominiali.
(I conduttori all'interno dell'Anagrafe Condominiale)
Rispunta il principio dell'apparenza. Su quest'ultimo punto dottrina e giurisprudenza si sono spesso scontrati. Tralasciando in questa sede, per ragioni di brevità, le diverse posizioni dottrinali e giurisprudenziali, ci preme sottolineare che a causa delle recente riforma condominiale, la diatriba interpretativa sembra di nuovo riaprirsi.
Infatti: "una volta istituito il Registro dell'anagrafe condominiale e subordinato l'acquisto dello status di condomino all'adempimento integrativo della pubblicità notizia, non può non risultare ragionevole tutelare la buona fede dell'amministratore, che, in mancanza di comunicazioni contrarie, presuma che condomino sia ancora il cedente anziché il cessionario.
Questo rilievo finisce per riaprire i margini di operatività del c.d. principio dell'apparenza in ambito condominiale" (tra i tanti studiosi che hanno sollevato questo problema si rinvia a M. DE TILLA, L'anagrafe condominiale.
Un registro che può incidere sul principio dell'apparenza del diritto, in ilsole24ore, 12 marzo 2013).
Il ruolo del notaio ed il mutamento dei dati nel registro. In ordine alle considerazioni su esposte, ci si è chiesti quale è il ruolo del notaio in relazione al mutamento dei dati di cui all'art. 1130, comma 6, c.c.? Le risposta elaborata dal CNN, molto articolata, è la seguente:
- non grava sul notaio l'obbligo di comunicare all'amministratore l'avvenuta variazione dei dati presenti nel Registro dei beni condominiali (non vi è alcuna norma a tal proposito);
- dal punto di vista strettamente legislativo non ha previsto alcun obbligo a carico del notaio di curare le formalità necessarie all'aggiornamento del Registro dei beni condominiali attraverso la trasmissione di copia autentica dell'atto notarile all'amministratore di condominio;
- esclusa la sussistenza di un obbligo di comunicazione a carico del notaio rogante, ne discende che onerate in tal senso non possano che essere l'acquirente/venditore.
In quanto l'acquirente ha interesse a provvedere a tale adempimento per acquistare a tutti gli effetti di legge lo status di condomino (ex art. 1130 c.c. e art. 63 ult. co.); l'alienante, ha interesse ad effettuare tale comunicazione, perché egli «resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto» (ex art. 63 ult. co.);
- entrambe le parti (acquirente/venditore) devono anche informare l'amministratore della esistenza di un diritto reale come di un diritto personale costituito su una proprietà immobiliare facente parte di un condominio (si veda il caso della costituzione di un usufrutto).
Di fronte a tali prerogative però Il CNN si appresta anche ad aprire uno spiraglio: "nulla vieta che le parti stesse possano incaricare lo stesso notaio del compito di trasmettere copia autentica dell'atto all'amministratore di condominio, anziché provvedervi direttamente loro.
Una tale soluzione garantirebbe una più sicura corrispondenza fra le risultanze dei Registri Immobiliari con quelle del Registro dell'anagrafe condominiale". La soluzione potrebbe rappresentare una soluzione facilmente attuabile visto che alle parti non rimarrebbe altro che comunicare al notaio le generalità dell'amministratore che gestisce lo stabile.
(Da non perdere: A cosa serve l'anagrafe condominiale? A scoprire gli evasori.)
Tale ipotesi si inserisce anche nella ratio della riforma: rafforzare la trasparenza e completezza delle informazioni grazie all'espressa previsione dell'obbligo di tenuta e di aggiornamento del registro di anagrafe condominiale.
